信託を通じて香港の不動産に投資することをお考えですか？香港のユニークな税制優遇と最近の印紙税改革を踏まえ、信託が不動産課税とどのように関わるかを理解することは、これまで以上に重要です。相続計画を立てる現地投資家であれ、資産保護を求める国際的な購入者であれ、2024-2025年度における香港の不動産税と信託について知っておくべきすべてを、このガイドで解説します。

香港の不動産税：2024-2025年度の枠組み

香港の不動産税制度は、多くの法域と比べて非常にシンプルですが、そのニュアンスを理解することは不動産投資家にとって極めて重要です。この税は、不動産の所有そのものではなく、香港内の不動産から生じる賃貸収入にのみ適用されます。

不動産税の計算方法

計算は、すべての不動産投資家が理解すべき明確な式に従います：

1. 総賃貸収入から始める： 課税年度（4月1日から3月31日）中に受け取ったすべての賃貸料
2. 差餉を控除する： 不動産所有者が支払った政府の差餉を差し引く
3. 20%の法定控除を適用する： 修繕費や経費に対する標準的な控除（実際の費用に関わらず）
4. 純課税賃貸価値を計算する： これが課税標準となります
5. 15%の税率を適用する： 2024-2025年度の現行不動産税率

計算例

年間賃貸収入が30万香港ドル、差餉が1万5千香港ドルと仮定します：

不動産所有のための信託構造：戦略的利点

信託は、単純な直接所有以上のものを求める不動産投資家に洗練されたソリューションを提供します。法的所有権（受託者が保有）と受益的所有権（受益者が保有）を分離することで、信託は資産保護、相続計画、クロスボーダー投資管理において独自の利点をもたらします。

不動産保有信託の主な利点

• 資産保護： 不動産を個人所有から分離し、債権者や法的請求から保護する可能性があります
• 相続計画： 遺言検認の複雑さなしに、世代間の円滑な移転を促進します
• プライバシー： 信託の取り決めは一般的に非公開ですが、遺言は公開記録となります
• クロスボーダー管理： 国際的な不動産保有を単一の構造の下に統合します
• 継続性： 信託は無期限に継続でき、家族資産に長期的な安定性を提供します

不動産保有信託の税務上の影響

不動産が信託構造内で保有される場合、いくつかの税務上の考慮事項が生じます。これらの影響を理解することは、効果的な計画とコンプライアンスにとって重要です。

印紙税：2024年の主要な変更点

不動産を信託に移転することは印紙税を発生させますが、香港の印紙税の状況は大きく変化しました：

不動産を信託に移転する際、物件価格に基づいて従価印紙税が適用されます。現在の税率（2024年2月以降）は以下の通りです：

• 300万香港ドル以下： 定額100香港ドル
• 300万〜450万香港ドル： 1.5%
• 450万〜600万香港ドル： 2.25%
• 600万〜900万香港ドル： 3%
• 900万〜2,000万香港ドル： 3.75%
• 2,173.9万香港ドル超： 4.25%

不動産税と賃貸収入

信託が不動産を保有する場合、不動産税の納税義務は法的所有者である受託者にあります。計算方法は同じで、賃貸収入の純課税賃貸価値の15%です。ただし、賃貸収入を受益者に分配することは、受益者の居住国で税務上の影響を及ぼす可能性があります。

キャピタルゲインと事業所得税（利得税）の考慮事項

香港は、投資用不動産の売却に対して一般的なキャピタルゲイン税を課しません。これは、不動産が直接保有されているか信託を通じて保有されているかに関わらず同様に適用されます。ただし、信託またはその基礎となる事業体が不動産売買の取引または事業を行っているとみなされる場合、売却による利益は事業所得税（利得税）の対象となる可能性があります。

信託が不動産投資家にとって戦略的に意味を持つ場合

信託構造はすべての不動産投資家に適しているわけではありませんが、特定のシナリオでは説得力のあるソリューションを提供します：

信託管理におけるコンプライアンス上の課題

不動産保有信託の運営には、特にクロスボーダー構造において、いくつかのコンプライアンス要件を乗り越える必要があります：

共通報告基準（CRS）の義務

香港はCRSに参加しており、金融機関は外国の納税居住者が保有する口座に関する情報を報告する必要があります。法人組織を通じて香港の不動産を保有する信託、または不動産管理のために銀行口座を維持する信託は、適切なCRS分類と報告を確実に行わなければなりません。

受益所有権の透明性

信託構造内で使用される香港の会社は、最終的な受益所有者を特定する「重要コントローラー登記冊」を維持しなければなりません。これは世界的なマネーロンダリング防止基準に沿ったものであり、正確で最新の記録保持が必要です。

財務記録保持の要件

• 不動産税申告書： 賃貸収入のための年次申告
• 信託口座： すべての取引、分配、資産評価の詳細な記録
• 受益者への報告： 信託のパフォーマンスに関する受益者への定期的な報告書
• 文書の保存： 税務関連文書の7年間の保存期間

新たな動向と将来の考慮事項

不動産保有信託を取り巻く環境は、いくつかの重要な動向とともに進化し続けています：

• 透明性の向上： 受益所有権のさらなる開示を求める世界的な動き
• デジタル報告： 税務コンプライアンスと情報交換のための技術利用の増加
• 実体要件： 信託構造における真の経済的実体の重視
• 租税条約の活用： クロスボーダー税務問題を軽減するための香港の45以上の包括的租税協定の戦略的利用
• ファミリーオフィス構造： 大規模ポートフォリオのための香港のファミリー投資ビークル（FIHV）制度との統合

香港の不動産税制度と戦略的な信託構造を組み合わせることは、洗練された投資家にとって強力なツールとなります。最近の印紙税改革と香港の有利な税制環境を考えると、信託がどのように不動産投資戦略を強化できるかを検討する絶好の機会です。相続計画を立てている方、国際資産を管理している方、資産保護を求めている方にとって、税務上の影響を理解することは、長期的な資産形成目標に沿った情報に基づいた意思決定に向けた第一歩です。