香港で、建設が完了する前の物件（未完成物件）の購入をご検討ですか？未完成物件の購入は魅力的な価格設定や柔軟な支払い条件を提供する一方で、印紙税に関する独自の考慮事項や規制要件が伴います。2024年に香港の不動産市場で大規模な印紙税改革が行われた今、情報に基づいた投資判断を行うためには、現在のルールを理解することがこれまで以上に重要です。

香港における未完成物件購入の理解

建設が完了する前にデベロッパーから直接物件を購入する「未完成物件」購入は、香港の住宅市場における重要なセグメントです。これらの取引は、建設前の価格で物件を確保する機会を買主に提供しますが、完成物件の購入とは異なる特定の規制枠組みと印紙税義務が伴います。

地政総署同意制度（Consent Scheme）：買主保護の枠組み

同意制度とは？

地政総署同意制度は、香港における未完成建物の販売を規制する行政上の枠組みです。この制度を通じて、法律諮詢及田土転易処（LACO）は、デベロッパーが未完成のユニットを販売するための同意を発行することがあります。「建設中の物件」という用語は、以下の両方をカバーします：

• 建設が完了していない未完成の建物または開発物件
• 建物は建てられているが、デベロッパーが政府から入居許可証または適合証明書をまだ取得していない物件

目的と買主保護

同意制度は、主に物件が建設される前にデベロッパーが破産した場合に購入者を保護するために存在します。この制度により、地政総署署長は、建設中の物件の販売許可を与える前に、デベロッパーが特定の要件を満たしていることを確認することができます。

主な要件には以下が含まれます：

• デベロッパーの財務状況と資金調達計画の検証
• 開発が特定の建設段階に達していることの確認
• デベロッパーが開発を完了するための資金源を有していることの証拠
• 消費者保護を強化するための様々な条件への遵守

未完成物件の現在の印紙税枠組み（2024-2025年度）

2024年2月28日現在、香港は住宅不動産の印紙税制度を大幅に簡素化しました。未完成物件購入を含むすべての住宅不動産取引は、現在、以下の累進税率による従価印紙税（AVD）のみが課されます：

注：印紙税は、購入価格または物件の市場価値のいずれか高い方に基づいて計算されます。これらの税率は、買主の居住地や所有物件数に関わらず、すべての買主に均等に適用されます。

廃止された印紙税（2024年2月28日以降）

• 特別印紙税（SSD）： 以前は24〜36ヶ月以内に転売される物件に最大20%の税率で課されていましたが、現在は完全に廃止されています。
• 買主印紙税（BSD）： 以前は香港永住者以外の購入者に15%（後に7.5%に減額）の課税がありましたが、現在は完全に廃止されています。
• 新住宅印紙税（NRSD）： 以前は住宅を既に所有している買主に追加で15%課されていましたが、現在は廃止されています。

重要なタイミング要件と罰則

印紙税はいつ納付しなければならないか？

未完成物件契約の印紙貼付に関するタイミング要件を理解することは、罰則を回避するために重要です。ルールは、締結される契約の順序によって異なります：

印紙貼付遅延に対する罰則

必要な期限内に契約に印紙を貼付しない場合、納付すべき印紙税額に基づいて以下のような大幅な罰則が科せられます：

• 遅延30日以内： 印紙税額の2倍
• 遅延30日〜2ヶ月： 印紙税額の4倍
• 遅延2ヶ月超： 印紙税額の最大10倍

売主と買主の双方が、印紙税の納付および発生した罰則について連帯責任を負います。

未完成物件の転売に関する特別な考慮事項

完成前の転売（権利譲渡または指名変更）

2024年2月に特別印紙税（SSD）が廃止されたことで、未完成物件の転売を取り巻く環境は劇的に変化しました。以前は、未完成物件を短期間で転売すると最大20%のSSDが課せられる可能性があり、多くの買主にとってそのような取引は経済的に困難でした。

現在の状況： 買主は現在、標準的なAVD（転売取引に課される）を超える追加の印紙税を負担することなく、いつでも未完成物件を転売することができます。これは以下に適用されます：

• 購入契約を別の買主に譲渡する場合
• 購入を完了する別の買主を指名する場合
• 引渡しを受けた後、最終的な権利書を取得する前に転売する場合

実践的な事例と計算例

事例1：初めての買主による未完成物件購入

シナリオ： 香港永住者が650万香港ドルの未完成アパートを購入し、2024年3月1日に仮契約、2024年3月20日に正式契約を締結。

印紙税計算：

• 物件価格：650万香港ドル
• 適用されるAVD税率：3%（650万香港ドルは6,642,861〜9,000,000香港ドルの区分に該当）
• 納付すべき印紙税：195,000香港ドル（650万香港ドルの3%）
• 納付期限：2024年4月19日（14日以内に締結された正式契約の日から30日）

事例2：非居住者投資家による未完成物件購入

シナリオ： 香港非居住者が2024年4月1日に1,000万香港ドルの未完成アパートを購入。

印紙税計算：

• 物件価格：1,000万香港ドル
• 適用されるAVD税率：3.75%（1,000万香港ドルは10,080,001〜20,000,000香港ドルの区分に該当）
• 納付すべき印紙税：375,000香港ドル（1,000万香港ドルの3.75%）
• 納付期限：2024年5月1日（仮契約の日から30日）
• 追加のBSDまたはNRSDなし： これらは2024年2月に廃止されました。

未完成物件購入者のためのデューデリジェンスチェックリスト

香港で未完成物件を購入する際、買主は以下のデューデリジェンス手順を実施すべきです：

1. 販売同意の確認： いかなる支払いを行う前に、デベロッパーが地政総署から「販売同意」を取得していることを確認します。
2. 支払い条件の確認： 支払いが同意制度に基づき、デベロッパーの弁護士によってステークホルダーとして保持されることを理解します。
3. デベロッパーの実績確認： デベロッパーの財務状況と、プロジェクトを期日通りに完了させてきた実績を調査します。
4. 建設スケジュールの理解： 予定される完成日と遅延に関する規定を明確にします。
5. 総費用の計算： 印紙税（30日以内納付）、法律費用、およびデベロッパーが課す可能性のある諸費用を考慮に入れます。
6. 販売書類の確認： 販売パンフレット、価格表、仮契約条件を注意深く検討します。
7. 専門家の助言を得る： 契約前に、香港の不動産取引に精通した弁護士に相談します。

香港における未完成物件の購入は独自の機会を提供しますが、印紙税義務と規制枠組みを慎重に進める必要があります。2024年に導入された簡素化された印紙税制度により、地元および国際的な買主の参入コストは大幅に削減されました。しかし、デューデリジェンス、専門家の助言、タイミング要件への厳格な遵守の重要性は依然として最も重要です。不動産購入の決定を行う前には、常に資格のある専門家に相談してください。