香港でご家族やビジネスパートナーと不動産を購入することをお考えですか？共有所有権の構造を適切に設計することで、何千香港ドルもの印紙税を節約し、重要な相続計画上のメリットを得ることができます。香港の不動産市場を簡素化する最近の税制改革により、共有所有権が印紙税負担にどのような影響を与えるかを理解することは、これまで以上に重要であり、かつ潜在的に大きな利益をもたらす可能性があります。

香港における不動産の共有所有権構造の理解

複数の当事者が香港で不動産を取得する場合、選択する共有所有権の法的構造は、印紙税負担、相続計画、将来の譲渡に大きな影響を及ぼします。香港の法律は、不動産の共有所有権として主に2つの形態を認めています。「共同保有（Joint Tenancy）」と「共有保有（Tenancy-in-Common）」です。それぞれの構造には、共有者の権利と、取得、譲渡、相続における税務上の結果に影響を与える独自の法的特徴があります。

共同保有（Joint Tenancy）：シンプルな道筋

共同保有では、すべての共有者が単一の主体として、物件全体を共同で保有しているものとみなされます。共同保有の特徴は「生存者権（Right of Survivorship）」です。これは、共同保有者の1人が死亡した場合、その持分が法律の規定により自動的に生存している共同保有者に移転することを意味します。この自動的な移転には、土地登記所への死亡証明書の登録以外の、遺言検認や正式な法的書類は必要ありません。

• 持分は平等のみ： すべての共同保有者は、物件に対して平等な持分を持たなければなりません。
• 自動的な生存者権： 死亡時に生存者権が自動的に適用されます。
• 正式な譲渡は不要： 共同保有者が死亡した場合、譲渡証書は必要ありません。
• 柔軟な変更： いずれの共同保有者も、一方的に共同保有を解消し、共有保有を作り出すことができます。
• 印紙税上の利点： 死亡による移転は、一般的に印紙税の負担を回避します。

共有保有（Tenancy-in-Common）：柔軟な所有権

共有保有では、各共有者が物件の明確で別個の持分を保有することができます。これらの持分は平等でも不平等でもよく、購入価格への貢献度の違いや当事者間の特定の取り決めを反映することがよくあります。共同保有とは異なり、生存者権はありません。

• 定義された持分割合： 各保有者は特定の割合（例：50%、30%、70%）を保有します。
• 柔軟な取り決め： 合意に基づき、持分は平等でも不平等でも構いません。
• 独立した管理： 各保有者は、自分の持分を独立して売却、譲渡、または抵当に入れることができます。
• 遺言に基づく相続： 死亡時、保有者の持分はその遺言または無遺言相続の規則に従って移転します。
• 印紙税が適用： 死亡した者の持分の譲渡には、印紙税の対象となる正式な書類が必要です。

比較：共同保有 vs 共有保有

香港の現行印紙税制度（2024-2025年度）

香港の住宅用不動産に対する印紙税制度は、2024年に主要な需要抑制措置が廃止されるなど、大幅な自由化が行われました。効率的な共有所有権の取り決めを設計するためには、現在の簡素化された制度を理解することが不可欠です。

不動産従価印紙税（AVD） – 現行税率

不動産従価印紙税は、香港の不動産取引に適用される印紙税の主要な形態です。2024年2月現在、AVD税率は物件価値に基づく累進税率に従います。

主要な印紙税改革：廃止された措置

香港は、主要な需要抑制措置を廃止することで、不動産税制を大幅に簡素化しました。

• 買主印紙税（BSD）： 以前は、香港永住者以外による住宅用不動産の取得に対して15%が課されていました。2024年2月28日以降に締結されたすべての取引について廃止されました。
• 特別印紙税（SSD）： 以前は、住宅用不動産の短期転売に適用されていました。2024年2月28日以降に締結されたすべての取引について廃止されました。
• 新規住宅印紙税（NRSD）： 2024年2月28日付で同様に廃止されました。

共有所有権における印紙税の納税義務者

香港の法律では、不動産譲渡における印紙税の納付義務は、売主と買主が連帯して負います。しかし、市場慣行では、買主が通常、印紙税の全額を負担します。共有所有権の取り決めでは、特に合意がない限り、すべての共同購入者がこの義務を比例的に分担します。

共有者の追加・削除に伴う印紙税の影響

共有所有権に影響を与える最も一般的なシナリオの一つが、不動産権利書から共有者の名前を追加または削除することです。これらの取引は、印紙税の目的上、譲渡として扱われ、特定の税務上の結果を引き起こします。

権利書への名前の追加

所有者が別の人の名前を不動産権利書に追加する場合、これは所有権の一部譲渡を構成します。印紙税は、譲渡される持分の市場価値に基づいて計算され、当初の購入価格には基づきません。

例： 800万香港ドルの価値があるマンションを所有する所有者が、配偶者を50%の共有者として追加したいと考えています。印紙税は、800万香港ドルの50%である400万香港ドルに対して、適用されるAVD税率2.25%で計算されます。400万香港ドル × 2.25% = 9万香港ドルとなります。

権利書からの名前の削除

共有所有権から名前を削除することは、その人の持分を残りの所有者に譲渡することを伴います。これは、相続計画のため、または将来の不動産取得のために「初回購入者」のステータスを回復させるための戦略的な動きとなる可能性があります。

譲渡する側（名前が削除される側）は、譲渡される持分の価値に対して印紙税を支払います。当事者が近親者である場合、高い税率を回避するための免除が適用される可能性があります。

近親者免除：印紙税効率化の鍵

香港の印紙税制度は、近親者間の譲渡に対して大幅な免除を提供しており、家族による不動産の取り決めをより税効率の良いものにしています。これらの免除は、BSDとSSDが廃止された後も価値を維持しています。

誰が近親者に該当するか？

印紙税の目的上、近親者には以下が含まれます。

• 配偶者（香港の法律で認められた婚姻関係を含む）
• 親（養親および継親を含む）
• 子（養子および継子を含む）
• 兄弟姉妹（異父母兄弟姉妹、継兄弟姉妹を含む）

近親者免除の仕組み

近親者間の住宅用不動産の譲渡は、以下の条件を満たす場合、高いAVD税率からの免除の対象となります。

• 当事者が上記で定義された近親者であること
• 各当事者が自己のために（すなわち、受益所有者として）行動していること
• 免除は、当事者が香港永住者であるかどうかに関わらず適用されます
• 免除は、当事者が他の住宅用不動産を所有しているかどうかに関わらず適用されます

実践的な印紙税シナリオ：実例

実際の状況で印紙税がどのように適用されるかを理解することは、異なる共有所有権構造と取引の税務上の結果を説明するのに役立ちます。

シナリオ1：2名の香港永住者による共同購入

事実： 近親者ではない2名の香港永住者が、1,200万香港ドルの住宅用不動産を共有保有（Tenancy-in-Common）として、それぞれ50%の持分で共同購入します。

印紙税分析： AVDが3.75%（物件価格1,008万〜2,000万香港ドル区分）で適用されます。印紙税総額：1,200万香港ドル × 3.75% = 45万香港ドル。両当事者は全額に対して連帯責任を負い、通常は購入者間で分割されます。

シナリオ2：既存物件への配偶者の追加

事実： 香港永住者が、現在1,000万香港ドルの価値がある物件を所有しています。配偶者（同じく香港永住者）を50%の共同保有者として追加したいと考えています。

印紙税分析： これは50%の所有権の譲渡（=500万香港ドル）を構成します。近親者（配偶者）であるため、高い税率からの免除が適用されます。譲渡された500万香港ドルに対してAVDが2.25%で適用されます。支払うべき印紙税：500万香港ドル × 2.25% = 11万2,500香港ドル。

シナリオ3：共同保有者 vs 共有保有者の死亡

共同保有の場合： 夫婦が共同保有者として物件を所有しています。配偶者の1人が死亡し、物件は生存者権により自動的に生存している配偶者に移転します。印紙税は支払われません – 移転は課税文書を作成することなく、法律の規定により自動的に発生します。

共有保有の場合： 兄弟姉妹2名が、それぞれ50%の持分で共有保有者として物件を所有しています。兄弟姉妹の1人が死亡し、その持分を遺言で自分の子に残します。死亡した者の50%の持分は、同意書または譲渡証書を介して正式に譲渡されなければなりません。近親者免除により高い税率は回避されますが、50%の持分の価値に基づいて標準的なAVDが適用されます。

印紙税効率化のための戦略的考慮事項

共有所有権の取り決めを適切に構築することは、大幅な印紙税の節約と将来の取引におけるより大きな柔軟性をもたらすことができます。以下に、主要な戦略的考慮事項を示します。

適切な所有権構造の選択

共同保有が望ましい場合：

• 所有者が遺言検認なしで自動的な相続を望む場合
• 死亡時の譲渡に対する印紙税を回避することが優先事項である場合
• 所有者が配偶者であるか、平等な出資をしている場合
• シンプルさと管理効率が重視される場合
• 相続計画が単純である場合

共有保有が望ましい場合：

• 所有者の出資額または投資持分が不平等である場合
• 持分の処分に対する個別の管理が重要である場合
• 所有者が自分の持分を特定の受益者に残したい場合
• ビジネスパートナーや家族以外の者が共同所有者である場合
• 複雑な相続計画に柔軟性が必要な場合

重要なコンプライアンス要件

1. 譲渡を過小評価しない： 税務局は、記載された対価に関わらず市場価値に基づいて印紙税を査定し、過小評価に対しては罰則を科します。
2. 30日以内に納付する： 印紙税は、契約書または譲渡証書の作成日から30日以内に納付しなければなりません。罰則を回避するためです。
3. 適切に書類を作成する： 所有持分、受益所有権、近親者関係、香港永住者ステータスを正確に文書化することは、免除を主張するために不可欠です。
4. 住宅ローンへの影響を考慮する： 名前の追加または削除は、住宅ローンの見直しや早期返済条項を引き起こす可能性があります。手続き前に貸し手に相談してください。
5. 贈与証書のリスクに注意： 売買と同じ印紙税が課される一方で、贈与は5年間の破産保護期間を作り出し、将来の売却可能性に影響を与える可能性があります。

専門家の助言を求めるべきタイミング

印紙税規則の複雑さと関与する重要な財務的利害関係を考慮すると、専門家の助言を強くお勧めします。

• 弁護士： 法的構造と書類作成のため
• 税務顧問： 印紙税の計算と最適化のため
• 測量士： 不動産評価のため
• ファイナンシャル・アドバイザー： 全体的な資産・相続計画のため