香港で新築マンションを購入したのに、まだ引っ越しもしていないのに「差餉（Property Rates）」の請求書が届いたことはありませんか？ あるいは、デベロッパーは新築物件の価格を設定する際、このコストをどのように計算しているのでしょうか？ 香港の差餉評価制度を理解することは、デベロッパー、投資家、そして住宅購入者にとって非常に重要です。本記事では、差餉物業估価署（RVD）が新築完成物件の差餉をどのように評価するのかを詳しく解説し、正確な予算計画と情報に基づいた不動産判断に役立つ知識を提供します。

香港の不動産差餉制度を理解する

香港の不動産差餉は、域内のすべての不動産に課される一種の税金です。所得税や利得税とは異なり、実際の収入ではなく、物件の「見積もり賃貸価値」に基づいて課税されます。この制度は「差餉条例（第116章）」によって規定され、評価と徴収の法的枠組みを提供しています。

差餉物業估価署（RVD）の役割

RVDは、以下の責任を担う政府機関です：

• 香港のすべての不動産の課税価値（Rateable Value）を評価する。
• 毎年の評価リスト（Valuation List）を維持・更新する。
• 市場の変化を反映させるため、毎年一般再評価を行う。
• 評価に対する異議申立や上訴を処理する。
• 一般市民に賃貸および不動産価値情報を提供する。

「課税価値」とは何か？

課税価値（Rateable Value）は、香港の差餉制度の根幹をなす概念です。これは、物件が空室で即時賃貸可能であると仮定した場合の、公開市場における見積もり年間賃貸価値と定義されます。重要なのは、これが実際に支払ったり受け取ったりしている家賃ではなく、RVDが賃貸市場でその物件が合理的に得られると専門的に見積もった金額である点です。

課税価値評価の主要原則

• 市場ベース： 実際の家賃ではなく、公開市場の賃貸価値に基づく。
• 年間ベース： 1年間の賃貸収入ポテンシャルを表す。
• 空室占有： 物件が即時入居可能であると仮定する。
• 基準日： 評価は前年の10月1日を基準日として行う。
• 専門的判断： RVDの評価官は、比較可能な証拠と市場分析を用いる。

新築物件の評価タイムライン

デベロッパーや購入者が差餉の支払義務がいつ始まるかを予測するには、タイムラインを理解することが重要です。年間サイクルは以下のように機能します：

新築物件はいつ評価されるのか？

新築物件の場合、RVDは物件が占有可能な状態になった時に評価を行います。これは通常、以下のことを意味します：

1. 入居許可証（OP）発行： 建築物条例事務所が入居許可証（OP）または適合証明書（CC）を発行している。
2. 実質的完成： 建物が実質的に完成し、占有可能な状態である。
3. ライフライン接続： 水道、電気などの必須ユーティリティが接続され、使用可能である。
4. アクセス可能： 物件にアクセスでき、使用準備が整っている。

6段階の評価プロセス

課税価値を決定する要因

RVDは新築物件の課税価値を評価する際、複数の要因を考慮します。これらを理解することで、将来の差餉負担を予測するのに役立ちます：

実例：あなたの差餉を計算する

例1：ミッドレベルズの新築高級アパートメント

物件詳細：

• 立地：香港島ミッドレベルズ
• 面積：800平方フィート、2ベッドルーム
• 完成時期：2024年9月
• 比較可能な月額家賃：45,000香港ドル

例2：セントラル地区新築オフィスタワーの商業ユニット

物件詳細：

• 立地：セントラル地区、グレードAオフィス
• 面積：3,000平方フィートのオフィスユニット
• 完成時期：2024年11月
• 比較可能な月額家賃：180,000香港ドル

デベロッパーと購入者の責任

新築物件におけるデベロッパーの責任

デベロッパーは、占有開始日または物件が有益な占有が可能になった日のいずれか早い方から、差餉の支払義務を負う可能性があります。主な責任は以下の通りです：

• 初期評価： デベロッパーはRVDの調査を円滑に進め、必要な情報を提供しなければならない。
• 未販売ユニット： 完成物件の未販売ユニットについては、デベロッパーが差餉の支払義務を負う。
• モデルルーム： 販売促進目的で使用されるモデルルームも差餉評価の対象となる場合がある。
• 共用部分： 共用施設は通常、各ユニットの一部として、または別個に評価される。
• 段階的開発： 各フェーズは占有可能になるごとに個別に評価される。

購入者のデューデリジェンスチェックリスト

購入検討者は、継続的な財務負担を理解するために、購入前に課税価値を確認する必要があります。以下が必須チェックリストです：

1. 課税価値を確認： デベロッパーまたはエージェントに現在の課税価値を尋ねる。
2. RVD記録を確認： RVDのウェブサイトまたは事務所を訪問し、評価内容を確認する。
3. 継続的コストを計算： 支払能力計算に差餉（および該当する場合は政府地租）を組み込む。
4. 暫定評価を確認： 新築物件の場合、RVDは暫定評価を提供することがある。
5. 支払いスケジュールを理解： 差餉は前払いで四半期ごとに支払う。
6. 減免制度を確認： 政府の差餉減免または優遇措置の対象資格を確認する。
7. 将来の増加を考慮： 課税価値は毎年更新されることを忘れない。

毎年の再評価：何を期待すべきか

RVDは、課税価値が現在の市場状況を反映していることを保証するために、毎年一般再評価を行います。このプロセスは、賃貸市場の動向が急速に変化する可能性がある新築物件にとって特に重要です。

再評価が新築物件に与える影響

• 初年度： 基準日時点の比較可能な家賃に基づく初期評価。
• 以降の年度： 市場の動きを反映させるため、評価額は毎年更新される。
• 市場上昇時： 賃貸市場が強気の場合、課税価値が上昇する可能性がある。
• 市場下落時： 賃貸市場が弱気の場合、評価額が下落する可能性