香港でサービストアパートメントから賃貸収入を得ている方、その税負担が物件の運営方法によって大きく異なることをご存知でしょうか。香港税務局（IRD）は、サービストアパートメントが受動的な賃貸物件として機能しているか、積極的なホスピタリティ事業として運営されているかに基づき、異なる税務処理を適用します。この区別を理解することは、香港の競争力のある不動産市場におけるコンプライアンス、税務計画、税引き後の収益最大化にとって極めて重要です。

基本的な税区分の選択：不動産税 vs 事業所得税

香港の分類所得税制では、異なる種類の所得が別々の制度の下で扱われます。サービストアパートメントの所有者にとって、重要な判断は収入が不動産税の対象となるか、事業所得税の対象となるかです。これは単なる技術的な区別ではなく、純賃貸収入に対して15%を支払うか、より低い税率と実際の経費控除を利用できるかの違いを意味します。

不動産税：受動的な賃貸アプローチ

不動産税は、香港の土地または建物からの受動的な賃貸収入に適用されます。現在の税率は、純課税標準価額の15%です。計算式は以下の通りです。

修繕費・経費に対する20%の法定控除は自動的に適用され、実際の経費を控除することはできません。この制度は、最小限のサービスと長期テナントを持つ従来の家主にとって適しています。

事業所得税：事業運営アプローチ

事業所得税は、サービストアパートメントの運営が事業、専門職、または商売を営んでいる構成する場合に適用されます。2024-2025年度の税率は以下の通りです。

• 法人： 最初の200万香港ドルの利益に対して8.25%、残額に対して16.5%
• 非法人事業： 最初の200万香港ドルの利益に対して7.5%、残額に対して15%

事業所得 vs 受動的所得の判断基準：IRDの決定方法

IRDは、サービストアパートメントの運営が事業所得税の対象となる事業を構成するか、不動産税の対象となる受動的賃貸収入であるかを判断するために、いくつかの要素を検討します。主な指標は以下の通りです。

ホテル宿泊税：2025年の重要な変更点

サービストアパートメント運営者に影響を与える重要な動きとして、2025年1月1日よりホテル宿泊税（HAT）が再導入されます。税率は、ホテルに分類される物件の宿泊料金に対して3%です。

サービストアパートメントにHATが適用される場合

HATは、サービストアパートメントがホテル宿泊税条例の「ホテル」の定義に該当する場合に適用されます。主な考慮点は以下の通りです。

• 短期滞在客に宿泊施設を提供することを掲げている物件
• 宿泊のための家具付き客室またはスイートを提供する施設
• 宿泊料金には、ホテル宿泊を提供するためのすべての料金が含まれる

税務処理の比較：不動産税 vs 事業所得税

サービス料：税務処理における重要な違い

サービス料の扱い方は、税負担に劇的な影響を与える可能性があります。不動産税では、サービス料は単に総賃貸収入に含まれ、20%の法定控除のみが適用されます。一方、事業所得税では、サービス料は事業収入として扱われ、それらのサービスを提供するための実際のコストを控除することができます。

法人所有者：戦略的な税務計画の機会

サービストアパートメントの法人所有者には、追加の計画機会があります。

1. 不動産税の免税： 事業、専門職、または商売を営む法人は、賃貸収入が事業所得税計算に含まれる場合、IRDに対して書面で不動産税の免税を申請することができます。
2. 二段階税率の活用： 最初の200万香港ドルの利益に対して8.25%、残額に対して16.5%の税率を利用できます。
3. 欠損金の活用： 欠損金は無期限に繰り越し、将来の利益と相殺することができます。
4. 税額控除： 支払った不動産税は、事業所得税の納税義務と相殺することができ、二重課税を防ぎます。

記録保存：IRDの審査に対する防御策

税区分に関わらず、包括的な記録保存は不可欠です。IRDは最大6年間（詐欺の場合は10年間）遡って査定することができ、また納税者は記録を7年間保存する義務があります。必要な書類は以下の通りです。

• 印紙税が貼付された賃貸借契約書または予約確認書
• すべての収入と経費の詳細な財務記録と、それを裏付ける請求書
• ゲスト/テナントの詳細と滞在期間を示す入居記録
• 提供されたサービスの性質、頻度、コストを示すサービス文書
• 28泊以上の宿泊に関するHAT記録と免税書類
• ライセンス書類、またはホテルライセンス要件からの免除の証拠

回避すべき一般的なコンプライアンス上の落とし穴

サービストアパートメントの所有者が犯しがちな一般的なミスは以下の通りです。

• 一貫性のない区分： 不動産税の扱いを主張しながら、他の場所で事業経費を控除する。
• HATの誤適用： 28泊未満の連続宿泊に対して誤って免税を主張する。
• サービス料の誤り： サービス料を収入として適切に計上しない。
• 不十分な書類： 自らの税務上の立場を裏付ける十分な記録を維持していない。
• 法人組織の問題： 関連グループ内の複数の法人が誤って低い方の事業所得税率を適用しようとする。

香港におけるサービストアパートメントの税務処理を適切に進めるには、運営モデル、経費構造、長期的な事業戦略を慎重に考慮する必要があります。不動産税と事業所得税の選択は、単に現在の税率の問題ではなく、税務処理を運営の真の性質に合わせることにあります。2025年にホテル宿泊税が再導入されることを踏まえ、今こそサービストアパートメントの税務上の立場を見直し、適切な区分を確認し、堅牢な記録保存システムを導入する理想的な時期です。IRDの要件を完全に遵守しながら税務上の立場を最適化するために、資格を持つ香港の税務専門家に相談することをお勧めします。