香港で不動産を所有し、賃貸収入を得ている大家様へ。賃貸収入に対する不動産税（物業税）は純収入の15%と定められていますが、適切な経費を控除することで、実際の納税額を大幅に減らすことが可能です。本記事では、香港税務局（IRD）のルールに則り、どのような経費を控除できるのか、具体的な計算方法、そしてコンプライアンスを維持しながら控除を最大化するための実践的な戦略を詳しく解説します。

香港の不動産税（物業税）：15%ルールと計算方法

香港の不動産税は、純課税標準額（Net Assessable Value, NAV）に対して一律15%が課税されます。計算は以下のステップで行われます。

「完全かつ排他的」原則

控除を申告するすべての経費は、香港税務局の基本原則である「完全かつ排他的（Wholly and Exclusively）」に適合しなければなりません。これは以下のことを意味します。

• 経費は、その賃貸物件に直接関連していること。
• その支出から個人的な利益が生じてはならないこと。
• 混合用途（例：自宅兼賃貸）の経費は、公平に按分すること。
• 資産価値を高める「改良（Improvements）」と、現状を維持する「修繕（Repairs）」は、税務上異なる扱いとなります。

全額控除可能な運営経費

以下の経費は、適切な証拠書類があれば、賃貸収入から全額控除することができます。

「修繕」と「改良」：重要な区別

多くの大家様が誤りやすいポイントです。経費として即時控除できる「修繕」と、資本的支出となる「改良」の違いを理解することが不可欠です。

住宅ローン利息はどうなる？

賃貸物件の購入資金を住宅ローンで調達した場合、ローンの利息部分は控除対象となります。ただし、以下の特定のルールがあります。

• 控除対象は利息部分のみで、元本返済分は対象外です。
• その融資は、当該賃貸物件の取得に特化して使用されたものでなければなりません。
• 利息控除は、物件が賃貸されている期間中のみ適用されます。
• 利息計算が記載されたローン明細書を保管してください。

書類管理：7年間の税務調査対策

香港税務局は、大家様に対し、関連する課税年度終了後から7年間の記録保存を義務付けています。以下を保管する必要があります。

1. 収入記録： 賃貸借契約書、家賃領収書、賃貸収入が記録された銀行預金明細。
2. 経費証拠書類： 申告したすべての経費の請求書、領収書、契約書。
3. 物件関連書類： 権利証、住宅ローンの明細書、保険証券。
4. 通信記録： 入居者とのメール、修繕依頼書、管理会社とのやり取り。

税務調査を招く可能性のある要因

以下の「赤旗」に注意することで、税務局の詳細な調査を招くリスクを減らすことができます。

大家様のための戦略的税務計画

基本的なコンプライアンスを超えて、賢い大家様は以下の戦略を用いて税務上の立場を最適化しています。

経費のタイミング管理

大きな経費のタイミングを考慮しましょう。

• 控除可能な修繕を年度末前に実施し、その年の収入と相殺します。
• 資本的改良は戦略的に計画します。減価償却控除の対象となる可能性があります。
• 実用的であれば、類似の経費をまとめることで、書類管理が容易になります。

減価償却控除

賃貸物件内の特定の資本的資産は、減価償却控除の対象となる場合があります。

• 設置された備品・付属品
• 電気・配管設備
• エアコンシステム
• 物件に付属して提供されるキッチン家電

香港の賃貸不動産にかかる税金の管理は、複雑である必要はありません。15%の不動産税計算方法を理解し、どの経費が控除可能かを把握し、適切な書類管理を行い、一般的な税務調査の引き金を避けることで、完全なコンプライアンスを維持しながら納税額を最小限に抑えることができます。20%の法定控除は自動的な軽減措置となりますが、実際の経費を追跡することで、さらに大きな控除が得られる場合もあることを覚えておきましょう。特定の経費や複雑な状況について疑問がある場合は、資格を持つ香港の税務専門家に相談されることをお勧めします。