アジアの不動産市場に、税制上有利な仕組みを通じて投資をお考えですか？香港の不動産投資信託（REIT）制度は、同地域で最も魅力的なプラットフォームの一つを提供しています。アジアの金融ハブとしての戦略的位置、有利な税制、強固な規制枠組みにより、香港のREITは、アジア太平洋地域をはじめとする多様な不動産ポートフォリオへの、比類ないアクセスをグローバル投資家に提供します。

香港のアジアREIT市場における戦略的位置

香港は、アジアのダイナミックな不動産市場へのエクスポージャーを求める国際投資家にとって重要なゲートウェイです。主要な国際金融センターとして、香港は確立された規制枠組みと戦略的な地理的位置、認可された集団投資スキームに対する有利な税制を兼ね備えています。証券先物委員会（SFC）と香港取引所（SEHK）による二重の監督は、透明性が高く投資家に優しい環境を創出し、香港を越境不動産投資の好適地としています。

香港REITの税務処理：包括的ガイド

REITレベルでの利得税免除

香港のREIT税制の要となるのは、認可集団投資スキームに適用される利得税免除です。内国歳入条例第26A(1A)条の下、SFCによって認可されたREITは、香港の利得税が完全に免除されます。この免除は信託レベルの収入に適用され、ほとんどの種類の収入について法人レベルの課税負担なく、ユニット保有者への分配を最大化することが可能です。

直接保有に対する不動産税

REITが香港の不動産を直接保有し、その物件から賃貸収入を得る場合、その賃貸収入は標準税率15%の香港不動産税の対象となります。この不動産税は、REITの全体的な利得税免除の状態にかかわらず適用され、香港不動産の直接保有による賃貸収入に対する特別な例外規定となっています。

不動産税の計算は次の式に従います：（賃貸収入 – 差餉）× 80% × 15%。20%の法定控除は、修繕費やその他の経費を考慮したものです。

特別目的会社（SPV）を通じた間接保有

REITが特別目的会社（SPV）を通じて不動産を間接的に保有する場合、SPV自体が香港源泉の収入を生み出すと、香港の利得税の対象となります。香港では二段階利得税制度が適用されます：

• 最初の200万香港ドルの利益： 法人税率 8.25%
• 200万香港ドルを超える利益： 法人標準税率 16.5%
• 非法人事業の場合：最初の200万香港ドルは7.5%、残額は15%

重要な点として、SPVからREITに支払われる配当金はREITレベルで利得税が免除され、香港以外に所在する不動産から生じる収入は利得税および不動産税の両方が免除されます。

源泉徴収税と投資家への分配

香港は、ユニット保有者が居住者であるか非居住者であるかを問わず、REITからユニット保有者への分配に対して源泉徴収税を課しません。この源泉徴収税の非課税は、国際投資家が香港源泉の源泉徴収を被ることなく分配を受け取ることができるため、香港REITの魅力を高めています。

キャピタルゲインの取り扱い

香港には一般的なキャピタルゲイン税はありません。REITユニットの譲渡によって実現した利益は、それがキャピタル性のものであれば香港の利得税が免除されます。ただし、香港でREITユニットの取得と譲渡からなる事業、専門職、または業務を行っているユニット保有者は、ユニット譲渡から生じる売買益について香港の利得税の対象となる可能性があります。

SFC REITコードの要件：規制枠組み

90%分配要件

REITコードの最も重要な要件の一つは、強制分配ルールです。香港のREITは、毎年、監査済みの税引後年間純利益の少なくとも90%に相当する金額を配当としてユニット保有者に分配しなければなりません。この要件により、REITは収益創出の手段として機能し、実質的にすべての収益を投資家に還元することが保証されます。

投資制限と資産配分

REITコードは、REITが主に不動産に投資することを義務付けています。具体的には、スキームの総資産価値（GAV）の少なくとも75%を、常に定期的な賃貸収入を生み出す不動産に投資しなければなりません。この要件により、REITは収益物件に焦点を当てた不動産投資手段としての性質を維持することが保証されます。

香港のREITが投資できる物件の種類や地理的位置に制限はありません。REITは物流施設、データセンター、病院、インフラ物件、その他の資産クラスを保有できます。また、単一物件で設立することも、新規開発物件を含めることも可能であり、投資戦略の構築に柔軟性を提供します。

管理とライセンス要件

REITは、スキームを管理するために、SFCによって第9類規制活動（資産管理）のライセンスを取得した管理会社を任命しなければなりません。このライセンス要件により、資格を持ち規制された事業者による専門的な管理が保証されます。さらに、REIT資産は独立した第三者によって保管されなければならず、ユニット保有者の資産の保護と適切な分離・監督が確保されます。

政府支援と助成金制度

SFCは、香港政府が資金を提供する助成金制度を運営しており、香港に設立する適格なREITに対して補助金を提供しています。この制度は、REIT上場に関連して香港に拠点を置くサービスプロバイダーに支払われる適格費用の70%をカバーし、REITあたり800万香港ドルが上限です。2021年5月10日に開始されたこの助成金制度は、2027年5月9日まで延長されています。

越境構造に関する考慮事項

地理的柔軟性とオフショア投資

越境REIT構造における香港の主な利点の一つは、地理的制限がないことです。香港のREITは世界中のどこに所在する物件にも投資でき、オフショア不動産からの収入は香港の利得税および不動産税が免除されます。これにより、香港プラットフォームを通じて汎アジアまたはグローバルなREITポートフォリオを構築する重要な機会が生まれます。

税制効率のためのSPV構造

不動産の直接保有とSPV構造の選択は、重要な税務上の影響を及ぼします。香港の物件については、資産を直接保有するよりもSPVを通じて保有することで、より有利な税務処理が得られる可能性があります（賃貸収入に対する15%の不動産税は回避されますが、SPV自体は二段階利得税制度の対象となります）。

オフショア物件については、SPV構造は以下の追加的な利点を提供します：

• 法的・規制上のコンプライアンス： SPVは物件が所在する管轄区域に設立でき、現地の所有権および規制要件への準拠を確保します。
• 租税条約へのアクセス： 適切な管轄区域のSPVは、二重課税条約へのアクセスを提供し、越境収入フローに対する源泉徴収税を軽減できます。
• 資産保護： 異なる物件や市場ごとに別々のSPVを設けることで、リスクの分離が図られ、法的・財務的問題の相互汚染を制限できます。
• 出口の柔軟性： 特定の管轄区域では、基礎となる物件を売却するよりもSPVの株式を売却することで、税務上および法律上の利点が得られる場合があります。

ストック・コネクトと中国本土市場へのアクセス

最近の重要な進展として、2024年に香港REITがストック・コネクト（香港と中国本土の証券取引所を結ぶ取引リンク）に組み込まれました。この組み込みにより、中国本土の投資家が香港REITに直接アクセスできるようになり、潜在的な投資家層が拡大し、流動性が向上しています。

他のアジアREIT制度との比較

香港のREIT制度は、越境不動産投資のためのアジアで最も魅力的なプラットフォームの一つを提供しています。有利な税制、強固な規制枠組み、アジアの金融ハブとしての戦略的位置により、香港はグローバル投資家に多様な不動産ポートフォリオへの効率的なアクセスを提供します。新たなREITの設立を検討されている方も、既存のREITへの投資をお考えの方も、リターンを最大化しコンプライアンスを確保するためには、税務と規制の状況を理解することが不可欠です。