通行権の設定や土地の使用を制限する契約（コベナント）といった、不動産に付随する権利にも、香港では印紙税が課される可能性があることをご存知でしょうか？多くの不動産所有者は主要な売買取引に注目しがちですが、地役権や契約上の権利義務といった付随的権利は、紛争や将来の売却時に重大な問題となるまで見過ごされがちです。これらの権利がどのように課税・登録されるかを理解することは、高額な法的トラブルを回避し、不動産上の権益を適切に保護するために不可欠です。

香港における不動産の付随的権利を理解する

香港の活発な不動産市場では、完全所有権や賃借権が議論の中心となる一方で、土地の利用方法や享受の仕方を決定する上で、付随的権利は極めて重要な役割を果たします。これらの権利は占有権を与えるものではありませんが、不動産の価値、機能性、将来の開発可能性に大きな影響を与えます。不動産所有者、開発者、投資家のいずれであっても、地役権と契約上の権利義務を理解することは、包括的な不動産管理に欠かせません。

地役権とは？

地役権とは、自己の土地の便益のために、他人の土地を特定の方法で使用することを認める、非排他的な物権です。この法的権利は、明示的な譲渡、黙示、または制定法によって創設され、「土地に付随する」性質を持ちます。つまり、元の当事者だけでなく、将来の所有者にも拘束力が及ぶことを意味します。

地役権の一般的な例：

• 通行権： 隣接地を車両または歩行者が通行する権利
• 駐車権： 隣接する土地に車両を駐車する許可
• 公共設備地役権： 給水、排水、下水管を通す権利
• 採光・通風権： 自然光と換気へのアクセスを保護する権利
• 支持権： 隣接する建物からの構造的サポートを受ける権利

契約上の権利義務（コベナント）とは？

コベナントとは、土地の使用方法に影響を与える拘束力のある約束または義務です。香港の不動産取引では、いくつかの形態のコベナントが存在し、それぞれ法的含意と印紙税上の考慮点が異なります。

• 制限的コベナント： 特定の土地利用を禁止する消極的義務（例：住宅地域での商業活動の禁止）
• 積極的コベナント： 特定の行動を要求する義務（例：境界壁の維持や維持管理費への拠出）
• 政府租借契約条件： 香港政府が課す、土地開発、使用、変更を規制する条件
• 相互契約証書： 高層建築物において、各区分所有者間の権利と義務（廊下、階段、施設などの共有部分へのアクセスを含む）を規定する文書

地役権とコベナントに対する印紙税の取扱い

印紙税の法的枠組み

香港のすべての印紙税事項は「印紙税条例（第117章）」によって規律されています。第4条の下、別表第1に掲げられる証書は印紙税が課税されます。付随的権利に関する重要な区別は、それが「売買による譲渡」の一部として創設されるか（従価印紙税が課される）、または別個の証書を通じて創設されるか（通常は定額税が課される）です。

現行の印紙税税率（2024-2025年度）

「2024年印紙税（改正）条例」により、香港の不動産印紙税制度は大幅に簡素化されました。2024年2月28日から効力を生じる主な変更点は以下の通りです。

地役権とコベナントの印紙税シナリオ

土地登記所の登録要件

香港は「土地登記条例（第128章）」に基づいて運営されており、権原の登録ではなく、土地に影響を与える証書（権利書）の登録が規定されています。これは、他の一部の法域で使用されている「トレンズ権原登記制度」とは根本的に異なります。

重要な登録規則

• 証書登録制度： 土地登記所は土地に影響を与える証書の記録を保持しますが、登録自体が権原の有効性を保証するものではありません。
• 優先権の保護： 登録は、競合する権益間の優先順位を確立します。
• 1ヶ月ルール： 作成日から1ヶ月以内に登録された場合、優先権の基準日は作成日となります。
• 1ヶ月経過後： 1ヶ月経過後に登録された場合、優先権の基準日は登録日となります。
• 権原保証なし： 政府は権原の質や有効性を保証しません。

地役権とコベナントの登録プロセス

1. ステップ1：証書の作成： 地役権またはコベナントを設定する証書を、適切な法的形式で作成します。「土地転讓及び物業条例（第219章）」の要件に従う必要があります。
2. ステップ2：印紙の貼付： 証書を作成日から30日以内に印紙税署に提出し、印紙税を納付します（印紙が貼られていない証書は登録できません）。
3. ステップ3：登録摘要の作成： 所定の形式で、証書の内容と影響を受ける物件を要約した「登録摘要」を作成します。
4. ステップ4：提出： 印紙が貼付された証書と登録摘要を、所定の手数料（文書の種類に応じて210香港ドルから2,000香港ドル）とともに土地登記所に提出します。
5. ステップ5：登録： 土地登記所が土地登記簿を更新し、証書を第三者による検索可能な公的記録の一部とします。

登録が必須である理由（法的に必須でなくても）

香港では登録は法的に必須ではありませんが、地役権やコベナントを登録しないことは、以下のような重大なリスクにさらされることを意味します。

• 優先権の喪失： 未登録の権益は、後に登録された権益によって覆される可能性があります。
• 公示の欠如： 潜在的な購入者は、デューデリジェンス中に未登録の権利を発見できない可能性があります。
• 執行上の問題： 未登録の権益は、善意の購入者（通知なし）を拘束しない可能性があります。
• 証拠の問題： 印紙が貼られていない証書は、裁判所で証拠として使用できません。
• 承継の不確実性： 未登録の権利は、将来の所有者に適切に「土地に付随する」形で移転しない可能性があります。

不動産所有者のための実践的考慮事項

デューデリジェンスチェックリスト

地役権やコベナントが関わる不動産取引を扱う際には、包括的なデューデリジェンスが不可欠です。

• 土地登記所の検索： 登録されているすべての地役権とコベナントを特定するために、徹底的な検索を行います。
• 文書のレビュー： 政府租借契約条件、相互契約証書、およびすべての関連証書を精査します。
• 物理的確認： 物件を視察し、実際の使用状況が登録された権利と一致しているか確認します（例：目に見える通行路、排水システム）。
• 遵守状況の確認： 既存の不動産利用がすべての制限的コベナントおよび租借契約条件に準拠していることを確認します。
• 印紙税の確認： 関連するすべての証書が適切に印紙を貼付されていることを確認します。

回避すべき一般的な落とし穴

• 不十分な印紙貼付： 印紙税署が過少申告された対価に異議を唱え、罰則を課す可能性があります。
• 遅延登録： 1ヶ月を超えて登録を遅らせると優先権の基準日が影響を受け、介入する権益が優先される可能性があります。
• 政府租借契約との矛盾： 私的な地役権/コベナントは、政府租借契約条件と矛盾してはなりません。
• 黙示的権利と明示的権利： 黙示または必要性によって生じる地役権もありますが、明示的な設定はより確実性と執行力を提供します。
• 高層建築物の複雑さ： 開発における相互契約証書は、権利と義務の複雑な網の目を作り出します。

特別な状況：高層建築物

香港で一般的な高層建築物の開発では、相互契約証書が独特の印紙税および登録上の考慮事項を生み出します。

• 共有部分（廊下、階段、エレベーター、施設）への権利は、通常、開発者から最初の購入者への最初の譲渡証書に組み込まれています。
• これらの権利は、一連の譲渡を通じて、後の購入者に自動的に拘束力を持ちます。
• 段階的開発では、元の文書を補完する「副次的な相互契約証書」が存在する場合があります。
• 権利は、明示的に規定されていなくても、「建築物管理条例」の下で執行可能です。

専門家の助言を求めるべきタイミング

印紙税法と土地登録要件の複雑さを考慮すると、以下の状況では専門家の助言を強くお勧めします。

• 価値ある不動産に影響を与える新しい地役権やコベナントを設定する場合
• ある証書が「売買による譲渡」に該当するかどうか不確かな場合
• 印紙税署の異議申し立ての対象となる可能性のある複雑な対価構造を扱う場合
• 黙示的地役権や必要性による権利を扱う場合
• 既存の地役権やコベナントを変更または解除する場合
• 競合する権益間の優先順位について疑問がある場合
• 相互契約証書が関わる高層建築物の取引

香港における地役権とコベナントの印紙税および登録要件を適切に扱うには、細部への注意と適時の行動が求められます。2024年の改革により印紙税の状況は簡素化されましたが、複雑な登録規則は維持されているため、不動産所有者と専門家は現行の要件について情報を更新し続ける必要があります。通行権を設定する場合、制限的コベナントを課す場合、または高層建築物の権利を扱う場合でも、適切な印紙貼付と登録はあなたの権益を保護し、執行力を確保します。疑問がある場合は、これらの複雑な領域を効果的に進むために、資格のある法律および税務の専門家に相談されることをお勧めします。