香港における家賃収入が個人確定申告に与える影響
📋 ポイント早見
- ポイント1： 香港の不動産税（物業税）は、純課税評価額の15%です（2024-25年度）。
- ポイント2： 計算式は「（賃貸収入 – 差餉）× 80% × 15%」で、20%の法定控除（修繕・経費）が自動適用されます。
- ポイント3： 申告書は毎年5月初旬に発送され、提出期限は発送日から約1ヶ月後（6月初旬頃）です。
- ポイント4： 賃貸収入には、月々の家賃だけでなく、権利金（キーマネー）やAirbnbなどの短期賃貸収入も含まれます。
- ポイント5： 記録（賃貸契約書、領収書など）は最低7年間保存する義務があります。
香港の税収の約40%は不動産関連の税収によるものと言われています。香港で不動産を所有し、賃貸収入を得ている方にとって、その収入を正確に申告し、税額を計算する方法を理解することは非常に重要です。住宅、商業施設、駐車場など、どのような物件であっても、香港税務局（IRD）はすべての不動産収入の正確な申告を求めています。本ガイドでは、課税対象となる収入の範囲から、控除の最適化、よくある落とし穴の回避まで、すべてを詳しく解説します。
課税対象となる賃貸収入とは？
香港税務局は、課税対象となる賃貸収入を広く解釈しています。単なる月々の家賃だけではなく、賃貸契約に関連して借主から受け取るほぼすべての支払いが課税対象となります。この包括的なアプローチにより、総収入を正確に申告し、潜在的なペナルティを回避することができます。
課税対象に含まれる収入
以下の支払いは、課税対象となる賃貸収入に含める必要があります。
- 通常の月々の家賃 – 賃貸契約書に明記された基本的な定期的な支払い。
- 権利金（プレミアム）または「キーマネー」 – 契約開始時に一括で受け取る支払い。
- 契約変更料 – 転貸や用途変更などを許可する対価として受け取る補償金。
- 管理費の分担金 – 家賃の一部として家主に支払われる場合。
- 短期賃貸収入 – Airbnbなどのプラットフォームからの収入（見落とされがちですが、完全に課税対象です）。
課税対象から除外される収入
家主を経由しない支払いは、一般的に除外されます。
- 借主が管理会社に直接支払う管理費。
- 借主がサービス提供会社に直接支払う光熱費。
- 敷金（ただし、没収され家主が保持した場合は除く）。
| 収入の種類 | 課税区分 | 備考 |
|---|---|---|
| 月々の家賃 | 課税対象 | 賃貸契約に基づく基本的な収入 |
| 権利金/キーマネー | 課税対象 | 契約開始時の一括支払い |
| 契約変更料 | 課税対象 | 転貸や用途変更の許可に対する対価 |
| 借主による直接の光熱費支払い | 非課税 | サービス会社への直接支払い |
| 敷金（保管中） | 非課税 | 没収・保持された場合のみ課税対象 |
不動産税の計算方法（2024-25年度税率）
香港の不動産税は、物件の純課税評価額に対して一律15%の税率で計算されます。計算は特定の式に従い、税率を適用する前に一定の控除が認められています。
標準的な計算式
香港税務局が使用する公式の計算式は以下の通りです。
純課税評価額 = （賃貸収入 – 支払った差餉）× 80%
不動産税額 = 純課税評価額 × 15%
80%を乗じる部分は、修繕費や経費に対する20%の法定控除を表しています。これは、実際の経費を申告することを選択しない限り、自動的に適用されます。
実例による計算
| 計算ステップ | 金額（香港ドル） | 備考 |
|---|---|---|
| 年間賃貸収入 | 240,000 | 20,000香港ドル/月 × 12ヶ月 |
| 差し引く：所有者が支払った差餉 | (10,000) | 直接支払った不動産の差餉 |
| 控除前の課税評価額 | 230,000 | 240,000 – 10,000 |
| 差し引く：20%法定控除 | (46,000) | 230,000 × 20% |
| 純課税評価額 | 184,000 | 230,000 × 80% |
| 15%の不動産税額 | 27,600 | 184,000 × 15% |
控除可能な経費：何を申告できるか？
どの経費が控除可能かを理解することは、税負担を大幅に軽減できます。香港税務局は、賃貸収入を得るために「完全かつ排他的に」発生した費用の控除を認めています。
一般的に認められる控除
- 差餉 – 所有者として支払った不動産の差餉。
- 地租（政府レント） – 年間の政府地租の支払い。
- 建物保険料 – 火災保険などの基本的な保険料。
- 修繕・維持費 – 物件の状態を維持するための日常的な修理。
- 管理費/エージェント手数料 – 専門的な不動産管理費用。
- 住宅ローン利息 – 賃貸物件の取得に使用したローンの利息（上限あり）。
収益的支出と資本的支出：重要な区別
| 経費の種類 | 税務上の取扱い | 具体例 |
|---|---|---|
| 収益的支出 | 控除可能 | 漏水パイプの修理、壁の塗装、家電の修理 |
| 資本的支出 | 控除不可 | 大規模なリノベーション、構造上の増築、新しい空調システムの設置 |
ステップ・バイ・ステップの申告プロセス
賃貸収入を正確に申告するには、特定の用紙と期限があります。年間の申告プロセスの完全なガイドをご紹介します。
- ステップ1：税務申告書を受け取る – 個人用税務申告書（BIR60）は通常、毎年5月初旬に発送されます。
- ステップ2：IR612フォームに記入する – 専用の不動産税申告書（IR612）には、詳細な賃貸収入と経費の情報が必要です。
- ステップ3：申告方法を選択する – eTAXによる電子申告、または従来の紙による提出。
- ステップ4：期限までに提出する – 通常、発送日から1ヶ月以内（6月初旬頃）が提出期限です。
- ステップ5：暫定税を納付する – 前年度の評価額に基づき、2回に分けて納付します。
| 申告方法 | 主な特徴 | おすすめの方 |
|---|---|---|
| 電子申告（eTAX） | 自動延長、即時確認、処理が早い | ITに詳しい家主、期限の柔軟性が必要な方 |
| 紙による申告 | 従来の方法、手書き記入と郵送が必要 | オンラインシステムに不慣れな方、複雑なケース |
特殊な不動産所有形態
異なる所有形態では、特定の申告方法が必要です。一般的な特殊ケースの取り扱い方をご説明します。
共有名義の不動産
共同所有または共有名義の物件の場合、収入と経費は持分割合に応じて按分する必要があります。
| 項目 | 物件全体 | 所有者A (60%) | 所有者B (40%) |
|---|---|---|---|
| 総賃貸収入 | 200,000香港ドル | 120,000香港ドル | 80,000香港ドル |
| 控除可能経費 | 40,000香港ドル | 24,000香港ドル | 16,000香港ドル |
| 純課税評価額 | 160,000香港ドル | 96,000香港ドル | 64,000香港ドル |
相続した不動産
相続した不動産からの賃貸収入は、他の賃貸収入と同様に課税されます。相続そのものには税金はかかりません（香港には相続税がありません）が、継続的な賃貸収入は、法的所有者となった相続人が申告する必要があります。
海外の不動産
香港は源泉地主義を採用しています。つまり、香港源泉の所得のみが課税対象となります。香港以外に所在する不動産からの賃貸収入は、香港の事業活動に関連しない限り、一般的に香港の不動産税の対象とはなりません。
避けるべきよくある間違い
経験豊富な家主でも、賃貸収入の申告で誤りを犯すことがあります。最も一般的な落とし穴とその回避方法をご紹介します。
- 短期賃貸収入の見落とし – Airbnbなどのプラットフォームからの収入は必ず申告する必要があります。
- 資本的支出と収益的支出の誤分類 – 大規模な改良工事は控除可能な修繕費ではありません。
- 記録管理の不備 – 申告した経費の裏付け書類がない。
- 空室期間の記録忘れ – 物件が空室だった期間を記録しておくと、収入額の正当性を説明するのに役立ちます。
- 期限の見落とし – 申告の遅れは、ペナルティと延滞利息の対象となる可能性があります。
将来にわたる税務ポジションの構築
賢明な家主は、毎年のコンプライアンスを超えて考えます。年々、税務申告を容易にするシステムを構築する方法をご紹介します。
| 記録カテゴリー | 保管すべきもの | 保存期間 |
|---|---|---|
| 収入記録 | 賃貸契約書、銀行明細、家賃領収書 | 最低7年間 |
| 経費記録 | レシート、請求書、差餉請求書、保険証券 | 最低7年間 |
| 物件書類 | 権利証、住宅ローン書類、改良工事記録 | 無期限 |
| 賃貸記録 | 借主契約書、連絡記録、空室記録 | 最低7年間 |
✅ まとめ
- 香港の不動産税は、20%の法定控除後の純課税評価額に対して15%で計算されます。
- 短期賃貸収入や一括支払いを含むすべての賃貸収入を申告する必要があります。
- 20%の標準控除か実際の経費のどちらかを選択し、両方は選択できません。
- すべての収入と控除の申告を裏付けるため、詳細な記録を7年間保管します。
- 共有名義の不動産は、収入と経費を持分割合に応じて按分する必要があります。
- eTAXによる電子申告は利便性が高く、期限延長の可能性もあります。
賃貸収入に関する税務義務を適切に管理することは、必ずしも困難なことではありません。課税対象となる収入を理解し、計算式をマスターし、整理された記録を維持し、よくある落とし穴を避けることで、コンプライアンスを確保しながら税務ポジションを最適化することができます。このガイドは包括的な情報を提供していますが、すべての不動産の状況は固有のものであることに留意してください。ご自身の具体的な状況に合わせた個別のアドバイスについては、香港の資格を持つ税務専門家に相談されることをお勧めします。