香港で歴史的建造物を所有することは、自動的に差餉（固定資産税に相当）が安くなるわけではないことをご存知でしょうか？多くの所有者が、歴史的指定には税制上の優遇措置が伴うと誤解していますが、実際は大きく異なります。香港の歴史的建造物保護へのアプローチは、一律的な税制優遇ではなく、保存のための直接的な支援を優先しています。本ガイドでは、2024-2025年度における歴史的建造物保護と差餉制度の関係を詳しく解説し、所有者としての義務と権利を理解するお手伝いをします。

香港の差餉制度を理解する

香港の差餉は、すべての不動産に対して課税価値（レイタブル・バリュー）の一律5%で計算されます。この基本原則は、建物が歴史的建造物であるか、法定古蹟であるか、現代的な商業ビルであるかに関わらず、普遍的に適用されます。この制度は差餉物業估価署（RVD）によって管理され、課税価値は公開市場における年間推定賃貸収入に基づいて決定されます。

課税価値はどのように決定されるか

課税価値は、差餉物業估価署（RVD）が、公開市場における物件の年間推定賃貸収入に基づいて決定します。この評価には以下の複数の要素が考慮されます：

• 立地とアクセス： 交通機関、施設、商業地域への近接性
• 規模と間取り： 延床面積、部屋数、機能的なレイアウト
• 状態と設備： 築年数、維持管理状態、利用可能な設備
• 類似物件の賃貸取引： 地域内の類似物件からの最近の賃貸データ
• 使用または改修に関する制限： ここが歴史的指定の関連性が出てくる部分です

香港の歴史的建造物保護の枠組み

香港の歴史的建造物保護制度は「古物及古蹟条例（第53章）」の下で運営され、古物諮詢委員会（AAB）が包括的な評級制度を管理しています。これらの分類を理解することは、所有者にとって極めて重要です。各等級は、物件の使用と課税価値への潜在的な影響に対して異なる意味を持ちます。

歴史的建造物は差餉の減免を受けられるか？

明確な答え：自動的な免税はありません

一般的な誤解に反して、香港では歴史的建造物としての指定が自動的な差餉の免除や減額をもたらすことはありません。5%の差餉は、法定古蹟、評級された歴史的建造物、保存地区内の物件であるかに関わらず、すべての不動産に一律に適用されます。この政策は、香港の差餉制度の簡素さと公平性を維持しつつ、別のメカニズムを通じて歴史的建造物の保護を支援しています。

課税価値への間接的な影響

歴史的指定が差餉の税率を下げるわけではありませんが、歴史的建造物に課せられた制限は、間接的に課税価値を下げる可能性があります。実際には以下のように機能します。

歴史的建造物所有者のための異議申立手続き

保存のための制限が物件の賃貸価値を実際に下げていると考える歴史的建造物の所有者は、差餉物業估価署に異議を申し立てることができます。この構造化された手続きにより、所有者は証拠を提示し、公正な評価の調整を求めることができます。

1. ステップ1：証拠の提出 – 保存命令、計画上の制限、専門家の評価を含め、歴史的制限がどのように賃貸収入の可能性を制限しているかを示す包括的な書類を提出します。
2. ステップ2：比較分析 – 同じ地域内の類似した制限のない物件からの賃貸データを提示し、歴史的制限の影響を実証します。
3. ステップ3：評価の見直し – 差餉物業估価署がケースを審査し、提示された証拠に基づいて課税価値を調整する可能性があります。
4. ステップ4：上訴権 – 差餉物業估価署の決定に不満がある場合、所有者は土地審裁処に上訴してさらなる審査を求めることができます。

政府の支援プログラム（差餉とは別）

香港は歴史的建造物に対して差餉の減免を提供していませんが、政府は様々な部門やプログラムを通じて別個の支援メカニズムを提供しています。これらの取り組みは、税制優遇ではなく、直接的な保存支援に焦点を当てています。

1. 活化歴史建築伙伴計劃（活性化スキーム）

古物古蹟辦事處が運営する活性化スキームでは、非営利団体が政府所有の歴史的建造物を社会企業やコミュニティ用途のために活性化するための資金を申請できます。このプログラムは、歴史的価値を保存しながら、用途変更による再利用に焦点を当てています。

2. 維持管理補助金

私有の法定古蹟や評級建築物に対して、必要な維持管理および保存工事を支援するための補助金が利用可能です。これらの補助金は差餉制度とは別に管理され、承認された保存費用のかなりの部分をカバーすることができます。

3. 技術的支援

古物古蹟辦事處は、保存工事に関する専門的な助言と技術的ガイダンスを提供していますが、これは直接的に差餉の義務を減らすものではありません。この支援は、建物の完全性を維持しながら、所有者が保存要件を遵守するのに役立ちます。

国際比較：歴史的建造物の差餉扱い

香港のアプローチは、一律的な差餉減免よりも、保存工事への直接的な財政支援を優先しています。これにより、真に保存資金を必要とする物件に対して的を絞った支援が可能となり、同時に差餉制度の簡素さと普遍性が維持されています。政府の立場は、歴史的指定は主に個々の所有者に財政的利益を提供するためではなく、保存における公共の利益に資するというものです。

実例とケーススタディ

例1：湾仔の戦前唐樓（トンラウ）

例2：新界の法定古蹟

よくある誤解を解く

歴史的建造物の差餉負担を最小限に抑える方法

自動的な免除は存在しませんが、歴史的建造物の所有者は、公正な評価を確保し、全体的な財政的義務を効果的に管理するための正当な手段を講じることができます。

• すべての制限を文書化する： 歴史的指定によって課せられたすべての保存要件、禁止用途、制限の包括的な記録を保管します。この文書化は、課税価値評価に異議を申し立てる必要がある場合に極めて重要です。
• 類似物件を監視する： 地域内の類似した制限のない物件の賃貸価値を追跡します。大きな格差は、課税価値への異議申立を正当化する可能性があります。
• 専門の鑑定士に依頼する： 高価値の歴史的建造物については、専門的な評価アドバイスが、差餉物業估価署の評価に対する説得力のある異議申立書の作成に役立ちます。
• 利用可能な補助金に申請する： 補助金は直接的に差餉を減らすわけではありませんが、維持管理補助金は物件全体のコストを相殺することができます。古物古蹟辦事處に連絡して、対象資格を確認してください。
• 許可された用途を最適化する： 保存上の制約内で、創造的だが承認された用途（例：歴史的観光、文化施設、ブティック運営）を通じて賃貸価値を最大化します。

香港で歴史的建造物を所有することは、特権であると同時に責任でもあります。歴史的指定が自動的な差餉減免をもたらさない一方で、保存と維持管理のための政府支援プログラムへのアクセスは提供されます。財政的義務を管理する鍵は、制度を理解し、制限を適切に文書化し、必要に応じて専門家の助言を求めることにあります。歴史的建造物の保存はより広範な公共の利益に資するものであり、香港のアプローチは、すべての不動産所有者にとって公平で簡素な差餉制度を維持しつつ、保存の必要性とのバランスを取っていることを忘れないでください。