香港の不動産市場が過去数十年で最大の試練に直面した時期を覚えていますか？COVID-19パンデミックは、単に日常生活を混乱させただけでなく、4年間にわたり不動産課税と救済措置を再構築する大規模な政府対応を引き起こしました。前例のない差餉控除から印紙税の完全撤廃まで、香港の不動産を取り巻く環境は劇的な変貌を遂げました。この特別な期間から何が変わり、何が通常に戻り、どのような恒久的な変化が生まれたのかを探ってみましょう。

パンデミック前の基準：2019年の香港不動産市場

COVID-19以前、香港の不動産市場は世界で最も高価であり、中央値の不動産価格は世帯年収の20倍を超えていました。政府は、投機を抑制するために設計された複数の需要抑制策を含む、不動産関連税から多額の税収を得ていました。差餉（Property Rates）の基本構造はシンプルで、課税価値（Rateable Value）の5%に加え、該当する物件については政府地租（Government Rent）が3%課されていました。

前例のない救済措置：COVID-19への対応（2020-2023年）

2020年初頭にCOVID-19が発生した際、香港特別行政区政府は世界で最も包括的な救済パッケージの一つを開始しました。差餉控除は経済支援の柱となり、住宅および商業不動産の所有者の双方に直接的な財政的救済を提供しました。

パンデミック救済のピーク：2020-21年度

政府は事業が存続の危機に直面していることを認識し、非住宅用物件には大幅に高い控除が適用されました：

持続的な支援：2021-22年度および2022-23年度

パンデミックが繰り返しの波とともに続く中、政府は救済措置を維持しつつも段階的に縮小しました：

正常化への回帰：2024-25年度以降

香港の国境が再開され経済活動が再開される中、政府は特別な救済措置の段階的廃止を開始しました。2024-25年度予算案は、通常の財政措置への明確な回帰を示しています：

• 2024-25年度第1四半期（2024年4月〜6月）： 全物件に1,000香港ドルの控除
• 2024-25年度第2〜4四半期： 控除なし – 全額支払い
• 2025-26年度第1四半期（2025年4月〜6月）： 計画ではわずか500香港ドルの控除
• 2025-26年度第2〜4四半期： 控除なしと予想

3,000億香港ドルの「防疫抗疫基金」：包括的な救済

差餉控除は、香港の3,000億香港ドル規模（GDPの約10%）の大規模な救済パッケージのほんの一部に過ぎませんでした。「防疫抗疫基金」は多面的な支援を提供しました：

ゲームチェンジャー：印紙税の撤廃（2024年2月28日）

画期的な政策転換として、香港政府は2024年2月28日をもってすべての需要側不動産抑制策を廃止しました。これはパンデミック後の期間における最も重要な不動産市場の発展と言えるでしょう。

何が廃止されたのか？

• 買主印紙税（BSD）： 香港永住者以外の購入者に課された追加15%の税金 – 廃止
• 特別印紙税（SSD）： 短期転売に対する投機抑制税 – 廃止
• 新規住宅印紙税（NRSD）： ほとんどの住宅取引に適用された15%の一律税率 – 廃止

市場への影響：即時の回復

印紙税撤廃は劇的な市場回復を促進しました：

• 取引量の急増： 撤廃後の3ヶ月間で住宅取引は50%以上増加
• 外国投資の回帰： 以前は15%のBSDに阻まれていた中国本土および海外の投資家が戻ってきた
• 中古市場の復活： SSDの罰則なしで短期転売が再び可能に
• 現状（2024-25年度）： 取引量はパンデミック前（2019年）の水準の80〜90%に回復

恒久的な変化：家賃支出の税額控除

パンデミック期の措置のうち、継続され香港の税制における構造的変化を表すものの一つが、住宅賃借人向けの家賃支出控除です。

実例：節税額の計算

2024-25年度における典型的な賃借人の場合、この控除がどのように機能するか見てみましょう：

変わらなかったもの：基本税率構造

すべての一時的な措置と政策転換にもかかわらず、香港の差餉制度の基本構造は変わっていません：

差餉物業估価署は、推定年間賃貸価値に基づいて課税価値を評価し続けており、物件は依然として立地、面積、築年数、設備に基づいて個別に評価されています。一時的な控除は、支払うべき金額を減らしただけで、根本的な税率構造を変更したわけではありません。

香港の不動産税制は、前例のないパンデミック救済措置から通常の財政措置への回帰という道のりを完了しました。一時的な控除はほぼ終わりつつありますが、家賃支出控除や印紙税撤廃といった恒久的な変化が市場を再形成しました。不動産所有者は今、差餉の全額負担に備えるべきであり、一方で賃借人は税額控除の恩恵を受け続けることができます。市場の力強い回復は、香港の回復力と危機的状況における的を絞った政策介入の有効性を示しています。