香港の不動産オーナーの皆様、必要以上に不動産税を支払っていませんか？賃貸利回りが圧迫され、住宅ローン金利も変動する中、香港の不動産税における免税・控除制度を理解することは、年間で数千香港ドルもの節税につながる可能性があります。初めての大家さんでも、複数の物件を管理するオーナーでも、この包括的なガイドで、ご自身が適用可能な免税制度とその効果的な申請方法を正確に把握しましょう。

香港の不動産税制度の基本

香港の不動産税は、香港特別行政区の土地および建物の所有者に対して課税されます（政府所有物件および領事館物件は例外）。香港税務局（IRD）が管轄するこの税金は、物件の純課税評価額に対して標準税率の15%で計算されます。基本的な原則は明確で、不動産所有から生じる賃貸収入に適用されます。物件を所有していても、そこから賃貸収入を得ていない場合は、その物件に対して不動産税は課税されません。

純課税評価額の計算方法

純課税評価額（NAV）は、以下のシンプルな計算式で求められます：

1. 課税評価額（AV）： 総賃貸収入から控除可能額（所有者が支払う差餉および回収不能家賃）を差し引いた額。
2. 純課税評価額（NAV）： 課税評価額から、修繕・経費のための20%の法定控除を差し引いた額。
3. 納付すべき不動産税額： 純課税評価額 × 15%

香港における不動産税の免税制度

1. 自己居住用物件の免税

適用条件： 所有者が自ら居住するために使用する物件は、その物件に関して賃貸収入がないため、不動産税の対象外となります。最も一般的な免税制度であり、自動的に適用されます。

2. 事業用物件の免税

適用条件： 香港で事業、専門職、または商売を行う法人は、その物件からの賃貸収入がすでに事業所得税（利得税）の課税対象となっている場合、不動産税の免除を申請できます。

申請方法： 税務局長宛に書面で申請書を提出します。不動産税申告書の第1部にある「不動産税の免除を申請する」欄に記入することで、処理を迅速化できます。この申請がなければ、支払った不動産税は事業所得税の納税額から相殺されることになります。

3. 政府および領事館所有物件

適用条件： 政府所有物件および領事館所有物件は、香港法に基づき自動的に不動産税が免除されます。

4. 第88条認定慈善団体

適用条件： 内国歳入条例第88条に基づき認定された公益を目的とする慈善団体および信託は、特定の条件を満たせば、事業所得税が免除されます。この免除は、不動産賃貸から生じる収入にも及びます。

主な条件：

• 団体は営利目的で運営されてはならない。
• 利益は慈善活動に再投資されなければならない。
• 不動産関連活動は、慈善団体の定款に明記された目的に直接関連していなければならない。
• 税務局（IRD）からの認定を得なければならない（申請処理には通常4ヶ月を要する）。

不動産税免税制度 適用可能性一覧

不動産税の控除と税額軽減措置

すべての大家に適用される標準控除

1. 修繕・経費のための20%法定控除

説明： 修繕費および経費をカバーするため、課税評価額に対して一律20%の控除が自動的に適用されます。これは実際に発生した費用の多寡に関わらず適用される包括的な控除です。

2. 所有者が支払う差餉

適用条件： 物件の所有者が差餉を支払う責任を負っている場合（借り人ではなく）、この差餉は20%の法定控除を適用する前の課税評価額から控除できます。

条件：

• 家主が支払うことに合意し、実際に支払った差餉のみが控除対象です。
• 政府の差餉優遇措置で相殺された差餉については控除を申請できません。
• 差餉と一緒に請求される政府地租は、不動産税の目的では控除できません。

3. 回収不能家賃

適用条件： その課税年度中に回収不能であることが確認された家賃の額のみが控除対象です。

条件：

• 家賃は真に回収不能でなければなりません（単なる支払い遅延ではない）。
• 敷金が未収家賃の相殺に充てられた場合、残額のみを控除申請できます。
• 後日家賃を回収した場合は、回収した年度の賃貸収入として申告しなければなりません。
• 借り人が退去しているか、家賃が回収不能であることが確認されている必要があります。

個人課税の選択による拡大控除

個人課税とは？ 個人課税は、香港居住者に利用可能な税額控除の一形態で、すべての所得（給与、事業利益、賃貸収入）を一つの申告に集約し、追加の控除や控除額を適用できる制度です。

不動産オーナーにとっての個人課税のメリット

• 住宅ローン利息控除： 賃貸物件の取得のために組んだローンの利息を控除できます（年間上限10万香港ドル、最長20年間）－ これが不動産オーナーにとっての主なメリットです。
• 個人控除額： 配偶者控除（264,000香港ドル）、子女控除（1人あたり130,000香港ドル）、扶養親族控除（60歳以上で50,000香港ドル）などの各種個人控除額を申請できます。
• 税額控除： 予算案で発表される年間の税額控除措置の恩恵を受けられる可能性があります。
• 損失の相殺： ある源泉からの損失を、他の源泉からの所得と相殺することができます。

適用条件

• 香港に通常居住、または一時居住している必要があります。
• 既婚者の場合、少なくとも配偶者の一方が居住要件を満たしている必要があります。
• 配偶者双方が、内国歳入条例に基づく課税対象所得を持っている必要があります。

不動産税の免税・控除を申請する方法

ステップ・バイ・ステップ・ガイド

1. ステップ1： 適用条件の確認 上記の免税・控除カテゴリーを確認し、ご自身の状況に該当するものを特定します。総所得と控除可能経費に基づき、個人課税が有益かどうか検討します。
2. ステップ2： 正確な記録の維持 少なくとも7年間、賃貸契約書、差餉支払い領収書、回収不能家賃の証明書類、住宅ローン利息明細書、未払家賃に関する借り人との連絡記録などを包括的に保管します。
3. ステップ3： 不動産税申告書の記入 税務局から不動産税申告書が送付されたら、すべての賃貸収入を申告し、該当する場合は第4.3(1)項で支払った差餉の控除を、該当する場合は第4.3(2)項で回収不能家賃の控除を申請します。事業用物件の免税については、第1部の「不動産税の免除を申請する」欄に記入します。
4. ステップ4： 個人課税の選択（該当する場合） 住宅ローン利息控除や個人控除額の適用を受けたい場合は、個人用税務申告書（BIR60）の第7部を記入するか、IR76Cフォームを提出し、所定の期限内に住宅ローン利息やその他の控除可能経費の証明書類を添付します。
5. ステップ5： 期限内の申告書提出 申告書に記載された期限までに不動産税申告書を提出します。遅延提出は罰則や起訴の対象となる可能性があります。時間が必要な場合は、期限前に延長申請を行ってください。
6. ステップ6： 税務局の照会への迅速な対応 税務局から追加情報や説明を求められる場合があります。免税または控除申請の処理遅延を避けるため、指定された期間内に対応してください。

避けるべきよくある間違い

香港の不動産税の免税・控除制度を理解することは、決して難しいことではありません。ご自身の状況に適用される制度を理解し、適切な手順に従うことで、税負担を大幅に軽減することが可能です。多くの不動産オーナーにとって最も価値のある税額軽減は、通常の不動産税では利用できない住宅ローン利息控除を可能にする個人課税の選択であることを忘れないでください。単一の賃貸物件を管理している場合でも、複数のポートフォリオを抱えている場合でも、これらのルールを理解する時間をかけることは、年間で相当な節約につながる可能性があります。不明な点がある場合は、ご自身の具体的な状況に基づいた個別のアドバイスを提供できる資格を持つ税務専門家に相談されることをお勧めします。