香港の固定資産税の計算方法：ステップバイステップの詳細解説
📋 ポイント早見
- ポイント1： 2025年1月1日より、高額な住宅物件にのみ累進差餉制度が導入されました。
- ポイント2： 商業・工業・オフィス物件は全て一律5%の税率が適用されます。
- ポイント3： 住宅物件の98%（課税価値55万香港ドル以下）は引き続き一律5%の税率です。
- ポイント4： 2024-25年度第1四半期（4月〜6月）は、最大500香港ドルの差餉軽減措置が自動適用されます。
- ポイント5： 差餉は四半期ごとに前払い（4月、7月、10月、1月）で納付します。
香港の不動産を所有または賃貸されている方にとって、「差餉（Property Rates）」の計算方法を理解することは、予期せぬ出費を防ぎ、効果的な財務計画を立てる上で非常に重要です。2025年からは高額住宅に新たな累進税率が導入され、制度が少し複雑になりました。本記事では、2024-25年度の香港の差餉制度について、計算方法から納付期限、軽減措置まで、ステップバイステップで分かりやすく解説します。
香港の差餉制度を理解する
香港の「差餉」は、差餉物業估価署（Rating and Valuation Department, RVD）が管理・徴収する一種の固定資産税です。公共サービスやインフラ整備の財源として、住宅・商業を問わず全ての物件に課されます。重要なのは、これは実際の賃貸収入に対して課される「物業税（Property Tax、税率15%）」とは異なる税目である点です。差餉は、物件が空室か否かに関わらず、その物件の推定年間賃貸価値（課税価値）に基づいて計算されます。
課税価値（Rateable Value）とは？
課税価値は、香港の差餉制度の根幹をなす概念です。これは、指定された評価基準日（2024-25年度は2023年10月1日）において、その物件が空室で市場に賃貸可能な状態であった場合の、公開市場での年間賃貸価値の推定額を指します。
RVDは賃貸比較法を用いて課税価値を算定し、以下の要素を考慮します：
- 物件の面積、築年数、状態
- 立地とアクセスの良さ
- 内装や設備の質
- 交通の便や周辺施設
- 近隣の類似賃貸取引事例
2024-25年度の差餉構造：累進税率制度
2025年1月1日より、香港では高額な住宅物件に対して累進差餉制度が導入されました。一方、ほとんどの物件および全ての商業用物件については、従来通りの一律税率が維持されています。この変更の影響を受けるのは、全住宅物件の約2%（約42,000戸）のみです。
| 物件の種類 | 課税価値の範囲 | 税率 |
|---|---|---|
| 非住宅用 （商業、工業、オフィス） |
全額 | 5% |
| 住宅用 | 55万香港ドル以下 | 5% |
| 最初の55万香港ドル （課税価値が55万香港ドル超の場合） |
5% | |
| 次の25万香港ドル （55万1香港ドル〜80万香港ドル） |
8% | |
| 残額 （80万香港ドル超） |
12% |
計算式と具体例
標準税率の計算（非住宅用 及び 住宅用で課税価値 ≤ 55万香港ドル）
年間差餉 = 課税価値 × 5%
四半期ごとの差餉 = (課税価値 × 5%) ÷ 4
累進税率の計算（住宅用で課税価値 > 55万香港ドル）
年間差餉 =
- (55万香港ドル × 5%) +
- (55万1香港ドルから80万香港ドルまでの額 × 8%) +
- (80万香港ドルを超える額 × 12%)
四半期ごとの差餉 = 年間差餉 ÷ 4
地租（Government Rent）の計算
年間地租 = 課税価値 × 3%
四半期ごとの地租 = (課税価値 × 3%) ÷ 4
ステップバイステップ計算ガイド
- ステップ1：課税価値を確認する
四半期ごとの「差餉及び/または地租納付通知書」、RVDのオンライン情報サービス（www.rvdpi.gov.hk）、または長沙湾政府合署15階の窓口で確認できます。 - ステップ2：物件の種類を特定する
住宅用（家屋、フラット、アパートメント）か、非住宅用（店舗、オフィス、工場、工業用区画）かを判断します。 - ステップ3：適切な税率を適用する
非住宅用物件：一律5%を適用
住宅用物件（課税価値 ≤ 55万香港ドル）：一律5%を適用
住宅用物件（課税価値 > 55万香港ドル）：累進税率を適用 - ステップ4：地租を計算する（該当する場合）
地租が適用される物件の場合は、課税価値の3%で計算します。 - ステップ5：4で割って四半期分を算出する
差餉と地租は四半期ごとの前払いです。 - ステップ6：軽減措置を適用する
2024-25年度については、第1四半期（2024年4月〜6月）に最大500香港ドルの差餉軽減措置が適用されます。
計算例
例1：標準的な住宅物件（課税価値30万香港ドル）
| 計算項目 | 金額（香港ドル） |
|---|---|
| 課税価値 | 300,000 |
| 年間差餉 (300,000 × 5%) | 15,000 |
| 四半期ごとの差餉 (15,000 ÷ 4) | 3,750 |
| 年間地租 (300,000 × 3%) | 9,000 |
| 四半期ごとの地租 (9,000 ÷ 4) | 2,250 |
| 四半期ごとの合計支払額 | 6,000 |
| 2024-25年度第1四半期（500香港ドル軽減適用後） | 5,500 |
例2：中高額住宅物件（累進税率適用、課税価値70万香港ドル）
| 計算項目 | 金額（香港ドル） |
|---|---|
| 課税価値 | 700,000 |
| 最初の55万香港ドル @ 5% | 27,500 |
| 次の15万香港ドル @ 8% | 12,000 |
| 年間差餉合計 | 39,500 |
| 四半期ごとの差餉 (39,500 ÷ 4) | 9,875 |
| 年間地租 (700,000 × 3%) | 21,000 |
| 四半期ごとの地租 (21,000 ÷ 4) | 5,250 |
| 四半期ごとの合計支払額 | 15,125 |
| 2024-25年度第1四半期（500香港ドル軽減適用後） | 14,625 |
納付スケジュールと期限
| 四半期 | 期間 | 納付通知書発送 | 納付期限 |
|---|---|---|---|
| 第1四半期 | 4月 – 6月 | 3月中旬 | 3月末 / 4月初旬 |
| 第2四半期 | 7月 – 9月 | 6月中旬 | 6月末 / 7月初旬 |
| 第3四半期 | 10月 – 12月 | 9月中旬 | 9月末 / 10月初旬 |
| 第4四半期 | 1月 – 3月 | 12月中旬 | 12月末 / 1月初旬 |
2024-25年度 差餉軽減措置
2024-25年度予算案で発表された通り、香港政府は物件所有者および賃借人の負担軽減を目的として、差餉の軽減措置を講じています。
軽減措置の詳細：
- 期間： 2024-25年度第1四半期（2024年4月〜6月）
- 金額： 課税単位ごとに最大500香港ドル
- 適用対象： 住宅用・非住宅用の両方
- 申請方法： 自動適用（申請不要）
- 適用範囲： 差餉のみを相殺（地租には適用されません）
支払い義務者：家主と賃借人
差餉と地租の支払いに関する法的責任は、賃貸契約の内容によって異なります。
一般原則： 所有者/家主がRVDへの支払いについて法的責任を負います。
賃貸契約による取り決め：
- 賃借人が支払う場合： 契約書に明記されていれば、賃借人が家主に償還します。
- 家主が支払う場合： 家賃が「差餉込み」である賃貸契約で一般的です。
- 折半の場合： 差餉と地租を当事者間で分割する契約もあります。
✅ まとめ
- 累進税率は高級住宅のみに影響： 住宅物件の2%（課税価値55万香港ドル超）のみが累進税率の対象で、98%は引き続き一律5%です。
- 商業物件は変更なし： 全ての非住宅用物件は価値に関わらず一律5%の税率です。
- 地租は別途計算： 課税価値の3%で課され、主に新界、九龍北部、離島、1985年以降の租約に適用されます。
- 四半期ごとの前払いが必須： 3月、6月、9月、12月末までに納付し、ペナルティを回避しましょう。
- 2024-25年度の軽減措置： 第1四半期（2024年4月〜6月）に最大500香港ドルの差餉軽減が全物件に自動適用されます。
- 所有者の責任： 法的には物件所有者がRVDに差餉を支払う義務がありますが、賃貸契約により賃借人に償還義務が生じる場合があります。
- 異議申し立ての権利： 課税価値に異議がある場合は申し立てが可能ですが、解決するまで支払いは継続する必要があります。
- 公式ツールの活用： RVDのオンライン計算ツール（www.rvd.gov.hk）で、ご自身の物件に合わせた正確な計算ができます。
香港の差餉制度を理解することは、住宅所有者、家主、賃借人を問わず、効果的な財務計画に不可欠です。新しい累進税率制度は高額物件のみに影響するため、ほとんどの居住者は従来通りの分かりやすい一律5%の税率の恩恵を受け続けることができます。毎年課税価値を確認し、利用可能な軽減措置を活用し、ペナルティを避けるために常に期限までに支払うことを心がけましょう。複雑な状況や大規模な不動産ポートフォリオをお持ちの場合は、香港の不動産税務に精通した資格を持つ税務専門家に相談されることをお勧めします。
📚 参考資料
本記事の内容は、香港政府の公式資料および信頼できる情報源に基づいて作成されています：
- 香港税務局（IRD） – 公式税率、控除額、税務規則
- 差餉物業估価署 – 不動産評価
- 香港政府ポータル – 香港特別行政区政府公式サイト
- 立法会 – 税務法規・改正
- RVD 累進差餉制度 – 累進差餉制度の公式ガイド
- RVD 差餉軽減措置 – 差餉軽減措置に関する公式情報
最終更新：2024年12月 | 本記事の情報は一般的な参考情報であり、具体的な問題については資格を持つ税務専門家にご相談ください。