香港の賃貸収入に対する不動産税に関する一般的な誤解を解明
📋 ポイント早見
- 税率： 純課税評価額の15%（2008/09年度以降変更なし）
- 納税義務者： 香港の不動産から賃貸収入を得る所有者
- 標準控除： 修繕・経費に対する20%の法定控除（強制適用、実際の経費は不可）
- 自己居住用の免税： 所有者が自己居住用に使用する物件は免税（賃貸収入なし＝不動産税なし）
- 計算式： 純課税評価額 = （総賃貸収入 – 支払った差餉）× 80%
- 課税年度： 4月1日から翌年3月31日
香港で不動産を所有されている方、賃貸収入のうち何が課税対象になるのかお悩みではありませんか？住宅ローン利息や管理費を経費として計上できるのか疑問に思ったことはありませんか？それはあなただけではありません。香港の不動産税制度は、原則としてはシンプルですが、不動産所有者に金銭的負担や不安をもたらす根強い誤解が存在します。2024-2025年度の正確で最新の情報をもとに、最も一般的な誤解を解き明かしていきましょう。
香港の不動産税（物業税）の基本を理解する
香港の不動産税（物業税）は、香港に所在する不動産の賃貸から生じる所得に対して課される税金です。所有者が、物件の「純課税評価額」に対して標準税率の15%を納付します。不動産税は、他の不動産関連の料金や税金とは明確に区別されることを理解することが重要です。
属地主義の原則
不動産税は属地主義を採用しており、香港に所在する不動産にのみ課税されます。これは、所有者の居住状況、国籍、外国籍は不動産税の納税義務に全く関係がないことを意味します。香港の永住者、外国人、非居住者を問わず、香港に賃貸収入を生む不動産を所有している場合、不動産税の対象となります。
誤解 #1: 不動産税、印紙税、利得税は同じもの
主な違いの解説
不動産税（物業税）は、香港の不動産を賃貸して得た賃貸収入に対して課される年次税です。純課税評価額（総賃貸収入から支払った差餉と20%の法定控除を差し引いた額）の15%が課されます。この税金は、所有者が個人か法人かを問わず適用されますが、法人は通常、利得税制度の下で納税します。
印紙税は、不動産取引、株式取引、不動産賃貸契約を証する文書に対して課される一時的な取引税です。2024年2月28日より、特別印紙税（SSD）、買主印紙税（BSD）、新規住宅印紙税（NRSD）は廃止されました。不動産譲渡に対する従価印紙税は現在、300万香港ドル以下の物件は100香港ドルから、21,739,120香港ドルを超える物件は4.25%までの累進税率で課されています。これは取引ベースの税金であり、所得税ではありません。
利得税（事業所得税）は、香港で生じ、または香港から得られる、あらゆる商取引、専門職、事業からの課税対象利益に対して課されます。不動産に関しては、通常、賃貸収入を得る法人または不動産売買を事業として行う個人に適用されます。法人の利得税率は16.5%、非法人事業の税率は15%です。香港にはキャピタルゲイン税はありませんが、事業または投機的取引とみなされる不動産売買による利益は利得税の対象となる可能性があります。
| 項目 | 不動産税 | 印紙税 | 利得税 |
|---|---|---|---|
| 発生契機 | 不動産からの賃貸収入 | 不動産取引/譲渡 | 事業利益 |
| 頻度 | 年次 | 取引ごとに1回 | 年次 |
| 税率（2024-25年度） | 純課税評価額の15% | 累進税率（最大4.25%） | 法人：16.5% 非法人：15% |
| 課税標準 | 賃貸収入（差餉・20%控除後） | 取引価格または時価 | 課税対象事業利益 |
法人不動産所有者への特記事項
法人が香港の不動産から得る賃貸収入は、不動産税ではなく利得税の対象となります。ただし、利得税の対象となる法人は、二重課税を避けるため、不動産税の免除を申請することができます。既に不動産税を支払っている場合、その金額は納付すべき利得税から控除され、超過分は還付されます。
誤解 #2: 20%の控除の代わりに実際の経費を計上できる
控除に関する真実
これはおそらく香港の不動産税で最も誤解されている側面です。法律は修繕費および経費に対して一律20%の法定控除を定めており、これが（所有者が支払った差餉を除き）不動産税の下で利用できる唯一の控除です。不動産所有者は、たとえ実際の経費が賃貸収入の20%を超えていたとしても、実際の経費を計上することはできません。
控除できない項目には以下が含まれます：
- 住宅ローン利息の支払い
- ビル管理費
- 保険料
- 内装・リフォーム費用
- 家賃徴収手数料
- 地租（Government Rent）
- 入居者募集の広告費
- 賃貸借契約に関連する法律費用
税務局は実際に発生した経費の証拠を要求せず、これらの項目について不動産税申告書に追加の請求をすべきではありません。20%の控除は、実際の支出額に関わらず自動的に適用されます。
誤解 #3: 自己居住用物件も不動産税の対象となる
賃貸収入の原則
香港の不動産税は、賃貸収入に対してのみ課されます。香港に不動産を所有し、自分自身がそこに住んでいる場合、賃貸収入は得ていないため、不動産税は発生しません。これは多くの不動産所有者が誤解している基本原理です。
自己居住用物件に関する重要なポイント：
- 所有者が自己居住のために使用する物件には不動産税はかかりません。
- 物件の一部を賃貸し、一部を自己居住用としている場合、賃貸部分からの賃貸収入のみが不動産税の対象となります。
- 所有者が事業目的で使用する物件は不動産税の対象外です（ただし、事業利益は利得税の対象となります）。
- 税務条例第88条の下で認可された慈善団体は、不動産税が免除される場合があります。
誤解 #4: 私が実際に受け取る賃貸収入の部分のみが課税対象
何が賃貸収入を構成するか
不動産税の目的における賃貸収入は包括的であり、以下が含まれます：
- 基本の月額または年額家賃
- 権利金または一括払い
- 入居者が支払うサービス料
- 入居者が支払う管理費
- 入居者が所有者に代わって支払う差餉
- 賃貸借契約の条件に基づき、入居者が所有者に支払う、または所有者に代わって支払う修繕費および経費
- 物件を使用する権利に対するその他のあらゆる対価
これらの金額はすべて、不動産税申告書において総賃貸収入として申告しなければなりません。認められる控除は、所有者（入居者ではない）が支払った差餉と、修繕・経費に対する20%の法定控除のみです。
誤解 #5: 共有所有者は誰が賃貸収入を申告するかを選択できる
共有所有の責任
税務条例の規定により、すべての共有所有者または共同所有者は、完全な申告および納税責任を負います。これは以下のことを意味します：
- 各共同所有者は、自分の不動産税申告書に（自分の持分割合だけでなく）全額の賃貸収入を申告しなければなりません。
- 各共同所有者は、不動産税の全額を支払う責任があります。
- 税務局は、全額の税金について、いずれかまたはすべての共同所有者に対して請求することができます。
- 共同所有者は、1人のみが税金を申告・納付することで合意することはできません。
単独所有の物件から賃貸収入を得ている場合は、個人用税務申告書（BIR60）で申告します。物件が共有または共同所有されている場合は、別途不動産税申告書を提出する必要があります。
不動産税の正しい計算方法（2024-2025年度）
正しい計算方法を理解することで、納税義務を遵守し、罰則を回避することができます。以下がステップバイステップのプロセスです：
- ステップ1：総賃貸収入を確定する
課税年度（4月1日から翌年3月31日）に受け取ったすべての賃貸収入を合計します。家賃、権利金、サービス料、入居者が支払ったその他の対価を含みます。 - ステップ2：所有者が支払った差餉を控除する
あなたが所有者としてその年度中に支払った差餉を差し引きます。地租（Government Rent）は控除できないため、差餉のみであることに注意してください。 - ステップ3：20%の法定控除を適用する
その結果に80%を掛ける（または20%を差し引く）ことで、修繕・経費に対する法定控除を適用します。これが純課税評価額となります。 - ステップ4：不動産税を計算する
純課税評価額に15%を掛けて、あなたの不動産税負担額を決定します。
シナリオ： 月額家賃30,000香港ドル、所有者が支払う年間差餉10,000香港ドル
- 総賃貸収入：30,000香港ドル × 12 = 360,000香港ドル
- 所有者支払い差餉を控除：360,000香港ドル – 10,000香港ドル = 350,000香港ドル
- 20%法定控除を適用：350,000香港ドル × 80% = 280,000香港ドル（純課税評価額）
- 納付すべき不動産税：280,000香港ドル × 15% = 42,000香港ドル
個人課税（Personal Assessment）を検討すべきタイミング
個人課税は、特定の状況下で総合的な税負担を軽減することができます。特に住宅ローン利息の支払いやその他の控除対象経費がある場合に有効です。以下の場合に個人課税を検討してください：
- 賃貸物件に対して多額の住宅ローン利息を支払っている。
- 収入が不動産賃貸からのみである（個人控除額を請求できる）。
- 他の源泉からの損失があり、それが賃貸収入と相殺できる。
- 総所得が比較的少ない（低いパーセンテージから始まる累進税率の恩恵を受けられる）。
個人課税は、個人用税務申告書（BIR60）の第7部を記入するか、所定の期限内にIR76Cフォームを提出することで書面で選択しなければなりません。この選択は各課税年度ごとに行うことができるため、毎年それが利益をもたらすかどうかを評価することができます。
✅ まとめ
- 不動産税は賃貸収入にのみ適用 – 自己居住用物件は不動産税が免除されます。
- 20%の控除は強制かつ固定 – 不動産税の目的では実際の経費を計上できません。
- 不動産税は印紙税・利得税とは別物 – それぞれ目的と計算方法が異なります。
- すべての賃貸収入を申告する必要あり – 権利金、サービス料、入居者からの償還も含みます。
- 所有者が支払う差餉は控除可、地租は不可 – どの料金が控除対象かを把握しましょう。
- 個人課税は税負担を軽減する可能性あり – この選択により住宅ローン利息控除や個人控除額が利用可能になります。
- 共有所有者はそれぞれ完全な申告責任を負う – 納税義務を共同所有者に委任することはできません。
- 法人不動産所有者は不動産税ではなく利得税を納付 – ただし、二重課税を避けるため不動産税免除を申請できます。
- 標準税率は15% – この税率は2008/09年度以降変更されていません。
香港の不動産税制度を理解することは、すべての不動産所有者にとって不可欠です。これらの一般的な誤解を解くことで、適切なコンプライアンスを確保し、罰則を回避し、税務上の立場を最適化することができます。20%の法定控除が不動産税の目的では固定されている一方で、個人課税を検討することで住宅ローン利息のような貴重な控除が利用可能になることを覚えておいてください。具体的な状況に合わせたアドバイスについては、常に資格を持つ税務専門家に相談することをお勧めします。
📚 参考資料
本記事の内容は、香港政府の公式資料および信頼できる情報源に基づいて作成されています：
- 香港税務局（IRD） – 不動産税ガイド – 公式の不動産税情報と計算方法
- 香港税務局（IRD） – 印紙税ガイド – 最新の印紙税税率と規則
- 差餉物業估価署 – 差餉と不動産評価
- 香港政府ポータル – 香港特別行政区政府公式サイト
- 立法会 – 税務法規・改正
最終更新：2024年12月 | 本記事の情報は一般的な参考情報であり、具体的な問題については資格を持つ税務専門家にご相談ください。