香港で法人として不動産を所有し、賃貸収入を得ている場合、不動産税と事業所得税の複雑な関係をどのように整理すればよいかお悩みではありませんか？同じ賃貸収入が二つの異なる税制の対象となる可能性があり、そのルールを理解することは、最適な税務効率と高額なコンプライアンス違反の違いを生みます。本ガイドでは、2024-2025年度における香港の法人不動産所有者が知っておくべき税制のすべてを解説します。

香港の二重課税制度：不動産税 vs 事業所得税

香港では、賃貸収入に対して法人と個人を区別する独自の二重課税制度が運用されています。この区別を理解することは、適切な税務計画とコンプライアンスのために不可欠です。

不動産税：標準的な枠組み

不動産税は、香港の不動産から賃貸収入を得るすべての所有者に適用され、純課税価値に対して一律15%の税率で計算されます。計算式は以下の通りです。

個人所有者の場合、これが通常の最終的な納税額となります（個人課税を選択しない限り）。しかし、法人の不動産所有者にとって、不動産税は単なる出発点に過ぎません。

事業所得税：法人の現実

法人の事業に不動産賃貸が含まれる場合、賃貸収入は事業所得税の制度下で課税されます。これは以下のことを意味します。

• 賃貸収入は他の事業収入と合算されます。
• 税額は、認められる事業経費を差し引いた後の純利益に対して計算されます。
• 支払った不動産税は、控除として申告するか、事業所得税の納税額と相殺することができます。
• 二段階の事業所得税率が適用されます：最初の200万香港ドルは8.25%、残額は16.5%。

法人における課税対象賃貸収入の計算

法人の不動産所有者にとって、何が課税対象の賃貸収入に該当するかを判断するには、基本的な家賃以外の様々な収入源を慎重に考慮する必要があります。以下に含めるべき項目を示します。

認められる控除 vs 資本的支出

法人の不動産所有者にとって、事業所得税制度の主な利点の一つは、賃貸収入を生み出すために実際に発生した経費を控除できることです。しかし、収益的支出（控除可能）と資本的支出（即時控除不可）を区別することが極めて重要です。

基本的な判断基準は、その費用が賃貸収入を生み出すために「完全に、排他的に、かつ必然的に」発生したかどうかです。物件の価値を高めたり耐用年数を延ばしたりする資本的支出は、即時控除ではなく、時間の経過とともに産業用または商業用建物控除の対象となる可能性があります。

空室物件：税務上の影響と書類管理

空室期間は法人の不動産所有者にとって避けられないものですが、特定の税務上の考慮事項が伴います。賃貸収入がない真の空室期間中は、課税価値はゼロとなり、不動産税は支払う必要がありません。しかし、税務局に対して「真の空室」であることを証明するには、細心の注意を払った書類管理が必要です。

真の空室を証明するために保管すべき必須書類は以下の通りです。

• 前回の賃貸契約書および解約通知 – 前回の賃貸がいつ終了したかを確立します。
• 販売促進/仲介契約書 – 新規テナントを確保するための積極的な取り組みを示します。
• 物件内覧の記録 – 継続的な販売促進活動の証拠となります。
• 公共料金の請求書 – 低消費量は非占有の主張を支持します。
• メンテナンス/リノベーションの請求書 – 空室が作業のために必要であったという主張を支持します。
• 仲介業者/見込みテナントとのやり取り – オファーと非承諾の理由の詳細を示します。

所有構造とその税務上の影響

法人がどのように不動産を保有するかは、税務コンプライアンスと最適化の機会に大きな影響を与えます。各構造には、香港の税制枠組みに対して異なる影響があります。

2024-2025年度のコンプライアンス要件と期限

法人の不動産所有者は、罰則を回避し、円滑な税務管理を確保するために、特定のコンプライアンス要件を遵守する必要があります。現在の課税年度について知っておくべきことは以下の通りです。

1. 年間事業所得税申告書： 詳細な賃貸収入の内訳を含むすべての課税対象収入を合算する必要があります。申告書は通常5月初旬に発送され、発送日から約1ヶ月後（6月初旬頃）が提出期限です。
2. 記録保存： 賃貸契約書、家賃支払記録、経費の請求書、控除のための証明書類を含む詳細な書類を7年間保管してください。
3. 不動産税申告書： 別途不動産税の査定が行われる場合がありますが、支払った金額は事業所得税の納税額と相殺できます。
4. 延滞税利息： 2025年7月より、延滞税に対する利息は8.25%で課されます。

法人不動産所有者に影響する最近の規制変更

2024年のいくつかの重要な変更が、香港の法人不動産所有者に影響を与えています。これらの動向を最新の状態に保つことは、効果的な税務計画のために不可欠です。

印紙税改革（2024年2月28日）

香港政府は、以下の3つの主要な不動産取引税を廃止しました。

• 特別印紙税（SSD）： 以前は購入後2〜3年以内に売却された物件に適用されていました。
• 買主印紙税（BSD）： 以前は香港永住者以外に適用されていました。
• 新規住宅印紙税（NRSD）： 以前は追加の不動産購入に適用されていました。

これらの変更により、法人による不動産の取得・処分にかかる取引コストが大幅に削減され、市場の流動性と投資活動が増加する可能性があります。

グローバル最低税（2025年1月1日施行）

香港は、OECDの第2の柱（Pillar Two）グローバル最低税の枠組みを制定しました。これは、収益が7億5,000万ユーロを超える多国籍企業グループに適用されます。これには以下が含まれます。

• 15%の最低実効税率
• 所得合算ルール（IIR）
• 香港最低補足税（HKMTT）

国際的な事業を展開する大規模な法人不動産所有者は、これらのルールが全体の税務ポジションにどのように影響するかを評価する必要があります。

法人不動産所有者として香港の税務環境を乗り切るには、不動産税と事業所得税制度の複雑な関係を理解する必要があります。適切な構造、書類管理、戦略的計画により、法人不動産所有者は完全なコンプライアンスを維持しながら、税務ポジションを最適化することができます。これらのルールの複雑さと最近の規制変更を考慮すると、特定の状況が適切に対処されるよう、資格を持つ香港の税務専門家に相談することを強くお勧めします。