📋 重點速覽
- 要點一： 差餉是香港歷史最悠久的稅項之一，自1845年起徵收，為政府提供穩定收入。
- 要點二： 2024/25年度差餉收入約190億港元，佔政府總收入約3.75%，是重要的穩定財政來源。
- 要點三： 自2025年1月1日起，住宅物業實施三級累進差餉制度，高價值物業稅率最高為12%，約98%住宅不受影響。
- 要點四： 2025/26年度首季提供差餉寬減，住宅物業每季上限500港元，惠及約312萬個物業。
- 要點五： 差餉物業估價署負責所有物業的估值、評稅及徵收工作。
你知道嗎？香港的差餉制度自1845年以來，一直默默為社會的基礎服務提供資金。在印花稅和土地收入隨市場大幅波動的環境下，差餉為政府財政提供了難能可貴的穩定性。這項擁有近180年歷史的稅收工具，如何在今日繼續支撐香港的財政體系？讓我們深入探討。
歷史溯源：從殖民警隊經費到現代財政工具
香港的差餉制度不僅是一項稅收，更是一段活生生的財政歷史。它始於1845年，即英國佔領香港僅四年後，最初的設立目的非常單純：為警隊提供經費。隨著社會發展，這項制度的資助範圍逐步擴展至多項公共服務。
公共服務資助的演變
隨著香港成長，差餉資助的服務範圍也隨之擴大，系統性地為更多基礎設施提供資金：
- 1856年： 街燈照明
- 1860年： 供水基礎設施
- 1875年： 消防服務
關鍵的轉折點是1888年5月5日頒布的《差餉條例》。這項法例將原本分開徵收的警務、供水、照明及消防差餉，整合為一個統一的框架，至今仍是現行制度的基礎。自1931年起，差餉收入撥入政府一般收入帳目，從指定用途資金轉變為一般財政收入。
差餉物業估價署：香港的物業估值專家
差餉物業估價署（RVD）是香港差餉制度的行政支柱，負責三項確保公平與準確的核心職能：
| 核心職能 | 描述 | 主要責任 |
|---|---|---|
| 估值 | 根據估計的年租值釐定應課差餉租值 | 每年重估所有物業 |
| 評稅 | 按現行徵收率計算差餉負擔 | 應用累進差餉制度 |
| 徵收 | 發出季度徵收通知書及收取款項 | 管理繳款時間表及寬減安排 |
理解應課差餉租值：公平評稅的基礎
應課差餉租值是假設物業在指定估價參考日期空置並可出租的情況下，在公開市場的估計年租值。這個假設租賃方式考慮以下因素：
- 租客承諾支付所有慣常的差餉及稅項
- 業主承諾支付地租及維修費用
- 所有影響租值的因素：樓齡、面積、質素、地點、交通、設施等
差餉收入：香港財政組合中的穩定力量
在2022/23財政年度，香港政府的差餉收入約為190億港元，約佔政府總收入的3.75%。雖然與其他收入來源相比，這個比例看似不高，但差餉提供了一個穩定且可預測的收入來源，在經濟波動時期展現出韌性。
| 收入來源 | 2024/25年度（億港元） | 佔總收入百分比 | 特性 |
|---|---|---|---|
| 利得稅 | 1,777 | 31.5% | 最大收入來源，對經濟敏感 |
| 薪俸稅 | 880 | 15.7% | 穩定，與就業掛鉤 |
| 印花稅 | 580 | 11.3% | 波動性極高，依賴物業交易 |
| 差餉 | ~190 | ~3.75% | 高度穩定，可預測 |
| 土地收入 | 135 | 2.4% | 極度波動，依賴市場週期 |
財政背景：差餉作為逆週期財政支柱
香港的財政狀況近年面臨重大挑戰，主要源於物業相關收入疲弱。2023/24財政年度錄得1,016億港元赤字，幾乎是原來預測的兩倍。2024/25年度的赤字預測亦修訂為872億港元，同樣接近最初估計的兩倍。
累進差餉制度：香港數十年來最重要的差餉改革
2024年2月28日，香港財政司司長宣布了一項里程碑式的改革：對高價值住宅物業引入累進差餉制度。這項於2025年1月1日生效的措施，是數十年來對差餉制度最重大的結構性改變。
| 應課差餉租值範圍 | 徵收率 | 適用對象 | 估計月租 |
|---|---|---|---|
| 首550,000港元 | 5% | 此範圍內所有住宅物業 | 約46,000港元/月以下 |
| 次250,000港元（550,001至800,000港元） | 8% | 中高檔至豪宅物業 | 約46,000至67,000港元/月 |
| 超過800,000港元 | 12% | 豪宅物業 | 超過約67,000港元/月 |
| 註： 非住宅物業（寫字樓、零售、工業）維持劃一5%稅率，以保障營商競爭力。 | |||
實例計算
例一：標準中價住宅單位
物業： 中價住宅單位，應課差餉租值 = 480,000港元
計算：
全年差餉 = 480,000港元 × 5% = 24,000港元
每季繳款 = 24,000港元 ÷ 4 = 6,000港元
影響：在累進制度下無變化（98%物業不受影響）
例二：中高檔豪宅單位
物業： 豪宅單位，應課差餉租值 = 720,000港元
計算：
首550,000港元按5% = 27,500港元
次170,000港元按8% = 13,600港元
全年差餉 = 41,100港元
每季繳款 = 41,100港元 ÷ 4 = 10,275港元
與舊制劃一5%比較：每年增加5,100港元（增幅14.2%）
政策理據及影響評估
累進差餉制度體現了政府對「能者多付」原則的承諾。主要統計數據及影響包括：
- 受影響物業： 約42,000個住宅單位（約佔所有私人住宅的1.9%）
- 不受影響物業： 98%的住宅物業維持5%稅率
- 預期收入： 累進制度每年帶來額外8.2億港元收入
- 保障營商： 所有非住宅物業維持5%稅率，以保持香港競爭力
差餉寬減：平衡財政責任與經濟支援
香港政府一直運用差餉寬減作為財政政策工具，在經濟困難時期提供紓緩。這些寬減措施雖然減少收入，但發揮了重要的宏觀經濟穩定功能。
| 物業類型 | 寬減期 | 每季上限 | 財政影響 |
|---|---|---|---|
| 住宅物業 | 僅2025/26年度第一季 | 500港元 | 收入減少：15億港元 受惠物業：約312萬個 |
| 非住宅物業 | 2025/26年度第一及第二季 | 1,000港元 | 支援零售、寫字樓、工業租戶 減低企業營運成本 |
豁免及特別規定：平衡收入與社會目標
《差餉條例》訂明了多項豁免，反映了社會政策優先次序及香港的獨特情況。了解這些豁免對業主及投資者至關重要。
| 豁免類別 | 法律依據 | 主要要求 |
|---|---|---|
| 政府及領事物業 | 國際公約 | 所有政府建築物及領事物業 |
| 宗教處所 | 《差餉條例》第36(1)(d)條 | 為公眾崇拜而建、完全/主要用於崇拜、向公眾開放 |
| 農地物業 | 《差餉條例》第36條 | 位於農地上或毗鄰農地，並與該土地相關連的建築物 |
| 村屋 | 《差餉條例》第36(1)(c)條 | 位於「認可鄉村」範圍內，符合面積/高度/類型標準 |
| 慈善機構 | 《稅務條例》第88條 | 獲稅務局認可的慈善地位，物業用於慈善用途 |
更廣闊的物業政策背景：印花稅改革
在2024年2月28日，即宣布累進差餉制度的同一天，政府作出了重大的政策轉變，撤銷所有已實施十年的額外印花稅措施：
- 買家印花稅（BSD）： 原適用於非香港永久性居民，稅率15% — 已撤銷
- 新住宅印花稅（NRSD）： 原適用於購買第二個物業的買家，稅率15% — 已撤銷
- 額外印花稅（SSD）： 原適用於購入後三年內轉售的物業，稅率10-20% — 已撤銷
這些「辣招」在樓市高峰期推出，旨在防止炒賣及令樓價更可負擔。撤銷這些措施反映了市場狀況的變化，包括利率上升、外部經濟不明朗，以及樓價從高峰回落。
實用指南：繳付程序及查閱應課差餉租值
誰人繳付差餉？何時繳付？
根據《差餉條例》，物業的業主及佔用人均須負上繳交差餉的法律責任。實際上，責任由以下方式釐定：
- 租約協議： 租約通常會訂明由誰支付差餉（一般為租客）
- 默認情況： 如無相反協議，責任由佔用人承擔
- 自住物業： 業主須同時繳付差餉及地租
| 季度 | 涵蓋期間 | 繳款通知書發出 | 繳款到期日 |
|---|---|---|---|
| 第一季 | 4月至6月 | 4月初 | 4月底 |
| 第二季 | 7月至9月 | 7月初 | 7月底 |
| 第三季 | 10月至12月 | 10月初 | 10月底 |
| 第四季 | 1月至3月 | 1月初 | 1月底 |
查閱應課差餉租值資訊
業主及準買家可透過多個途徑查閱應課差餉租值資訊：
- 季度徵收通知書： 顯示該年度的應課差餉租值
- 物業資訊網（PIO）： 差餉物業估價署網站（www.rvdpi.gov.hk）提供可搜尋的數據庫
- 查詢應課差餉租值服務： 可查閱過去3年的應課差餉租值，每次查詢收費9港元
- 查閱估價冊： 年度估價冊及地租登記冊可供公眾查閱
未來展望：平衡財政需要與經濟競爭力
香港正面臨日益增加的財政挑戰，這將塑造差餉在未來財政政策中的角色。政府目標在2027年前消除赤字，同時應對國際貨幣基金組織（IMF）所指出的與人口老化相關的開支壓力。未來可能出現以下幾個政策方向：
- 進一步完善累進差餉制度： 現行制度每年帶來8.2億港元額外收入，而僅影響2%物業。此成功經驗或會鼓勵將制度擴展至更高價值物業，並增設更多稅階。
- 減少寬減措施的寬鬆程度： 從1,000港元（2024/25年度）減至500港元（2025/26年度住宅物業）的趨勢，顯示疫情期間的紓緩措施正逐步退出。
- 提升估值準確性： 隨著科技及數據分析進步，差餉物業估價署或會實施更頻密的物業重估及採用更先進的建模技術。