短期賃貸と不動産税：香港の家主が知っておくべきこと
📋 ポイント早見
- 法的状況： 無許可の短期賃貸（連続28日未満）は香港で違法です
- 罰則： 無許可営業の場合、最大50万香港ドルの罰金および3年の懲役刑
- 不動産税税率： 純課税価値（賃貸収入から20%の法定控除を差し引いた額）の15%
- ホテル宿泊税： 2025年1月1日より、許可事業者に対して3%が適用されます
- 許可証発行機関： 民政事務総署ライセンス事務所
- 許可証有効期間： 12〜84ヶ月（更新要件あり）
香港の不動産をAirbnbなどのプラットフォームで短期賃貸しようとお考えですか？魅力的な収入源に見えても、その前に複雑な法的規制と税務上の影響を理解することが不可欠です。香港はアジアでも最も厳しい短期賃貸規制の一つを有しており、違反には重大な罰則が科せられます。本ガイドでは、2024-2025年度において合法的に運営し、納税義務を管理するために家主が知っておくべきすべてを解説します。
香港の短期賃貸規制を理解する
香港における短期賃貸へのアプローチは、「ホテル及び旅館宿泊条例（第349章）」によって規定されています。この法律は明確な法的枠組みを設ける一方で、住宅不動産所有者にとっては大きな障壁となっています。その核心は、賃貸期間の定義にあります。
短期賃貸の法的定義
香港の法律では、連続28日未満の期間、料金を徴収して提供される宿泊施設はすべて短期賃貸とみなされます。この定義により、ホテル及び旅館宿泊条例に基づく許可証の取得要件が発生します。
28日ルールによる許可証免除
物件が許可証取得要件を免除されるのは、以下の厳格な条件をすべて満たす場合のみです：
- すべての宿泊提供が、1回の貸し出しごとに最低28連続日に限定されていること
- 貸し出し期間が28日未満に短縮された場合でも、料金の免除、返金、減額を行わないこと
- これらの条件が賃貸契約書に明確に記載されていること
- 物件が短期宿泊施設として宣伝または運営されていないこと
無許可営業に対する厳しい罰則
香港政府は無許可の短期賃貸に対する取り締まりを大幅に強化しています。最近の法改正により、違法営業を抑止するため罰則が引き上げられました。
| 罰則の種類 | 最大罰則 | その他の影響 |
|---|---|---|
| 罰金 | 50万香港ドル | 賃貸収入の没収 |
| 懲役刑 | 3年 | 前科が残る |
| 執行権限 | 捜索令状の発行 | 合理的な力による立入り |
許可証取得プロセス：なぜ難しいのか
香港でホテルまたは旅館の許可証を取得するのは厳格なプロセスであり、ほとんどの住宅物件は要件を満たすことができません。以下が求められる内容です。
- 申請書提出： 民政事務総署ライセンス事務所に詳細な申請書を提出
- 建物の適合性： ほとんどの住宅ユニットが満たせない特定の建物安全基準をクリア
- 防火安全要件： 住宅基準を超えた包括的な防火安全対策の実施
- 必要な同意： 家主からの書面による承認の取得、および建物の「公契（Deed of Mutual Covenant）」への適合
- 継続的遵守： 許可証の有効期間（12〜84ヶ月）を通じて基準を維持
短期賃貸収入に対する税務上の影響
合法的な許可を得た短期賃貸を運営している場合でも、検討している場合でも、香港の税制を理解することは極めて重要です。どの税が適用されるかは、賃貸活動が事業とみなされるかどうかに依存します。
不動産税（物業税）：標準的なアプローチ
賃貸活動が事業を構成しない個人が賃貸収入を得る場合、純課税価値の15%の単一税率で不動産税が適用されます。計算方法は以下の通りです。
| 計算ステップ | 金額（香港ドル） | 備考 |
|---|---|---|
| 総賃貸収入 | 210,000 | 受け取った賃貸料の合計 |
| 差餉を控除 | 2,000 | 物件に課される政府の差餉 |
| 調整後総収入 | 208,000 | 収入 – 差餉 |
| 20%の法定控除を控除 | 41,600 | 修繕・経費のための法定控除 |
| 純課税価値 | 166,400 | 課税対象額 |
| 不動産税（15%） | 24,960 | 最終的な納付税額 |
重要： 不動産税では、修繕費および経費として標準的な20%の控除が適用されます。実際の経費を控除することはできず、この法定控除のみが適用されます。
事業所得税（利得税）：事業運営の場合
賃貸活動が事業を構成する場合（例：複数の物件を運営する、追加サービスを提供する）、不動産税の代わりに事業所得税が適用されます。香港では二段階税率制度が採用されています。
| 事業体の種類 | 最初の200万香港ドル | 残りの利益 |
|---|---|---|
| 法人 | 8.25% | 16.5% |
| 非法人事業 | 7.5% | 15% |
ホテル宿泊税：2025年からの新制度
2025年1月1日より、香港では宿泊料金に対して3%の税率でホテル宿泊税が再導入されます。許可事業者は以下の対応が必要です。
- 宿泊料金に加えて、宿泊客から3%のホテル宿泊税を徴収する
- 徴収した税金を税務局に納付する
- すべての宿泊取引の適切な記録を維持する
- 四半期ごとに申告書を提出する（2025年第1四半期分は2025年4月14日が初回提出期限）
コンプライアンス要件と実務上の課題
賃貸収入を得るすべての家主は、香港の税制要件を遵守しなければなりません。
- 登録： 税務局（IRD）に登録する
- 記録保存： 正確な記録を7年間保存する
- 年次申告： 税務申告書を正確かつ期限内に提出する（通常6月初旬が期限）
- 暫定税： 香港の暫定税制度に基づき、前払いで税金を納付する
- 完全開示： 金額に関わらず、すべての賃貸収入を申告する
借主が直面する追加のハードル
短期賃貸運営を検討している借主は、さらに多くの課題に直面します。
- 家主の承認： 家主からの書面による同意が必須
- 賃貸契約の制限： ほとんどの賃貸借契約は転貸または商業利用を禁止している
- 建物規則： 建物の「公契」に適合しなければならない
- 法的結果： 承認なしでの運営は、賃貸契約の解除および立ち退きにつながる可能性がある
短期賃貸プラットフォームが香港で苦戦する理由
東京、パリ、ロンドンなどの都市が特定の短期賃貸登録制度を導入しているのとは異なり、香港はホームシェアリングプラットフォーム向けの代替的な枠組みを作ることなく、厳格な許可要件を維持しています。現実的には、ほとんどの住宅物件はホテル・旅館許可証に必要な建物および防火安全基準を満たすことができず、結果として大多数の住宅不動産所有者にとって合法的な短期賃貸運営は事実上不可能となっています。
✅ まとめ
- 無許可の短期賃貸（28日未満）は違法であり、最大50万香港ドルの罰金および3年の懲役刑の可能性があります。
- 不動産税は、修繕費のための標準20%控除後の純課税価値に対して15%が適用されます。
- 許可事業者に対する3%のホテル宿泊税が2025年1月1日より発効します。
- 厳格な建物・防火安全要件のため、住宅物件が適切な許可証を取得することは極めて困難です。
- 28連続日以上に排他的に賃貸される物件は、許可証要件およびホテル宿泊税義務を回避できます。
- 会社は不動産税の代わりに事業所得税の適用を申請でき、実際の経費控除が可能になります。
- 借主は、家主の承認や賃貸契約の制限など、追加のハードルに直面します。
- 短期賃貸運営を検討する前に、香港の特定の規制を理解する資格のある法律・税務専門家の助言を得ることが不可欠です。
香港の短期賃貸環境を進むには、法的要件と税務上の影響の両方を慎重に考慮する必要があります。短期賃貸からの潜在的な収入は魅力的に見えても、法令違反のリスクは甚大です。物件を掲載する前に、香港の具体的な規制を理解している適格な法律専門家および税務アドバイザーに相談してください。長期賃貸（28日以上）が、あなたの不動産投資戦略にとってより実行可能で合法的な選択肢となるかどうかも検討しましょう。
📚 参考資料
本記事の内容は、香港政府の公式資料および信頼できる情報源に基づいて作成されています：
- 香港税務局（IRD） – 公式税率、控除額、税務規則
- 差餉物業估価署 – 不動産評価
- 香港政府ポータル – 香港特別行政区政府公式サイト
- 立法会 – 税務法規・改正
- 税務局 不動産税ガイド – 公式の不動産税計算と税率
- 税務局 ホテル宿泊税 – 公式のホテル宿泊税規則と要件
- ライセンス事務所 – ホテル・旅館許可証要件
最終更新：2024年12月 | 本記事の情報は一般的な参考情報であり、具体的な問題については資格を持つ税務専門家にご相談ください。