家族間の不動産贈与にかかる印紙税：税務計画戦略
📋 ポイント早見
- 贈与税はありません： 香港には、家族間の不動産譲渡に対する贈与税、遺産税、相続税はありません。
- 印紙税は課税されます： 金銭の対価がない贈与であっても、市場価値に基づく従価印紙税（AVD）が課税されます。
- 現行税率（2024-25年度）： AVDは、300万香港ドル以下の物件は100香港ドルから、2,173.9万香港ドル超の物件は4.25%まで、累進的に適用されます。
- 近親者間譲渡の優遇： 配偶者、親、子、兄弟姉妹間の譲渡は、標準的な第2標準税率が適用されます。
- 2024年の税制改革： 2024年2月28日以降、特別印紙税（SSD）および買主印紙税（BSD）は住宅用不動産に適用されなくなりました。
- 簡素化された制度： 不動産譲渡には従価印紙税のみが適用されるため、制度が大幅に簡素化されています。
香港の不動産を家族に贈与することをお考えですか？香港には贈与税や相続税がないという税制上の利点がありますが、避けることのできない重要なコストが一つあります。それが印紙税です。2024-2025年度における香港での不動産贈与について、必要な知識と賢い税務戦略を詳しく解説します。
家族の資産承継に有利な香港の税制環境
香港は、資産保全と承継において世界で最も魅力的な法域の一つとして知られています。相続計画や家族内の資産移転に理想的な、以下のような重要な税制上の優遇措置を提供しています。
- 贈与税なし： 家族や第三者への資産移転に対して贈与税は課税されません。
- 遺産税なし： 2006年に廃止され、相続計画に特に有利です。
- キャピタルゲイン税なし： 所有権を移転する際の不動産価値の値上がり益は課税対象になりません。
- 相続税なし： 受益者は相続税の負担なく資産を受け取ることができます。
- 消費税/付加価値税なし： 香港では不動産取引に対して消費税は課税されません。
不動産贈与における印紙税の基本
「無償」譲渡に関するよくある誤解
多くの人が、金銭的対価なく行われる不動産譲渡である「贈与証書」は印紙税が免除されると誤解しています。これは誤りです。香港の《印紙税条例》の下では、金銭の授受の有無にかかわらず、不動産の所有権を移転する文書に対して印紙税が課税されます。
贈与に対する印紙税の計算方法
不動産を贈与する場合、または市場価格より低い価格で譲渡する場合、香港税務局（IRD）はその不動産の市場価値に基づいて印紙税を算定します。計算には、以下のいずれか高い方が採用されます。
- 記載された対価（購入価格）、または
- 差餉物業估価署が決定する不動産の市場価値
対価がゼロの純粋な贈与の場合、印紙税は不動産の市場価値のみに基づいて計算されます。つまり、印紙税の申告とコンプライアンスを確保するために、専門的な不動産評価額を取得する必要があります。
現行の印紙税税率（2024-2025年度）
2024年2月の重要な政策改革を経て、香港の印紙税制度は簡素化されました。住宅・非住宅を問わず、すべての不動産取引は、買主の属性に関係なく統一された第2標準税率が適用されるようになりました。
従価印紙税（AVD） – 第2標準税率
| 物件価格 / 対価 | 印紙税税率 / 金額 |
|---|---|
| 300万香港ドル以下 | 100香港ドル（定額） |
| 3,000,001 – 3,528,240香港ドル | 100香港ドル + 300万香港ドル超過分の10% |
| 3,528,241 – 450万香港ドル | 1.5% |
| 4,500,001 – 4,935,480香港ドル | 1.5% から 2.25% （累進） |
| 4,935,481 – 600万香港ドル | 2.25% |
| 6,000,001 – 6,642,860香港ドル | 2.25% から 3% （累進） |
| 6,642,861 – 900万香港ドル | 3% |
| 9,000,001 – 10,080,000香港ドル | 3% から 3.75% （累進） |
| 10,080,001 – 2,000万香港ドル | 3.75% |
| 20,000,001 – 21,739,120香港ドル | 3.75% から 4.25% （累進） |
| 21,739,120香港ドル超 | 4.25% |
廃止された印紙税（2024年2月28日以降）
2024年2月28日以降、以下の印紙税は住宅用不動産取引に適用されなくなりました。
- 特別印紙税（SSD）： 以前は、24〜36ヶ月の保有期間内に転売された不動産に対して最大20%の税率で課税されていました。
- 買主印紙税（BSD）： 以前は、香港永住権を持たない個人および法人買主に対して15%が課税されていました。
- 新規住宅印紙税（NRSD）： 以前は、特定の住宅取引に対して15%が適用されていました。
これらの需要抑制措置の撤廃により、家族への贈与を含む不動産譲渡における印紙税の義務は大幅に簡素化され、コストも削減されました。
近親者の定義と優遇措置
誰が「近親者」に該当するか？
印紙税の目的において、香港の印紙税署は以下の関係を近親者と認めています。
- 配偶者（法的に認められた婚姻関係を含む）
- 親（実親、養親、継親）
- 子（実子、養子、継子）
- 兄弟姉妹（半血兄弟姉妹、継兄弟姉妹を含む）
関係は、血縁、婚姻、または法的な養子縁組によって確立されている必要があります。おじ、おば、いとこ、甥、姪などの遠縁の家族は、近親者としての扱いを受けられません。
近親者間譲渡における印紙税の優遇
近親者間の不動産譲渡は、以下のような有利な扱いを受けます。
- 標準的なAVD税率の適用： 譲渡人または譲受人が香港に他の住宅用不動産を所有しているかどうかに関わらず、第2標準税率（上記表参照）が適用されます。
- 簡素化された手続き： BSDとSSDが廃止されたため、印紙税の計算は分かりやすく予測可能になりました。
- 追加の罰則なし： 近親者間の譲渡は、標準的なAVD税率を超える追加の印紙税は課税されません。
不動産贈与のための税務戦略
戦略1：譲渡のタイミングを計る
- 市場価値の考慮： 印紙税は市場価値に基づくため、不動産価値が低い市場の低迷期に贈与を実行することで、印紙税の課税標準を引き下げることができます。
- 規制変更の監視： 印紙税政策変更の発表に注意しましょう。2024年2月の改革は、税率や閾値が変わり、計画の機会が生まれることを示しています。
- 予算サイクル： 香港の年次予算（通常2月/3月）では、印紙税の調整が行われる可能性があります。
戦略2：専門的な評価を活用する
- 独立した評価額を取得する： 資格を持つ測量士に依頼し、譲渡時点での不動産の専門的な評価報告書を作成してもらいましょう。
- 申告の裏付け： 専門的な評価額は印紙税計算の証拠となり、差餉物業估価署の評価額が過大と思われる場合に税務局との交渉に役立つ可能性があります。
- 書類の保管： 物件の状態、市場の比較対象物件、価値に影響する要因に関する包括的な記録を保管してください。
戦略3：近親者の地位を活用する
- 直接譲渡： 該当する近親者間で直接譲渡を行うことで、第2標準税率の適用を確実にします。
- 仲介者を避ける： 該当しない当事者を経由した多段階の譲渡では、近親者としての優遇を受けられなくなる可能性があります。
- 関係を証明する書類： 近親者関係を証明する書類（結婚証明書、出生証明書、養子縁組書類）を準備してください。
戦略4：部分的な譲渡を検討する
- 段階的な所有権移転： 100%の所有権を一度に移転する代わりに、時間をかけて部分的な権利を段階的に譲渡することを検討します。
- 共有所有： 意図する受贈者との共有所有に移転し、その後完全な譲渡を行います。
- 注意点： 複数の取引では複数回の印紙税が発生する可能性があるため、総コストを慎重に計算してください。
実例：不動産贈与にかかる印紙税の計算
シナリオ
ウォン氏は、現在の市場価値が800万香港ドルの香港の住宅用不動産を所有しています。彼は、自身の相続計画の一環として、この不動産を娘のウォンさんに贈与したいと考えています。
分析
- 贈与税： 香港では贈与税は課税されません。支払いは不要です。
- 遺産税： 2006年に廃止されました。適用されません。
- 印紙税： これは贈与証書（対価なし）であるため、印紙税は800万香港ドルの市場価値に基づいて計算されます。
- 近親者関係： 父から娘への譲渡は近親者間譲渡に該当するため、第2標準税率のAVDが適用されます。
- SSDおよびBSD： 適用されません（2024年2月28日廃止）。
印紙税の計算
物件価値：800万香港ドル
第2標準税率表によると、6,642,861香港ドルから900万香港ドルの価値の物件には3%の印紙税が課税されます。
支払うべき印紙税： 800万香港ドル × 3% = 24万香港ドル
手続きの流れ
- ステップ1： 弁護士に依頼して贈与証書を作成する
- ステップ2： 800万香港ドルの市場価値を確認する専門的な評価額を取得する
- ステップ3： 適切な証人の下で贈与証書を執行する
- ステップ4： 印紙税署にIRSD117号様式（贈与証書の裁定請求書）および添付書類を提出する
- ステップ5： 執行日から30日以内に24万香港ドルの印紙税を納付する
- ステップ6： 印紙を押印した証書を土地登記所に登録し、譲渡を完了する
印紙税の納付と手続き
印紙押印の期限
香港の不動産を譲渡する文書は、執行日から30日以内に印紙を押印する必要があります。期限後の押印には、未納税額に基づいて計算される罰則金が課せられます。
贈与証書の裁定手続き
- 印紙税署にIRSD117号様式（贈与証書の裁定請求書）を提出する
- 証書、不動産権利書類、評価証拠などの添付書類を提供する
- 印紙税署が市場価値に基づいて適切な印紙税を算定する
- 算定された印紙税を納付する
- 土地登記所への登録用に印紙を押印した文書を受け取る
よくある落とし穴と回避方法
落とし穴1：印紙税がかからないと想定する
リスク： 贈与には印紙税がかからないと思い込むと、法令違反と罰則につながります。
解決策： 支払われた対価に関係なく、譲渡文書には市場価値に基づいて印紙税が課税されることを理解してください。
落とし穴2：30日の印紙押印期限を逃す
リスク： 期限後の押印には、未納税額に基づく罰則金が課せられます。
解決策： 速やかに弁護士に依頼し、印紙税署への裁定請求と納付を確実に期限内に行ってください。
落とし穴3：関係を証明する書類を準備しない
リスク： 近親者関係の証明がないと、譲渡が有利な印紙税の扱いを受けられない可能性があります。
解決策： 結婚証明書、出生証明書、養子縁組書類などを集め、印紙税署に提出してください。
落とし穴4：住宅ローンの影響を無視する
リスク： 既存の住宅ローンへの対応を怠ると、譲渡が頓挫したり、財政的困難を招いたりする可能性があります。
解決策： プロセスの早い段階で抵当権者（銀行）と相談し、必要に応じて受贈者が融資を受ける資格があることを確認してください。
✅ まとめ
- 贈与税はないが印紙税はある： 香港には贈与税や遺産税はありませんが、贈与を含む不動産譲渡には市場価値に基づく従価印紙税（AVD）が課税されます。
- 2024年以降の簡素化された制度： 2024年2月のSSDとBSDの撤廃により、すべての不動産譲渡における印紙税の義務が大幅に簡素化されました。
- 現行のAVD税率： AVDは、300万香港ドル以下の物件は100香港ドルから、2,173.9万香港ドル超の物件は4.25%まで、累進的に適用されます。
- 近親者間の優遇： 配偶者、親、子、兄弟姉妹間の譲渡は、追加の罰則なく標準的な第2標準税率が適用されます。
- 市場価値による評価： 贈与は、差餉物業估価署が決定する不動産の市場価値に基づいて印紙税が算定されます。
- 30日の印紙押印期限： 文書は執行日から30日以内に印紙を押印する必要があり、違反すると罰則金が課せられます。
- 専門家の助言が不可欠： コンプライアンスを確保しコストを最小化するために、弁護士、税務アドバイザー、評価士を活用してください。
- すべてを文書化する： 評価額、関係性、すべての取引書類の包括的な記録を保管してください。
香港の税制に優れた環境を活用すれば、家族への不動産贈与は効果的な資産承継戦略となります。印紙税はコストとなりますが、2024年2月以降の簡素化された制度により、計画はより分かりやすくなりました。ルールを理解し、近親者としての優遇を活用し、専門家の助言を求めることで、コストを最小限に抑えつつ法令を遵守した効率的な不動産贈与を実行することができます。今日の適切な計画が、ご家族の将来の財政に永続的な利益をもたらすことをお忘れなく。