香港と中国本土の両方の不動産市場に投資を検討されている方へ。この二つの税制の明確な違いを理解することは、巨額の節税、あるいは予期せぬ納税義務の回避につながります。香港がキャピタルゲイン税のないシンプルで低税率の環境を提供する一方、中国本土はより複雑な制度と、特に外国投資家にとっては高い実効税率を特徴としています。本ガイドでは、2024-2025年度における両制度の具体的な比較を詳しく解説します。

香港の不動産税：シンプルで予測可能

香港の不動産税（物業税）制度は、そのシンプルさと透明性で知られています。この税は、居住者・非居住者を問わず、香港内の土地または建物の所有者すべてに適用されます。制度は源泉地主義に基づいており、香港の不動産からの賃貸収入のみが課税対象となります。

香港の不動産税の計算方法

計算式は非常に明快で、すべての不動産所有者が理解しておくべきものです：

20%の法定控除は、修繕費や経費をカバーするために自動的に認められるため、実際の経費を追跡する必要はありません。これにより、総賃貸収入に対する実効税率は約12%となります。

中国本土の賃貸所得課税：複雑で多層的

中国本土では、個人の不動産所有者に対する賃貸収入は、個人所得税（IIT）の一部として扱われます。この制度はより複雑で、賃貸額や納税者の居住ステータスに応じて、異なる税率と控除が適用されます。

中国本土の賃貸所得課税の計算

中国では、月々の賃貸額に基づく段階的な控除システムが採用されています：

• 月間賃貸収入 ≤ 4,000元の場合： 800元を控除した後、20%の税率を適用
• 月間賃貸収入 > 4,000元の場合： 総収入の20%を控除した後、20%の税率を適用

外国投資家にとっては、さらなる層が追加されます：都市不動産税が年賃貸収入の12%で課されます。これは非居住者にとっての総合的な税負担を大幅に増加させます。

並列比較：香港 vs 中国本土

不動産投資家にとっての香港の独自の優位性

個人課税：税制最適化の強力なツール

香港は、中国本土にはない強力な税制最適化ツールを提供しています：個人課税（Personal Assessment）です。これにより納税者は以下のことが可能になります：

• すべての収入源（給与、事業、不動産）を合算
• 事業損失を不動産賃貸収入と相殺
• 住宅ローン利息控除（年間上限10万香港ドル）を適用
• 累進税率と個人控除額の恩恵を受ける

2024年の印紙税の主要な変更点

香港は2024年2月、印紙税制度に重要な変更を加えました：

越境投資：租税条約（DTA）の活用

香港と中国本土の間の租税条約（DTA）は、越境不動産投資家にとって重要なメリットを提供します：

• 優遇源泉徴収税率： 香港の投資家は、中国本土における他の外国投資家よりも優遇された扱いを受けます。
• 不動産関連株式のキャピタルゲイン： 資産の50%以上が中国本土の不動産で構成される中国本土の会社の株式を売却して得た利益は、中国本土で10%の源泉徴収税が課税されます。
• 外国税額控除メカニズム： 中国本土での5%の優遇源泉徴収税率は、香港の事業所得税と相殺することができます。

最近の規制動向

両地域とも、不動産投資家に影響を与える重要な変更を導入しています：

1. 香港のグローバル最低税（第2の柱）： 2025年1月1日より施行。収益7.5億ユーロ以上の大規模多国籍企業グループに対して、15%の最低実効税率を導入します。
2. 外国源泉所得免税（FSIE）制度： 2024年1月に適用範囲が拡大され、配当、利息、譲渡益、知的財産所得をカバーし、香港における経済的実質を要求します。
3. ファミリー投資ビークル（FIHV）制度： 最低運用資産2.4億香港ドル以上で香港において実質的活動を行うファミリーオフィスに対し、適格所得に対して0%の税率を提供します。

コンプライアンス要件の比較

不動産投資における香港と中国本土の選択は、単に見かけの税率を比較する以上の要素が関わります。香港のシンプルさ、低い実効税率、キャピタルゲイン税の不在は、特に外国投資家やキャピタルゲインを重視する投資家にとって非常に魅力的です。一方、中国本土はより高い税務上の複雑さにもかかわらず、より大きな市場機会を提供します。重要なのは、両制度を徹底的に理解し、両地域における実質的要件を満たしながら、香港・中国租税条約のメリットを活用するように投資を構築することです。