1年前と比較して、700万香港ドルの不動産を購入する際に75万香港ドル以上の税金を節約できると想像してみてください。これは、香港の歴史的な2024年印紙税改革のおかげで、現在の不動産投資家にとって現実となっています。市場に13年間の負担をかけてきた「スパイシー税」が廃止されたことで、香港はアジアで最も投資家に優しい不動産市場の一つへと変貌を遂げました。具体的に何が変わったのか、そして残る免税・軽減措置を活用しながら、これらの新たな機会を最大限に活かすにはどうすればよいのでしょうか。

2024年印紙税改革：実際に何が変わったのか

2024年2月28日、香港は「2024年印紙税（改正）条例」を通じて、10年以上で最も重要な不動産税制改革を実施しました。これらの変更は、住宅価格が2023年に7%下落し、取引量が歴史的低水準にまで落ち込むという厳しい市場環境を受けたものです。政府は、一般的に「スパイシー税」として知られる規制措置を撤廃することで、不動産セクターの活性化を図る決定的な行動を取りました。

廃止された3つの主要税目

改革により、以前は多額の金銭的負担を課していた3つの主要な印紙税カテゴリーが廃止されました：

• 買主印紙税（BSD）： 以前は、香港永住者以外の個人および法人による住宅不動産取得に対して15%が課されていましたが、現在は廃止されています。
• 特別印紙税（SSD）： 以前は、取得後24ヶ月以内に転売される不動産に対して最大20%の税率が適用されていましたが、現在は完全に廃止され、最低保有期間の要件もなくなりました。
• 新規住宅印紙税（NRSD）： 以前は、追加の住宅不動産を取得する香港永住者に対して15%が適用されていましたが、現在は完全に撤廃されています。

従価印紙税（AVD）の理解：新たな統一税制

BSD、SSD、NRSDが廃止されたことで、従価印紙税（AVD）は現在、香港における主要な不動産譲渡税となっています。すべての住宅および非住宅不動産取引は、第2標準税率に基づくAVDのみが課税対象となり、物件価値に応じた累進的な税構造が確立されました。

現在のAVD第2標準税率構造（2024-2025年度）

実例：実際に支払う税額

例1：中価格帯住宅物件
物件価格：700万香港ドル
AVD納付額：700万香港ドル × 3% = 21万香港ドル

例2：エントリーレベル物件
物件価格：280万香港ドル
AVD納付額：100香港ドル（300万香港ドル以下の物件は定額）

例3：高級物件
物件価格：2,500万香港ドル
AVD納付額：2,500万香港ドル × 4.25% = 106万2,500香港ドル

戦略的な印紙税免除：最大の節税への道

AVDがほとんどの不動産取引に均一に適用される一方で、香港の印紙税法は、賢い投資家が大幅な節税に活用できるいくつかの重要な免除・軽減措置を定めています。これらを理解することは、良い投資と優れた投資の違いを生む可能性があります。

1. 近親者名義変更の免除

最も価値のある免除の一つは、近親者を対象とする不動産名義変更に適用されます。不動産購入者が近親者に所有権を移すことを指名する場合、特定の条件を満たせば追加のAVDを回避できます。

適格要件：

• 指名される者は近親者（親、配偶者、子、兄弟、姉妹）である必要があります（血縁、半血縁、養子縁組、義理の関係を含む）。
• 指名される者は自己の利益のために行動している必要があります（他の当事者のための名義人ではない）。
• 指名される者は、指名時に香港に他の住宅不動産を所有していない必要があります。
• 指名は法的文書を通じて適切に文書化されている必要があります。

2. 遺産・相続譲渡

故人の遺産の受益者への不動産譲渡は、別の重要な免除カテゴリーです。これらの譲渡は、適切に構成された場合、AVDが免除されます：

• 遺言による譲渡： 有効な遺言に従って譲渡される不動産
• 無遺言相続による譲渡： 香港の無遺言相続法に従って分配される不動産
• 遺言執行者による譲渡： 遺産執行者から正当な受益者に譲渡される不動産

3. 慈善団体の免除

内国歳入条例第88条に基づき免税資格を持つ慈善団体は、不動産取得に対する印紙税が完全に免除されます。この免除は以下に適用されます：

• 有効な第88条免税資格を持つ登録慈善団体
• 慈善目的に使用される不動産
• 住宅および非住宅不動産の譲渡の両方

法人による不動産投資：高度な戦略

法人構造は、特に2024年の改革後、香港の印紙税制度下で不動産投資家に独自の機会と考慮事項を提供します。不動産譲渡印紙税と株式譲渡印紙税の差は、強力な税務計画の機会を生み出します。

直接不動産購入 vs. 株式取得戦略

高度な戦略の一つは、不動産を直接購入するのではなく、不動産を保有する会社の株式を取得する方法です。このアプローチは、大きな税率差を活用します：

第45条の軽減措置：グループ内不動産譲渡

印紙税条例第45条は、関連法人間の不動産譲渡に対する軽減措置を定めており、企業再編やグループ再編で一般的に使用されます。

適格要件：

• 譲渡者と譲受者の両方が関連法人である必要があります。
• 一方の会社が他方の発行済み株式資本の少なくとも90%を実質所有しているか、または
• 両方の会社が、各社の発行済み株式資本の少なくとも90%を所有する共通の法人株主を有している必要があります。
• 関連関係は譲渡時に存在している必要があります。

株式市場とREITの機会

株式譲渡印紙税の引き下げ

2023年11月17日より、香港株式の対価または市場価額（いずれか高い方）に対する株式譲渡印紙税が、0.13%から売買双方各0.1%（合計0.2%）に引き下げられました。この引き下げは、取引量の増加を促し、香港の国際金融センターとしての競争力を維持することを目的としています。

仕組み：

• 買主の支払い： 購入額の0.1%の印紙税
• 売主の支払い： 売却額の0.1%の印紙税
• 合計税額： 取引価額の0.2%
• 税額は買付約定書と売付約定書の両方に適用されます。

REIT印紙税免除（2024年12月）

不動産投資家にとって重要な展開として、香港は2024年12月21日より、不動産投資信託（REIT）の株式・口座単位の譲渡に対する完全な印紙税免除を導入しました。

影響：

• REIT取引にかかる従来の0.2%（売買双方各0.1%）の印紙税負担がなくなります。
• 投資コストが削減され、REIT市場の流動性が向上します。
• REIT課税に優遇措置を設けている他の金融センターと香港を同等の立場にします。
• 機関投資家と個人投資家の両方にとってREITの魅力が高まります。

コンプライアンスの基本：知っておくべきこと

印紙貼付要件と期限

香港の印紙税法は厳格なコンプライアンス要件を定めており、期限後の印紙貼付には罰則があります：

• 不動産取引： 文書は作成後30日以内に印紙を貼付する必要があります。
• 株式譲渡： 約定書は所定の期間内に印紙を貼付する必要があります。
• 期限後印紙貼付の罰則： 追加料金や利息が適用される場合があります。
• 印紙未貼付文書： 香港の裁判所で証拠として提出することはできません。

評価と租税回避防止規定

印紙税の目的において、税務局（IRD）は以下に基づいて税額を評価します：

• 文書に記載された対価、または
• 不動産の市場価額のいずれか高い方

香港の印紙税法には、印紙税の最小化のみを目的とした人為的な取り決めを対象とする強力な租税回避防止規定が含まれています。IRDは、商業的実体のない循環取引、免除要件を満たさない名義人取り決め、および主に印紙税回避のために作成された法人構造を精査します。

新時代における戦略的計画

改革後のタイミングに関する考慮事項

2024年2月28日の改革は、投資のタイミング戦略を根本的に変えました：

• 保有期間要件の撤廃： SSDが廃止されたことで、投資家は罰則なくいつでも不動産を売却できるようになり、より迅速なポートフォリオ管理が可能になりました。
• 即時の市場参入： 非居住者および法人の買主は、従来の15%のBSDペナルティなしで、香港不動産市場に参入できるようになりました。
• ポートフォリオの多様化： 複数の不動産を取得する際のNRSDペナルティがなくなったことで、より洗練されたポートフォリオ戦略が可能になりました。

国際投資家の機会

BSDの撤廃は、特に国際投資家にとって重要な意味を持ちます：

• 非居住者は現在、現地の買主と同じ印紙税を負担します。
• 外国法人所有構造に対するペナルティがありません。
• 他のアジア市場と比較して、香港不動産の競争力が向上しました。
• 複雑なBSD軽減戦略なしに、税務計画が簡素化されました。

香港の2024年印紙税改革は、