香港でアパートを購入した後、3年間は売却できない、さもなければ多額の税金が課せられる――。これは2024年2月28日までの13年以上にわたり、不動産所有者が直面していた現実でした。この日、香港政府は特別印紙税（SSD）を含む不動産市場の引き締め措置を撤廃するという歴史的な決定を下しました。この画期的な変更は住宅市場の風景を一変させ、売り手と買い手の双方に前例のない柔軟性をもたらしています。今日の市場における不動産取引の意味を探ってみましょう。

一つの時代の終焉：SSDが廃止された理由

13年以上にわたり、香港の特別印紙税（SSD）は不動産投機に対する強力な障壁として機能してきました。2010年11月、不動産価格が急騰していた時期に導入されたSSDは、特定の保有期間内に売却される物件に対して重い税金を課していました。しかし、2024年初頭までに経済環境は劇的に変化しました。不動産価格は7年ぶりの低水準に下落し、取引量は急減し、これらの引き締め措置はもはや本来の目的を果たしていませんでした。

政府の判断理由

財政司司長の陳茂波氏は2024-25年度予算演説で、「現状を慎重に考慮した上で、住宅物件に対するすべての需要側管理措置を即時撤廃することを決定する」と発表しました。政府は以下の点を認識していました：

• 不動産価格が2021年のピークから23%下落していたこと
• 2023年10月の緩和措置では市場の活性化に失敗したこと
• 高金利と経済的不確実性が需要を抑制していること
• 現在の市場状況では、もはやこれらの措置は必要ないこと

特別印紙税（SSD）とは何だったのか？

特別印紙税は、短期的な不動産投機を抑制するために設計された取引ベースの税金でした。キャピタルゲイン税とは異なり、SSDは物件が利益でも損失でも売却されたかに関わらず、売買契約書や譲渡証書そのものに対して課税されました。税額は、契約に記載された対価と物件の市場価額のいずれか高い方に基づいて計算されました。

過去のSSD税率と保有期間

現在の印紙税要件：現在支払うべき税金

特別印紙税（SSD）、買主印紙税（BSD）、新規住宅印紙税（NRSD）の廃止により、香港の不動産税制は劇的に簡素化されました。2024年2月28日以降、すべての住宅取引は従価印紙税（AVD）の第2標準税率のみが適用対象となります。

従価印紙税（AVD）第2標準税率（2024-2025年度）

SSD廃止の恩恵を受けるのは誰か？

特別印紙税の撤廃は、不動産市場全体にわたって新たな機会を創出しています。関係するステークホルダーへの影響は以下の通りです。

不動産投資家と所有者

• 保有期間の制限なし： SSDの罰則を気にすることなく、いつでも物件を売買できます。
• ポートフォリオの柔軟性向上： 市場の機会や状況の変化に迅速に対応できます。
• 取引コストの削減： AVDのみが適用されるため、短期売買（フリッピング）がより現実的になります。

海外購入者

以前は、海外購入者はSSD、買主印紙税（BSD）、新規住宅印紙税（NRSD）という三重の負担を負っていました。これら3つがすべて廃止されたことで、海外投資家は香港居住者と同等の扱いを受け、第2標準税率のAVDのみを支払えばよくなりました。

不動産デベロッパー

デベロッパーは、市場の流動性と買い手の信頼感の向上から恩恵を受けます。保有期間の制限がなくなったことで、新築市場と中古市場の両方への参加が促進され、新規プロジェクトの立ち上げと販売が活性化する可能性があります。

経過措置：2024年2月28日以前に購入した物件はどうなる？

SSDは2024年2月28日以降の取引に対して廃止されましたが、この日付以前に購入した物件については経過措置が適用されます。予期しない納税義務を避けるため、これらのルールを理解することが重要です。

1. 2024年2月28日以前に購入した物件： この日付以前に物件を取得し、2024年2月28日以降に売却する場合、購入時に有効だったSSDの枠組みが引き続き適用される可能性があります。
2. 購入日を確認する： 重要な日付は、物件の引渡しや取引完了日ではなく、購入契約書が作成された日です。
3. 専門家に相談する： 経過措置は複雑な場合があるため、政策変更前に購入した物件については、法律および税務の専門家のアドバイスを求めてください。

市場への影響と将来の見通し

SSDの廃止は、すでに香港の不動産市場の再形成を始めています。発表後、市場心理は大幅に改善し、デベロッパーは新規プロジェクトを積極的に立ち上げ、取引量も回復の兆しを見せています。業界アナリストは、新築住宅の年間取引量が最大50%増加し、約16,000戸という10年平均水準に戻る可能性があると予測しています。

これがあなたに意味すること

• 柔軟性の向上： 恣意的な保有期間を気にせずに物件売却を計画できます。
• 計算の簡素化： 複数の税金を考慮する必要がなく、1つの税率（AVD第2標準税率）のみを考慮すればよくなります。
• 公平な競争環境： すべての買い手（香港居住者、海外投資家）が同じ税務上の扱いを受けます。
• 市場の機会： 流動性の増加により、より多くの売買の機会が生まれる可能性があります。

香港の特別印紙税の廃止は、同市の不動産市場史における重要な転換点を示しています。かつては複雑な引き締め措置の網の目だったものが、すべての買い手に公平な扱いを提供し、不動産所有者に前例のない柔軟性をもたらす、簡素化され透明性の高い税制に取って代わられました。初めての購入者、経験豊富な投資家、海外の購入者のいずれであっても、これらの変化を理解することは、今日の市場で情報に基づいた不動産の意思決定を行うために不可欠です。具体的な状況を進めるため、また今後の政策動向について情報を得るためには、常に資格のある専門家に相談することをお勧めします。