The future of stamp duty in Hong Kong: trends and forecasts

想像一下，購買一個1,000萬港元的香港住宅單位，一夜之間節省了150萬港元。這正是2024年2月28日發生的事情——香港撤銷了所有樓市需求管理措施，完成了超過十年來最戲劇性的印花稅改革。本文將深入剖析這次印花稅制度的演變如何重塑香港樓市、誰是最大受益者，以及對投資者、置業人士和整體房地產市場的未來影響。

政策大逆轉：從「加辣」到「撤辣」

香港樓市的印花稅政策經歷了徹底的轉變。在多年實施「辣招」為熾熱市場降溫後，政府於2024年2月作出180度轉向，承認在成交量萎縮、樓價下跌的市況下，原有政策已變得適得其反。

2024年2月28日：改變一切的一天

財政司司長陳茂波在2024/25年度財政預算案中的宣布，標誌著香港樓市的一個分水嶺。政府即時撤銷了實施近十年的所有需求管理措施：

• 買家印花稅（BSD）： 以往向非香港永久性居民購買住宅物業徵收15%的稅項。
• 新住宅印花稅（NRSD）： 向已擁有一個或以上住宅物業的香港永久性居民購買住宅時徵收的15%稅項。
• 額外印花稅（SSD）： 針對購入後兩年內轉售的物業，按持有期徵收10%至20%的稅項。

政策逆轉背後的理據

這次戲劇性的政策轉向並非隨意之舉。2023年，香港樓市面臨重大挑戰：

• 住宅樓價下跌7%
• 成交量下降5%至約43,000宗
• 利率上升及外部經濟不明朗，導致市場氣氛審慎
• 在需要刺激市場的時候，冷卻措施反而壓抑了市場流動性

現行印花稅框架：劃一第二標準稅率

自2024年2月28日起，香港實施簡化而統一的印花稅制度。所有物業買家——無論是香港永久性居民、非本地居民、公司或個人——現在均按第二標準稅率繳交從價印花稅（AVD）。這消除了以往按居民身份和物業擁有權區分的雙軌稅制。

已消除的關鍵區別

是次改革廢除了舊有制度中多項具區別性的條款：

• 居民身份： 香港永久性居民與非本地居民之間不再有區別。
• 物業擁有權： 首次置業與購買第二個物業的待遇完全相同。
• 物業類型： 住宅與非住宅物業適用相同的稅率結構。
• 買家實體： 個人與公司買家支付相同稅率。

市場反應：成交量與價格動態

2024年成交量急升

「撤辣」措施對成交量產生了即時而顯著的影響。市場數據顯示，反應超出初步預期：

一手及二手市場的差異表現揭示了重要的市場動態。新盤銷售從改革中受惠最大，因為發展商積極推售存貨以把握買家重燃的興趣。二手市場雖然成交量上升，但成交金額基本持平，顯示儘管交投增加，樓價仍受壓。

內地買家湧現現象

其中一個最顯著的市場轉變，是隨著15%買家印花稅（BSD）的撤銷，內地買家的購買量急增。這類買家現時佔香港整體物業交易約24%——幾乎是2010年錄得的歷史高位9%的三倍。

這股購買力由多個因素驅動：

• 撤銷了以往阻礙非永久性居民入市的15% BSD懲罰性稅項
• 與深圳、廣州等內地一線城市相比，香港物業的相對價值
• 香港穩定的法律制度及物業權益框架
• 香港金融管理局調整政策後，按揭貸款標準有所放寬
• 多項人才入境計劃的推出，為取得永久居民身份提供了途徑

價格走勢：結構性阻力下的溫和復甦

雖然成交量強勁反彈，但樓價升幅較為溫和。業界對2025年的預測是住宅樓價上升約3%——這溫和升幅反映了市場持續存在的結構性挑戰。

制約樓價增長的主要因素包括：

• 供應過剩： 預計未來3至4年將有約108,000個私人住宅單位供應市場
• 2025-2026年落成量： 預計超過20,000個新住宅單位
• 發展商定價壓力： 主要發展商已對500萬港元以下的單位實施減價及提供優惠
• 利率環境： 高企的借貸成本持續限制負擔能力
• 經濟不明朗： 市場對香港經濟增長前景持審慎態度

配套措施：金管局按揭調整

印花稅改革並非孤立進行。在2024年2月28日政策宣布的同時，香港金融管理局（金管局）亦放寬了物業按揭貸款的逆周期宏觀審慎監管措施：

這些調整大幅提升了物業買家的借貸能力，特別是與撤銷印花稅「辣招」結合時。這種協調的政策方針，顯示了政府振興樓市的全面策略。

專家分析：未來政策方向

穩定與鞏固：共識觀點

根據領先國際顧問公司的分析，專家共識認為香港的印花稅框架已達到新的平衡點，並可能在中期內持續。以下幾個因素支持此評估：

• 政策目標已達： 成交量已大幅回升，顯示刺激措施已見成效。
• 平衡的市場狀況： 供應增加與需求溫和增長的結合，減少了進一步干預的壓力。
• 財政考慮： 政府的赤字狀況可能限制進一步減稅的意欲。
• 區域競爭力： 現行稅率與其他主要亞洲金融中心相比大致具競爭力。

進一步改革的潛在情景

雖然短期內不太可能出現重大政策轉變，但以下幾種情景可能觸發額外調整：

1. 市場持續疲弱： 若在現行措施下，成交量仍下跌或樓價顯著下滑，政府或會考慮進一步提高100港元稅項的門檻，或推出臨時印花稅回扣。
2. 市場過熱憂慮： 在極不可能出現由投機活動驅動的樓價急升情況下，潛在應對措施可能包括選擇性重新引入針對購入後12至24個月內轉售物業的SSD。
3. 法律及結構性改革： 基於終審法院的意見，潛在的法例修訂可能涉及擴大集團寬免條款，以涵蓋現代企業結構。

對不同持份者的影響

市場預測：2025年及以後

領先的物業顧問公司已就2025年香港樓市發出預測，並以印花稅政策穩定為基準：

• 成交量： 預計將維持或略高於2024年約67,000至70,000宗的水平。
• 價格走勢： 共識預測是樓價上升3%，但部分分析師預計會繼續溫和下跌0-5%。
• 一手銷售： 發展商面對去貨壓力，可能維持較高的推盤活動。
• 內地買家： 預計將繼續成為重要的市場力量，可能增至佔整體交易25-30%。
• 供應壓力： 持續的高落成量將在2020年代中期前制約樓價增長。

香港的印花稅框架經歷了從市場干預到市場促進的根本性轉變。全面「撤辣」代表著一種務實的認知：以往的政策雖然在樓市暢旺時有效抑制了價格升幅，但在市場下行時卻變得適得其反。對市場參與者而言，當前環境提供了極高的清晰度和靈活性，消除基於居民身份的歧視及降低交易成本，為物業投資和置業創造了有利框架。雖然更廣泛的經濟因素將最終決定價格走勢，但香港的印花稅制度已為未來數年的競爭力奠定了基礎。