香港で不動産ポートフォリオを構築されていますか？2つのアパートを所有している場合でも、20物件を所有している場合でも、香港の不動産税（物業税）制度がどのように機能するかを理解することは、収益を最大化し、法令遵守を維持するために不可欠です。香港のシンプルながらもニュアンスのあるアプローチは、各賃貸物件を独立した存在として扱い、賢い投資家にとって課題と機会の両方を生み出します。この制度を効果的に活用する方法を探ってみましょう。

ポートフォリオ所有者に対する香港の不動産税の仕組み

すべての賃貸収入を合算する管轄区域もあるのとは異なり、香港税務局（IRD）は各賃貸物件を個別に評価します。これは、ポートフォリオ内で賃貸収入を生み出すすべての物件について、個別の税額評価通知書を受け取ることを意味します。標準的な不動産税の税率は、各物件の純課税価値（Net Assessable Value, NAV）に適用される15%です。

不動産税の計算式

各賃貸物件について、計算は以下の正確な構造に従います：

1. ステップ1： 課税年度（4月1日から3月31日）に受け取った、または受け取るべき総賃料から開始します。
2. ステップ2： 所有者として支払った政府の差餉（Rates）を差し引きます。
3. ステップ3： 修繕・経費に対する20%の自動控除を適用します。
4. ステップ4： 算出された純課税価値（NAV）に15%を乗じます。

実例：3物件のポートフォリオ

ゲームチェンジャー：個人課税（個人入息課税）の選択

個人課税（個人入息課税）は別の税ではなく、ポートフォリオ所有者に大きな利益をもたらす可能性のある税額控除の仕組みです。各物件に15%の不動産税を個別に支払う代わりに、すべての収入源（賃貸、給与、事業）を合算し、以下のいずれかを適用することを選択できます：

• 累進税率： 所得区分に応じて2%、6%、10%、14%、17%
• 標準税率（2024/25年度より）： 最初の500万香港ドルは15%、500万香港ドルを超える部分は16%

税務局は両方の方法を自動的に計算し、低い方の金額を課税します。

個人課税が特に有効な場合

個人課税は通常、以下のような場合にポートフォリオ所有者に有利に働きます：

• 多額の住宅ローン利息費用がある場合（個人課税では控除可能だが、不動産税では控除不可）
• 総所得が低い累進税率区分に収まる場合
• 1つ以上の物件からの賃貸損失があり、他の収入と相殺できる場合
• 個人課税で利用可能な追加控除（基礎控除、配偶者控除など）を請求できる場合
• 給与収入がなく、多額の賃貸収入がある場合（2%から始まる累進税率の恩恵を受けられる）

法人所有 vs. 個人所有

ポートフォリオの所有構造は、税務上の立場に大きな影響を与える可能性があります：

不動産投資家に影響する最近の変更点（2024-2025年度）

不動産ポートフォリオ所有者に影響を与えるいくつかの重要な変更が実施されています：

• 印紙税の簡素化（2024年2月28日）： 特別印紙税（SSD）、買主印紙税（BSD）、新規住宅印紙税（NRSD）が廃止されました。
• 従価印紙税の税率： 300万香港ドル以下の物件は100香港ドルから、21,739,120香港ドルを超える物件は4.25%までの累進税率が適用されます。
• 2024/25年度税額控除： 利得税、給与所得税、個人課税の最終税額が、1件あたり1,500香港ドルを上限として100%免除されます。

共有所有とコンプライアンスの基本

共有所有のルール

他の人と物件を共有所有している場合：

• 各共有所有者は、自分が唯一の所有者であるかのように賃貸収入を申告します。
• 各人は自分の所有持分に基づいて不動産税を支払います。
• 共有所有者はそれぞれ独立して個人課税を選択できます。
• 20%の控除は、各所有者の賃貸収入の持分に適用されます。

主要なコンプライアンス要件

• 確定申告書： 各賃貸物件について不動産税の確定申告書を提出します（発送日から約1ヶ月以内）。
• 個人課税の選択： 確定申告書の提出期限までに書面で行う必要があります。
• 記録の保存： 賃貸契約書、領収書の記録、差餉支払い書類を7年間保管します。
• 暫定税： 前年度の賃貸収入に基づく年2回の分割納税に備えて計画します。

香港で成功する不動産ポートフォリオを構築するには、優れた投資物件を見つけるだけでなく、賢明な税務計画が必要です。不動産税制度の仕組みを理解し、有益な場合には個人課税を活用し、最近の変更点について最新の情報を入手することで、完全な法令遵守を維持しながら収益を最大化することができます。税務局の暫定税制度は、申告時だけでなく年間を通じて納税の計画を立てる必要があることを意味します。