香港で不動産の購入、売却、賃貸を考えていますか？「キャピタルゲイン税がない」という香港の評判は耳にしたことがあるでしょう。しかし、それは投資家にとって実際にどのような意味を持つのでしょうか？また、賃貸収入を得る際の不動産税（物業税）はどのように機能するのでしょうか？本ガイドでは、キャピタルゲイン税の完全な非課税からシンプルな15%の不動産税、そして最近の印紙税改革まで、2024-2025年度における香港のユニークな不動産課税アプローチについて、知っておくべきすべてを解説します。

香港のキャピタルゲイン税：神話の背後にある現実

香港の税制は、そのシンプルさと投資家に優しいアプローチで世界的に知られており、最も魅力的な特徴の一つが、一般的なキャピタルゲイン税の非課税です。不動産や株式などの資産売却益に課税する多くの国とは異なり、香港にはそのような利益を対象とする特定の税目はありません。これは、長期的な投資として保有していた不動産を売却した場合、その利益は通常、課税対象とならないことを意味します。

不動産売却が課税対象となる場合：「事業（トレーディング）」の例外

重要な区別は、あなたが「投資家」なのか「事業者（トレーダー）」なのかにあります。利益を得るために不動産を頻繁に売買している（長期的な投資として保有するのではなく）場合、これらの利益は事業所得と分類され、香港の事業所得税（利得税）制度の下で課税対象となる可能性があります。

税務局は、事業意図を判断するために以下の要素を考慮します：

• 取引の頻度： 定期的な売買は事業を示唆します。
• 資産の性質： 長期的な保有ではなく、短期間での転売を目的として購入された不動産。
• 資金調達方法： 短期の資金調達は事業意図を示す可能性があります。
• 付随的な作業： 短期間での転売を目的としたリフォームや改修。
• 取得時の意図： 不動産を購入した際の主な目的は何でしたか？

香港の不動産税（物業税）：賃貸収入課税のガイド

不動産売却益には（事業とみなされない限り）税金がかかりませんが、賃貸収入には不動産税（物業税）がかかります。これは、不動産の純課税価値（NAV）に対して15%で計算されるシンプルな税金です。仕組みは以下の通りです。

不動産税（物業税）の計算：ステップ・バイ・ステップ

1. ステップ1：総賃貸収入を計算する – 課税年度（4月1日から3月31日）中に受け取ったすべての家賃を含めます。
2. ステップ2：支払った差餉を差し引く – 所有者として支払った政府の差餉を差し引きます。
3. ステップ3：20%の法定控除を適用する – 残額の20%を修繕費・経費として差し引きます。
4. ステップ4：税金を計算する – 純課税価値（NAV）に15%を掛けます。

計算例： 年間家賃として30万香港ドルを受け取り、1万香港ドルの差餉を支払った場合：

• 総賃貸収入：30万香港ドル
• 差餉を差し引き：30万 – 1万 = 29万香港ドル
• 20%法定控除を差し引き：29万 × 20% = 5万8千香港ドル → 純課税価値（NAV） = 23万2千香港ドル
• 不動産税：23万2千香港ドル × 15% = 3万4千800香港ドル

不動産取引にかかる印紙税：2024年の変更点

香港の不動産税制における最大の変化の一つは、2024年2月28日に起こりました。政府は不動産市場を活性化させるために、3つの主要な印紙税措置を廃止しました。

現在の印紙税税率（2024-2025年度）

以下は、不動産取引に対する現在の従価印紙税の税率です。

個人所有 vs 法人所有：税務上の影響比較

不動産を個人として所有するか、法人を通じて所有するかは、税務上の義務に大きな影響を与えます。以下に比較を示します。

コンプライアンスの基本：賃貸収入の正確な申告

賃貸収入の正確な申告は、香港の税法に準拠するために不可欠です。以下に知っておくべきことをまとめます。

年間申告要件

1. 不動産税申告書を提出する： 課税年度（4月1日〜3月31日）中に受け取ったすべての賃貸収入を報告します。
2. 控除方法を選択する： 標準的な20%の法定控除を適用するか、実際の経費（領収書付き）を申告します。
3. 空室期間を報告する： 物件が実際に空室であった期間を明確に示します。
4. 記録を保管する： 法律で要求される通り、書類を7年間保管します。

将来の税制政策に関する考慮事項

香港の税制は比較的安定していますが、いくつかの世界的な動向が将来の政策に影響を与える可能性があります。

• グローバル最低税（第2の柱）： 2025年1月1日発効。収益7.5億ユーロ以上の多国籍企業グループに適用される15%の最低実効税率です。
• 外国源泉所得免税（FSIE）制度： 2024年1月に対象が拡大され、配当、利息、譲渡益、知的財産所得をカバーし、香港における経済的実質を要求します。
• 国際基準： 香港は、グローバルな税務透明性と租税回避防止措置に適応し続けています。
• 不動産市場刺激策： 2024年のSSD、BSD、NRSDの廃止は、政府が市場状況に対応していることを示しています。

香港の不動産税制は、多くの法域と比較して驚くほどシンプルで、キャピタルゲイン税がなく、不動産税の計算も明快です。しかし、特に投資活動と事業活動の区別といったニュアンスを理解することは、コンプライアンスと最適な税務計画にとって極めて重要です。最近の印紙税改革により不動産取引がより身近になった今、ご自身の不動産保有状況を見直し、現在の規制と長期的な投資目標の両方に沿った税務戦略を確保する絶好の機会です。