キャピタルゲインが完全に非課税で、取引コストが最大15%削減され、相続税なしで資産を次世代に引き継げる環境を想像してみてください。これは理論上のタックスヘイブンではなく、2024年の香港の現実です。ファミリーオフィスや富裕層投資家にとって、香港の「キャピタルゲイン税ゼロ」「最近の印紙税改革」「洗練されたファミリーオフィス優遇措置」という独自の組み合わせは、世界で最も魅力的な不動産資産保全・成長環境の一つを創り出しています。本記事では、これらの前例のない優位性を最大限に活用するための不動産投資の構造化について解説します。

香港のキャピタルゲイン税ゼロ：不動産資産形成の基盤

基本原則：キャピタルゲインと事業所得の区別

香港は源泉地主義に基づく税制を採用しており、重要な区別があります。すなわち、不動産売却によるキャピタルゲインは完全に非課税である一方、不動産売買事業による利益は事業所得税（利得税）の課税対象となります。これは、長期的な投資として不動産を購入し、後に利益を上げて売却した場合、その利益は取引価額、保有期間、居住地に関わらず、香港での課税を完全に免れることを意味します。

「事業の徴表」：IRDが投資と事業を区別する方法

キャピタルゲイン税の取り扱いを維持するためには、ファミリーオフィスは事業活動ではなく投資意図を示す必要があります。IRDは以下の主要な要素を考慮します。

• 取引頻度： 短期間内の複数の不動産取引は事業を示唆します。
• 保有期間： 2年未満で保有された不動産は、より厳格な審査の対象となります。
• 資金調達構造： 購入のための多額の借入は、利益追求の意図を示す可能性があります。
• 物件の改修： 転売前の大規模な改良は、事業意図を示唆します。
• 文書化： 投資方針書や長期戦略は、資本的取り扱いを支持します。

2024年の印紙税革命：ゲームチェンジとなるコスト削減

歴史的な廃止：BSD、SSD、NRSDの撤廃

2024年2月28日、香港は過去10年以上で最も重要な不動産税制改革の一つを実施しました。立法会はすべての需要側管理措置を廃止し、劇的に簡素化され、より手頃な取引環境を創出しました。

• 買主印紙税（BSD）： 以前は非居住者や法人による住宅取得に15%が課されていましたが、現在は廃止されています。
• 特別印紙税（SSD）： 36ヶ月以内に売却された物件に10-20%の累進税率が課されていましたが、現在は廃止されています。
• 新規住宅印紙税（NRSD）： 既に不動産を所有する香港居住者の取得に15%が課されていましたが、現在は廃止されています。

現在の従価印紙税（AVD）の税率

2024年の改革後、不動産取得には第2標準税率による累進的な従価印紙税のみが課され、すべての買主に一律に適用されます。

削減効果は劇的です。例えば、5,000万香港ドルの高級不動産の場合、現在は約212.5万香港ドル（4.25%）の従価印紙税のみで済みます。以前は、15%のBSDに加え4.25%のAVDが課され、合計962.5万香港ドルの負担でした。つまり、1取引あたり750万香港ドルの節約となります。

FIHV制度下でのファミリーオフィスの不動産戦略

FIHV税制優遇：適格取引に対する0%の事業所得税

2023年に成立した「ファミリー投資ビークル（FIHV）税制優遇条例」は、洗練されたファミリーオフィスに強力なツールを提供します。シングルファミリーオフィス（SFO）によって管理される適格なFIHVは、適格取引に対して0%の事業所得税が適用されます。この制度は2022年4月1日に遡って適用され、すでに約800件の新規ファミリーオフィス申請を惹きつけています。

FIHV優遇を受けるための適格要件

0%の事業所得税優遇を受けるためには、ファミリーオフィスは以下の厳格な基準を満たす必要があります。

• ファミリー所有： 少なくとも95%の受益権が家族構成員によって保有されていること。
• シングルファミリーオフィスによる管理： SFOが香港で管理・支配されていること。
• 最低運用資産： 2.4億香港ドル以上の適格資産を運用していること。
• 実体要件： 香港に少なくとも2名の常勤の適格従業員を置き、年間200万香港ドル以上の運営経費を支出していること。
• 中核的所得創出活動： 投資意思決定、ポートフォリオ・リスク管理、資産管理が香港で行われていること。

ファミリーオフィスに最適な不動産投資構造

FIHVの制限を考慮すると、ファミリーオフィスは以下の戦略的アプローチを検討すべきです。

1. 戦略1：個人による直接所有
   家族構成員は、FIHV構造の外で個人の資格において香港の不動産を取得することができます。これにより、不動産価値上昇に対するキャピタルゲイン税の完全な免除、シンプルな所有権、そして香港に相続税がないことによるスムーズな相続計画が可能になります。
2. 戦略2：オフショア不動産保有
   FIHVの不動産制限は香港の不動産にのみ適用されます。ロンドン、ニューヨーク、シンガポールなどの市場でのオフショア不動産投資は、引き続き0%の事業所得税優遇の対象となり、国際的な不動産価値上昇に対するキャピタルゲインを非課税で得ることができます。
3. 戦略3：インフラ不動産投資
   FIHV法は、特に「インフラ」を10%の制限から除外しています。交通、公益事業、通信、社会インフラなどへの投資は、香港に所在していても税制優遇の対象となる可能性があります。
4. 戦略4：二重構造アプローチ
   洗練されたファミリーオフィスは、並行した構造を導入します。すなわち、金融資産とオフショア不動産のためのFIHV（0%事業所得税）と、香港不動産のための別個の個人保有（キャピタルゲイン税なし）です。

賃貸収入の課税と最適化

賃貸物件に対する不動産税の計算

キャピタルゲインは非課税ですが、香港の不動産からの賃貸収入は、純課税価値に対して15%の不動産税（物業税）の課税対象となります。計算は以下の通りシンプルです。

例： 年間賃料50万香港ドル、差餉2万香港ドルの物件の場合。

• 総賃貸収入：50万香港ドル
• 差餉控除後：48万香港ドル
• 20%法定控除（48万香港ドル×20%）：9万6千香港ドル
• 純課税価値：38万4千香港ドル
• 15%の不動産税：5万7,600香港ドル

個人課税：税負担最適化のツール

個人の不動産所有者は、個人課税（個人入息課税）を選択することができます。これはすべての収入源を合算し、一律15%の不動産税ではなく、累進的な給与所得税の税率を適用するものです。以下の場合に、大幅な節税効果が期待できます。

• 多額の個人控除（基礎控除：132,000香港ドル、配偶者控除：264,000香港ドル、子女控除：1人あたり130,000香港ドルなど）がある場合。
• 累進税率（2%〜17%）を適用した結果、15%よりも低い実効税率となる場合。
• 住宅ローン利息控除（上限10万香港ドル）や認定慈善寄付金控除（所得の35%が上限）などの控除対象経費がある場合。

相続計画と資産移転の優位性

相続税なし：スムーズな世代間移転

香港は2006年に相続税を廃止し、世代を超えた資産移転において世界で最も有利な環境の一つを創り出しました。これは不動産ポートフォリオを含むすべての資産に等しく適用されます。不動産所有者が死亡した場合、その資産は不動産の価値に関わらず、いかなる相続税負担もなく受益者に移転します。

キャピタルゲイン税ゼロと組み合わせることで、強力な多世代にわたる計画の機会が生まれます。家族は世代を超えて価値が上昇する不動産を保有し、売却時には非課税のキャピタルゲインを実現しながら、相続税なしで相続人に不動産を移転することができます。

2024-2025年度の拡充と今後の展開

提案されているFIHV制度の拡充

財務事務局及び庫務局は、FIHV税制優遇制度の大幅な拡充を提案しており、2025年に法改正が行われる見込みです。

• 適格投資の範囲拡大： 非上場法人以外の私的主体への持分、直接貸付、仮想資産などを含む。
• 付随的収入の上限撤廃： 特定の収入タイプに対する5%の制限を廃止。
• FSPE（ファミリー仕様私募基金）の柔軟性向上： 複雑なファミリー保有構造に対する組織的柔軟性の向上。

香港の独自の税環境——キャピタルゲイン税ゼロ、印紙税の廃止、洗練されたファミリーオフィス優遇、相続税なし——は、世界で最も魅力的な不動産資産保全の法域を創り出していると言えるでしょう。多世代にわたる不動産ポートフォリオを構築しようとするファミリーオフィスにとって、香港は税制効率性だけでなく、安定した法制度、世界クラスの専門サービス、アジア市場への戦略的アクセスを提供します。香港がファミリーオフィス・エコシステムをさらに強化し続ける中、今こそこれらの前例のない優位性を最大限に活用するために、不動産投資の構造を見直す時です。