香港の不動産所有者の皆様は、毎年数千香港ドルを支払う「差餉（Property Rates）」について、誤解していませんか？初めての住宅購入者、経験豊富な投資家、商業テナントの方々にとっても、差餉制度を正しく理解することは、正確な財務計画のために不可欠です。本記事では、2024-2025年度の最新情報に基づき、香港の差餉制度に関する10のよくある誤解を解き明かし、正確な知識を提供します。

誤解 #1: 差餉は購入価格に基づいて計算される

これは最も一般的な誤解です。多くの所有者は、差餉が物件の購入価格の一定割合として計算されると誤解しています。実際は全く異なり、新規住宅所有者にとっては驚きとなることが多いです。

現実：差餉は「見積もり年間賃貸価値」に基づく

差餉物業估価署（RVD）は、物件が空室で市場で賃貸可能であると仮定した場合の、公開市場における「見積もり年間賃貸価値」に基づいて「課税評価額（Rateable Value）」を決定します。これは物件の購入価格や資産価値とは一切関係がありません。

重要な注意点： 差餉は賃貸価値に基づいて計算され、購入価格のパーセンテージではありません。最初の例では、差餉は年間1万8,000香港ドルであり、40万香港ドル（購入価格の5%）ではありません。

誤解 #2: 差餉は地域のサービスに充てられる

多くの所有者は、差餉の支払いが、道路清掃、公園の維持管理、地域施設などの地元サービスに直接充てられると信じています。この誤解は、自分が何に対して支払っているのかについての混乱を招きます。

現実：差餉は政府の一般収入となる

特定の地方サービスに充てられる不動産税がある国とは異なり、香港の差餉制度は「非特定財源（non-hypothecated）」です。徴収されたすべての差餉は政府の「一般収入口座」に入り、医療からインフラ、教育まで、あらゆる政府支出に使用される可能性があります。

誤解 #3: 空室物件は差餉を支払わなくてよい

この誤解は、しばしば不動産投資家を驚かせます。物件が空室であれば、差餉を支払う必要はないと考える人が多いです。しかし、法律は異なる見解を示しています。

現実：空室でも所有者が差餉を支払う

差餉は、物件の「使用」ではなく、物件「そのもの」に対して課される費用です。物件が占有されているか、空室か、改装中か、売却待ちかに関わらず、所有者は差餉の支払い責任を負います。空室に対する免税や減額はありません。

• 投資用物件： テナント間の空室期間中も差餉を支払います。
• 改装期間： 改装中に物件が居住不可能でも、差餉は発生し続けます。
• 未販売の新築物件： デベロッパーは完成済みの未販売物件に差餉を支払います。
• セカンドホーム： 時折しか使用しない物件にも全額の差餉が適用されます。

誤解 #4: 差餉は管理費を含んでいる

両方の費用が不動産関連の請求書に記載されるため、この混乱が生じることがよくあります。しかし、差餉と管理費は、法的根拠が異なる完全に別個の義務です。

現実：差餉と管理費は完全に別物

重要なポイント： 差餉と管理費の両方を支払う必要があります。これらは互いの代替や代わりにはなりません。管理費の未払いは管理組合による法的措置につながる可能性があり、差餉の未払いは政府による強制執行につながる可能性があります。

誤解 #5: 高価な物件は高い税率が適用される

香港の給与所得税（薪俸税）が累進税率を採用していることを考えると、多くの人は差餉も同様のパターンに従うと想定します。これにより、高級物件が質素なアパートと同じパーセンテージを支払っているように見える理由について混乱が生じます。

現実：すべての物件に一律5%の税率が適用される

累進税率を持つ給与所得税や不動産所得税（物業税）とは異なり、差餉は価値に関係なく、すべての物件に対して単一の一律税率5%で課されます。300万香港ドルのマンションも1億香港ドルの高級アパートも、それぞれの課税評価額のちょうど5%を支払います。

歴史的背景： 一律5%の税率は2013-14年度から実施されています。それ以前は2008年から5%であり、歴史的に税率は変動してきましたが、香港の差餉に累進税率構造が採用されたことは一度もありません。

誤解 #6: 地租と差餉は同じもの

両方の費用が同じ納付書に記載されるため、この混乱は理解できます。しかし、これらは法的根拠と目的が異なる別個の費用です。

現実：対象物件には合計8%となる2つの別個の費用

地租（Government Rent）と差餉（Property Rates）は、同じ納付書に記載されますが、目的が異なり、法的根拠も異なる2つの別個の費用です。

計算例

物件： 太古城のマンション（1990年締結の土地契約）
課税評価額： 年間40万香港ドル

• 差餉： 40万香港ドル × 5% = 2万香港ドル
• 地租： 40万香港ドル × 3% = 1万2,000香港ドル
• 年間総支払額： 3万2,000香港ドル（合計8%）

誤解 #7: 課税評価額は市場価格と同じ

この混乱は、所有者が自分の差餉が実際よりもはるかに高くまたは低くあるべきだと信じる原因となることがよくあります。これら2つの価値の違いを理解することは、正確な財務計画のために不可欠です。

現実：課税評価額は資産価値ではなく年間賃貸価値

課税評価額は、物件が空室で賃貸可能であると仮定した場合に、公開市場で合理的に期待できる年間賃料を表します。これは物件の市場価格（売却価格）とは根本的に異なります。

差餉物業估価署が課税評価額を決定する方法

• 同じ地域の類似物件の実際の賃貸取引を分析します。
• 立地、築年数、サイズ、階数、設備などの要素を考慮します。
• 評価日（valuation date）を基準に価値を決定します。
• 市場の変化を反映するため、評価リストを定期的に（通常は毎年）更新します。

誤解 #8: 課税評価額にはいつでも異議を申し立てられる

多くの所有者は、課税評価額が高すぎると感じたときはいつでも異議を唱えることができると考えています。この誤解は、正当な異議申し立ての機会を逃すことにつながる可能性があります。

現実：異議申し立てには厳格な28日間の期限がある

物件の課税評価額に異議を唱えるには厳格な期限があります。この期限を逃すと、原則として次の評価リストが公表されるまで評価額に異議を唱えることができません。

異議を申し立てられる場合

1. 新規評価リスト公表時： 新しい評価リストが発効した後（通常は毎年公表）28日以内。
2. 新規物件追加時： 課税評価額が記載された最初の納付書を受け取ってから28日以内。
3. 既存の評価額変更時： 物件の課税評価額の変更を通知されてから28日以内。

異議申し立てのプロセス

1. 28日以内に書面で差餉物業估価署に異議を提出します。
2. 証拠（比較可能な賃貸取引、物件詳細など）を提供します。
3. 差餉物業估価署が審査し、検査を実施したり追加情報を要求したりする場合があります。
4. 解決しない場合、事件は土地審裁処に付託され判断を仰ぐことがあります。
5. 決定は拘束力がありますが、法律上の論点についてはさらに高等法院に上訴することが可能です。

誤解 #9: テナントは差餉について心配する必要がない

多くのテナントは、差餉は家主の責任だけだと考えています。確かに物件所有者が政府に対して法的責任を負いますが、賃貸契約ではこの費用をテナントに転嫁することがよくあります。

現実：商業賃貸では通常、差餉がテナントに転嫁される

物件所有者が最終的に政府に差餉を支払う法的責任を負う一方で、賃貸契約は（そして多くの場合そうしています）テナント