香港における未払い家賃の貸倒れ控除の申請方法
📋 ポイント早見
- 法的根拠： 不動産税における回収不能家賃の控除は、『税務条例』第5B条および第7C条に基づきます。
- 重要な区別： 税務上の控除対象となるのは「回収不能」と証明された家賃のみです。単に「未払い」の家賃では控除できません。
- 税率： 不動産税は、純課税価値（回収不能家賃控除および20%の法定控除後）に対して15%の税率で課税されます。
- 控除のタイミング： 税務署長がその家賃が回収不能になったと認める課税年度において、控除の請求が認められます。
- 回収時のルール： 後に回収された金額は、回収が行われた課税年度の課税対象賃貸収入として申告する必要があります。
家賃を支払わずに姿を消したテナントに悩まされていませんか？香港の不動産オーナーであれば、何万香港ドルもの未払い家賃に直面する可能性があります。しかし朗報があります。香港の不動産税制度の下で、その「回収不能家賃」について税務控除を請求できる場合があるのです。ただし、「未払い」と「回収不能」の家賃を区別することは極めて重要です。これを誤ると、請求が却下される恐れがあります。本ガイドでは、香港で未払い家賃を貸倒れ控除として成功裏に請求するための具体的な手順を詳しく解説します。
重要な区別：未払い家賃 vs 回収不能家賃
香港税務局（IRD）は、すべての不動産オーナーが理解すべき明確な法的区別を設けています。この区別が、税務控除を請求できるか否かを決定します。
| 未払い家賃 | 回収不能家賃 |
|---|---|
| 支払いが遅延しているが、まだ回収可能な家賃 | 回収が不可能であると証明された家賃 |
| 税務控除の対象外 | 税務控除の対象内 |
| 例：2ヶ月遅延しているが連絡は取れるテナント | 例：破産を宣告し行方不明になったテナント |
| 継続的な回収努力が必要 | 税務署長を納得させる証明が必要 |
法的枠組み：『税務条例』第5B条および第7C条
回収不能家賃の控除を請求する権利は、香港の税法の特定の規定に基づいています。
- 『税務条例』（第112章）第5B条： 不動産税のための課税価値の確定を規定しています。
- 『税務条例』（第112章）第7C条： 賃貸債権の貸倒れ、すなわち回収不能額および後に回収された金額について具体的に規定しています。
これらの規定に基づき、回収不能になった家賃は、それが回収不能になった課税年度の課税対象から除外することができます。逆に、後に回収された金額は、回収が行われた課税年度の所得として課税対象となります。
回収不能家賃を考慮した不動産税の計算方法
香港の不動産税は、貸し出している物件の純課税価値に対して一律15%の税率で課税されます。正確な計算式は以下の通りです。
純課税価値 = (総賃貸収入 – 回収不能家賃 – オーナーが支払った差餉) × 80%
不動産税 = 純課税価値 × 15%
20%の法定控除（上記の式で×80%となる部分）は、修繕費および諸経費に対して自動的に適用されます。これは回収不能家賃の控除とは別のものです。
控除できるものとできないもの
| 控除可能な項目 | 控除できない項目 |
|---|---|
| 不動産オーナーが実際に支払った差餉 | 地租（差餉と一緒に請求された場合でも） |
| 回収不能家賃（税務署長が認めたもの） | 管理費 |
| 20%の法定控除（自動適用） | リフォームまたは改装費用 |
| 政府の差餉補助で相殺された差餉 | |
| 住宅ローン利息（個人課税を選択した場合のみ控除可能） |
回収不能家賃控除を請求するためのステップバイステップガイド
- ステップ1：家賃が本当に回収不能か判断する
請求を行う前に、その家賃が「回収不能」の基準を満たしているか評価します。自問してください：テナントは支払わずに退去しましたか？破産を宣告しましたか？すべての合理的な回収努力を尽くしましたか？債権が回収不能である証拠はありますか？ - ステップ2：必要な書類を収集する
税務局は包括的な書類を要求します。物件の賃貸が終了した後も、少なくとも7年間は完全な事業記録を保管しなければなりません。家賃の支払いが遅延した時点から直ちに証拠の収集を開始してください。 - ステップ3：回収努力を行い、記録する
税務局は、合理的な回収努力の証拠を確認することを期待しています。これには、書面による支払い請求、連絡記録、債権回収会社の報告書、法的通知、およびテナントの支払不能の証拠などが含まれます。 - ステップ4：不動産税申告書に控除を請求する
毎年の不動産税申告書（BIR57）を作成する際に、税務署長に対してその家賃が回収不能になったと納得させる証明ができる課税年度において、回収不能家賃控除を請求します。 - ステップ5：税務局の照会に対応する
要求に応じて追加書類を提出できるよう準備しておきます：完全な賃貸元帳、賃貸契約書、回収努力の証拠、書面による説明、破産通知などの補足書類。 - ステップ6：後に回収された場合は申告する
以前に回収不能として請求した家賃が後で（一部または全額）回収された場合、その金額を回収が行われた年度の賃貸収入として申告しなければなりません。
必須書類チェックリスト
請求が承認される可能性を最大限に高めるために、以下の書類を準備しておきましょう。
書類チェックリスト
- ☐ 原本の賃貸契約書 – 合意された家賃額と支払条件が記載されたもの
- ☐ 賃貸元帳/売掛金記録 – 原本の請求書、受領済み支払い、未払残高、日付が記載されたもの
- ☐ 回収努力の記録 – 支払請求書、メールのやり取り、電話記録、債権回収報告書
- ☐ 回収不能の証拠 – 破産通知、清算書類、テナントが逃亡した証拠
- ☐ 書面による説明 – 状況、行った努力、回収不能となった理由の詳細な説明
- ☐ 過去の税務申告書 – その家賃が以前に課税対象所得として計上されていたことを示すもの
- ☐ 差餉支払記録 – 家主による支払いの証明（差餉控除を請求する場合）
実例：陳さんの成功した請求事例
実際にどのように機能するのか、具体的な例を見てみましょう。
シナリオ：九龍の住宅物件
状況： 陳さんは自身の物件を月額20,000香港ドルで賃貸しています。テナントは2024年7月に支払いを停止し、2024年9月に無断で退去し、60,000香港ドルの未払いを残しました。
取られた行動：
- 2024年8月：書面による支払請求を送付
- 2024年9月：債権回収会社に依頼
- 2024年10月：テナントが破産を宣告したことを発見
- 2024年11月：法的助言により回収が非現実的であることを確認
- 2024年12月：60,000香港ドルを正式に回収不能として貸倒処理
2024/25年度の税額計算：
| 年間総家賃収入（2024年4月〜2025年3月） | HK$240,000 |
| 控除：回収不能家賃 | HK$60,000 |
| 控除：家主が支払った差餉 | HK$5,000 |
| 小計 | HK$175,000 |
| 控除：20%法定控除（×80%） | HK$35,000 |
| 純課税価値 | HK$140,000 |
| 不動産税 @ 15% | HK$21,000 |
結果： 陳さんが家賃が単に未払いではなく回収不能になったことを証明する包括的な書類を提出したため、この請求は受理されました。
特殊な状況と重要な考慮事項
回収不能家賃が賃貸収入を超える場合
ある年度に請求された回収不能家賃の額が、その年度の賃貸収入を超える場合、超過額は繰り越され、賃貸収入がその控除に十分な最新の課税年度において控除されます。
一般引当金 vs 個別の貸倒れ処理
重要： 香港の税法では、貸倒れ引当金などの一般引当金は控除できません。税務局は、債権が回収不能になったことを証明できる、具体的で実証された個別の貸倒れ処理についてのみ控除を認めています。
不動産税 vs 個人課税
不動産税は純課税価値に対して一律15%で課税されますが、適格な個人は個人課税を選択することができます。個人課税を選択すると、以下のことが可能になります。
- 賃貸損失を他の所得と相殺する
- 住宅ローン利息の控除を請求する（年間上限100,000香港ドル）
- 累進税率や個人控除の恩恵を受ける可能性がある
- 毎年の予算案で発表される特定の税額控除を受ける
避けるべきよくある間違い
- 請求が早すぎる： テナントの支払いが遅れているという理由だけで、家賃を回収不能として請求しないでください。税務局は、支払い遅延と真に回収不能な債権を区別します。
- 書類不備： 回収努力の適切な記録を保管しないことは、請求が却下される最も一般的な理由です。最初の支払い遅延から記録を残しましょう。
- 地租を含めてしまう： 地租は、同じ四半期通知書で差餉と一緒に請求されたとしても、不動産税の目的では控除できません。
- 既に相殺された差餉を請求する： 政府の差餉補助ですでに相殺された差餉の控除を請求しないでください。
- 回収分の申告を忘れる： 以前に回収不能として請求した家賃を回収した場合、それを課税対象所得として申告しないと、罰金や延滞税が課される可能性があります。
✅ まとめ
- 税務控除の対象となるのは、回収不能と証明された家賃のみです。未払い家賃は対象外です。
- 賃貸契約書、支払履歴、回収努力の包括的な記録を保管してください。
- 家賃を回収不能として貸倒処理する前に、真摯な回収努力を行ってください。
- 控除は、家賃が最初に遅延した時点ではなく、回収不能であると証明できる課税年度に請求してください。
- 回収された金額は、回収が行われた年度の課税対象所得として申告してください。
- 関連する課税年度の終了後、少なくとも7年間はすべての書類を保管してください。
- 貸倒れ引当金などの一般引当金は控除できません。控除できるのは、具体的で証明された個別の貸倒れ処理のみです。
- 他の所得や控除可能な経費がある場合は、個人課税の選択を検討してください。
- 地租、管理費、改装費用は控除できません。
- 複雑な状況や多額の金額が関わる場合は、税務の専門家に相談してください。
回収不能家賃控除を成功裏に請求するには、慎重な書類管理と香港の不動産税規則の理解が必要です。支払わないテナントへの対応はストレスがかかりますが、適切な税務計画によりある程度の財政的救済が得られる可能性があります。重要なのは、税務局に対してその家賃が単に未払いではなく、真に回収不能になったと納得させる証明を行うことです。多額の家賃滞納や複雑な状況に直面している場合は、資格を持つ香港の税務専門家に相談することで、コンプライアンスを確保し、税務上の立場を最適化することができます。
📚 参考資料
本記事の内容は、香港政府の公式資料および信頼できる情報源に基づいて作成されています：
- 香港税務局（IRD） – 公式税率、控除額、税務規則
- 差餉物業估価署 – 不動産評価
- 香港政府ポータル – 香港特別行政区政府公式サイト
- 立法会 – 税務法規・改正
- 税務局 不動産税ガイド – 不動産税の公式情報と税率
- 税務条例（第112章） – 第5B条および第7C条を含む税法全文
最終更新：2024年12月 | 本記事の情報は一般的な参考情報であり、具体的な問題については資格を持つ税務専門家にご相談ください。