1年前、1,000万香港ドルの物件を購入する際に300万香港ドルの税金を支払うことが現実でした。今日、同じ購入にかかる印紙税はわずか37万5,000香港ドルです。香港の不動産税制は、制限的な過熱抑制策から市場に優しい環境へと、その歴史上最も劇的な変革を遂げました。本ガイドでは、その経緯、2024-2025年度の現行制度、そして不動産所有者や投資家が知っておくべきことを詳しく解説します。

香港の不動産税制フレームワークを理解する

香港の不動産課税は、賃貸収入に対する年間税、取引に基づく印紙税、そして差餉（政府レート）という多層的な構造です。それぞれが異なる目的を持ち、特定の状況下で適用されます。香港で不動産を所有、賃貸、または投資するすべての方にとって、このフレームワークを理解することは不可欠です。

不動産税（物業税）：年間の賃貸収入税

香港の不動産税は、賃貸収入に対して課されるシンプルな年間税です。賃貸収入を生み出す物件にのみ適用され、自己居住用物件は非課税です。税率は純課税標準額（Net Assessable Value）に対して一律15%です。

不動産税の計算方法は以下の通りです。

1. ステップ1： 受け取った総賃貸収入から始めます。
2. ステップ2： 回収不能な家賃と所有者が支払った差餉を差し引きます。
3. ステップ3： 修繕・維持費のための20%の法定控除を適用します。
4. ステップ4： その結果に15%を乗じて、不動産税額を算出します。

20%の法定控除は、実質的に総賃貸収入の80%に対して課税されることを意味し、総賃貸収入に対する実効税率は約12%（80%の15%）となります。

差餉（政府レート）：累進制度

不動産税とは別に、差餉は物件の課税標準額（Rateable Value）に対して課されます。2025年より、香港は住宅物件に対して以下の累進差餉制度を導入しました。

非住宅物件は引き続き、課税標準額の一律5%が課されます。政府地代（Government Rent）は課税標準額の3%で計算され、課税標準額の変動に伴い自動的に調整されます。

印紙税の革命：過熱抑制策から市場の自由へ

香港の印紙税の歩みは、制限的な過熱抑制策から完全な自由化へと至るドラマチックな物語のようです。2024年2月28日の政策転換は、香港不動産市場の歴史上、最も重要な税制改革の一つです。

過熱抑制策の時代（2010-2024年）

13年以上にわたり、香港は過熱した不動産市場を冷やすため、次第に制限的な印紙税を導入してきました。

• 2010年： 短期転売を抑制するため、特別印紙税（SSD）を導入。
• 2012年： 非永住者および法人購入者を対象とした買主印紙税（BSD）を導入。
• 2016年： ほとんどの住宅取引に対して一律15%の従価印紙税（AVD）税率を適用。
• 2023年： BSDとAVDを15%から7.5%に引き下げ、初めて緩和措置を実施。

2024年2月28日：歴史的転換点

2024年2月28日、香港の不動産市場は永遠に変わりました。財政司司長による2024-25年度予算案は、すべての需要側管理措置の完全廃止を発表したのです。

• 買主印紙税（BSD）： 0%に引き下げ（事実上の廃止）。
• 特別印紙税（SSD）： 0%に引き下げ（事実上の廃止）。
• 新規住宅印紙税（NRSD）： 0%に引き下げ（事実上の廃止）。
• 一律税率のAVD： すべての住宅物件に対して「第2標準税率」の累進税率に置き換え。

現行の印紙税構造（2024-2025年度）

2024年2月28日以降、すべての住宅不動産取引は、第2標準税率による従価印紙税のみが課されます。

劇的な影響：2024年改革前後の比較

過熱抑制策の撤廃は、香港における不動産投資の経済性を根本的に変えました。具体的な事例を通じて、その劇的な違いを検証してみましょう。

事例研究：1,000万香港ドルの物件購入

2024年2月28日以前（非永住者の場合）：

• 従価印紙税（第1標準税率）：150万香港ドル（15%）
• 買主印紙税（BSD）：150万香港ドル（15%）
• 印紙税合計：300万香港ドル（30%）

2024年2月28日以降（同じ購入者の場合）：

• 従価印紙税（第2標準税率）：37万5,000香港ドル（3.75%）
• 買主印紙税（BSD）：0香港ドル（廃止）
• 印紙税合計：37万5,000香港ドル（3.75%）

これは、非永住者が住宅物件を購入する際の印紙税負担が87.5%削減されたことを意味します。また、SSDの廃止により、物件所有者は市場状況が有利なときにいつでも売却できるようになり、保有期間の制限がなくなりました。

様々な関係者への実践的影響

賃貸不動産所有者の場合

賃貸収入を生む不動産を所有している場合：

• 不動産税は純課税標準額の15%で安定しています。
• 20%の法定控除により、総賃貸収入に対する実効税率は約12%です。
• 法人所有者は、不動産税ではなく事業所得税（8.25%/16.5%）を支払います。
• 賃貸収入、経費、支払った差餉の詳細な記録を保管してください。

不動産購入者・投資家の場合

新しい印紙税制度は、以下のような大きな利点を提供します。

• 居住地による差別なし： すべての購入者が同じ税率を支払います。
• 保有期間の制限なし： 罰則なくいつでも売却できます。
• 劇的に低い取引コスト： 一部の購入者では最大87.5%の節約になります。
• 市場流動性の向上： 投資への参入と退出が容易になります。

法人投資家の場合

法人エンティティも同等の扱いを受けます。

• 個人購入者と同じ印紙税税率。
• 法人購入に対するBSDのペナルティなし。
• 賃貸収入は事業所得税制度下で課税（より低い税率の可能性あり）。
• 全体的な税務最適化に基づいて保有構造を検討してください。

将来の展望と戦略的考察

現在の不動産税環境は有利ですが、いくつかの要因に注意が必要です。

不動産税税率の安定性

15%の不動産税税率は長年にわたり安定しており、変更の兆候は見られません。この一貫性は、賃貸利回りの計算や投資計画に予測可能性をもたらします。ただし、2025年に導入された累進差餉制度は、税率区分やパーセンテージのさらなる調整とともに進化する可能性があります。

政策の柔軟性と市場監視

香港は、市場状況に対応して迅速な政策変更を実施する意思を示しています。過熱抑制策は撤廃されましたが、政府は不動産価格が過度に上昇した場合にそれらを再導入するための法的枠組みを保持しています。投資家は、潜在的な政策転換のために市場指標や政府声明を監視すべきです。

地域競争力

香港の現行不動産税フレームワークは、国際的に見て非常に競争力があります。

• シンガポールとの比較： 香港には外国人向けの追加印紙税がありません（シンガポールは60%）。
• イギリスとの比較： 全体的な印紙税負担が低く、追加料金もありません。
• アメリカとの比較： 評価額に基づく年間の不動産税がありません。

香港の不動産税制は、わずか1年で制限的なものから非常に有利なものへと変貌を遂げました。15%の不動産税率は賃貸収入に安定性をもたらし、印紙税の革命は取引コストを劇的に削減し、市場の柔軟性を回復させました。地元の住宅所有者、国際的な投資家、法人エンティティのいずれであっても、これらの変化を理解することは、情報に基づいた不動産に関する意思決定を行うために不可欠です。常に、ご自身の具体的な状況に合わせたアドバイスについては資格を持つ専門家に相談し、このダイナミックな市場における将来の動向について情報を得続けるようにしてください。