高層商業ビルから活気あるショッピングモールまで、香港の主要不動産に直接投資しながら、通常の法人税率を回避する手段を想像してみてください。これが香港不動産投資信託（REIT）の魅力です。しかし、この強力な投資ツールは、正確でありながらしばしば誤解されがちな一連の税務ルールによって規制されています。投資家やスポンサーにとって、この枠組みを正しく理解することは、税効率の高い収入の流れを生み出すことと、コストのかかるコンプライアンス上の落とし穴にはまることの分かれ道となります。本ガイドでは、すべての関係者が知っておくべき基本的な税務原則を明らかにします。

基礎知識：香港の税制がREITにどのように適用されるか

香港のREIT制度は、証券先物委員会（SFC）が発行する「不動産投資信託に関するコード」に基づいて確立されています。その主な税制上の利点は、内国歳入条例に明記されています。つまり、REITはユニット保有者に分配する利益の額について、香港の事業所得税（利得税）が免除されます。この免除は自動的なものではなく、二重課税を防ぎ市場を促進するために設計された条件付きの特権です。

この優遇措置を受けるためには、REITは以下の2つの黄金ルールを遵守しなければなりません。

1. 90%収入テスト： REITの税引後純収入の少なくとも90%は、主に不動産からの賃貸収入である、適格な不動産活動に由来するものでなければなりません。
2. 90%分配ルール： 毎年、課税所得（控除可能経費控除後）の少なくとも90%をユニット保有者に分配しなければなりません。

クロスボーダー資産と源泉地主義税制の活用

香港は源泉地主義による課税を採用しており、香港で生じた、または香港に源泉を持つ利益のみを課税対象とします。中国本土、シンガポール、日本などに不動産を保有するREITにとって、それらの資産からの賃貸収入は香港の事業所得税の対象とはなりません。ただし、源泉地国での課税対象となる可能性が高いです。ここで、香港が締結している包括的二重課税防止協定（CDTA）のネットワークが、クロスボーダー収入の流れに対する源泉徴収税率を引き下げる上で極めて重要になります。

*税率は一般的な例示です。特定の協定条件および実質的所有者テストを満たす必要があります。出典：香港税務局（IRD）包括的二重課税防止協定（CDTA）。

誤解を解く：一般的なREIT税務に関する神話の検証

神話1：「香港REITの分配金はすべての投資家にとって非課税である」

REIT自体は分配利益について免税となりますが、投資家の納税義務はその居住地によって異なります。香港居住者の個人投資家にとって、REITの分配金は給与所得税（薪俸税）も事業所得税（利得税）も課されません。香港は配当金を課税しないためです。しかし、外国の投資家は自国の税務ルールを考慮する必要があります。例えば、米国の投資家は通常、REITの分配金を通常所得として扱い、限界税率の対象となります。また、REITが米国不動産を保有している場合、FIRPTA（外国投資家不動産税務法）などの特定のルールが適用される可能性があります。

神話2：「REITは結果を伴わずに不動産開発に従事できる」

SFCコードはREITの活動を厳しく制限しています。既存物件の価値を高める目的での開発はある程度認められていますが、純粋な不動産売買や大規模開発からの収入は非適格とみなされる可能性があります。純収入の10%超がそのような源泉から得られる場合、REITは90%収入テストを満たせなくなるリスクがあり、その年の税制優遇ステータス全体が危険にさらされます。

神話3：「REITは実体要件のない単純なパススルー・ビークルである」

香港税務局（IRD）を含む世界中の現代の税務当局は、実体（サブスタンス）を精査します。REITは、その事業と租税条約上の主張を裏付けるために、香港において十分なスタッフ、管理体制、意思決定機能を備えていなければなりません。2024年1月から効力を発揮した拡大された外国源泉所得免税（FSIE）制度は、特定の種類の所得に対する経済的実体の必要性を強化しており、複雑な保有構造を持つREITに影響を与えます。

投資家とスポンサーのための戦略的考察

香港REITへの投資またはスポンサーを検討している方にとって、以下の戦略的な税務考慮事項が特に重要です。

1. 租税条約上の利益のための構造設計： クロスボーダー資産を保有する場合、所有構造（直接保有か、香港の中間持株会社を通じた保有か）は、CDTAの利益にアクセスできるように設計されなければならず、「実質的所有者」および実体ルールの慎重な分析が必要です。

2. レバレッジに注意： 香港には正式な過少資本税制（thin capitalization rules）はありませんが、利息控除は一般的な租税回避防止原則に従わなければなりません。オフショア関連会社への過剰な利息支払いは、IRDによって問題視される可能性があります。

3. グローバル最低税への対応計画： 第2の柱（Pillar Two）ルールは、香港で2025年1月1日から施行され、大規模な多国籍企業グループ（収益7.5億ユーロ以上）に15%のグローバル最低税を課します。多くの単独のREITはこの閾値を満たさないかもしれませんが、その背後にいるスポンサーや大規模な機関投資家は、自らの全体的な税務ポジションへの潜在的な影響を評価する必要があります。

香港のREIT制度は、アジア地域の不動産市場への魅力的で税効率の高い窓口を提供します。しかし、その価値は、規制枠組みへの厳格な遵守と積極的なクロスボーダー計画を通じてのみ実現されます。グローバルな税務基準が進化する中で、最も成功するREITとその投資家は、税務コンプライアンスを制約ではなく、長期的な戦略的優位性の基礎的要素と見なす者となるでしょう。