香港の不動産オーナーの皆様、賃貸収入に対して必要以上に税金を支払っていませんか？不動産税は15%ですが、合法的に税負担を軽減するための様々な選択肢があります。適切な戦略を理解することで、年間数千香港ドルもの節税が可能です。1つのアパートを所有している方から、複数の物件を管理している方まで、2024-2025年度における香港の不動産オーナー向けの最も効果的な節税戦略を、この包括的なガイドでご紹介します。

香港の不動産税の基本を理解する

香港の不動産税制度はシンプルですが、戦略的な最適化の機会を提供しています。不動産税は、香港にある土地や建物（政府所有および領事館物件を除く）の純課税価値に対して、標準税率の15%が課されます。節税の鍵は、この税がどのように計算されるかを理解し、どのような代替案が存在するかを知ることです。

不動産税の計算方法：計算式

純課税価値は以下のシンプルな計算式で求められます：

各要素の内容は以下の通りです：

• 総賃貸収入： 課税年度（4月1日から翌年3月31日）中に受け取ったすべての家賃
• オーナーが支払った差餉： 家主が支払うことに同意し、実際に支払った差餉のみ（地租は控除対象外）
• 回収不能家賃： その年度中に回収不能と確認された金額のみ
• 20%の法定控除： 修繕費や経費に対する自動的な控除（領収書不要）

不動産税 vs 個人課税：決定的な違い

個人課税は別の税ではなく、特定の不動産オーナーに大きな利益をもたらすことができる税額控除の一形態です。個人課税を選択すると、給与所得税、事業所得税、不動産税の課税対象となる所得が合算され、2%から17%の累進税率で課税されます。

不動産オーナーのための節税戦略

戦略1：個人課税の選択

以下のようなシナリオでは、個人課税を選択することが非常に有益です：

• 住宅ローン利息の支払額が高い場合： 住宅ローン利息が、20%の法定控除による節税額を上回るとき
• 総所得が比較的低い場合： 総所得が低い累進税率区分（15%未満）に収まるとき
• 賃貸収入のみの単身者： 132,000香港ドルの基礎控除を利用できる場合
• 複数の所得源がある場合： ある所得源からの損失を、別の所得源からの利益と相殺できるとき

戦略2：法人所有の構造

香港の有限会社を通じて賃貸物件を所有することは、特に複数の物件を所有している、または賃貸収入が高い不動産オーナーにとって、大きな税務上のメリットがあります。

法人所有が有効な場合：

• 運営経費が高い複数の物件を所有している場合
• 年間賃貸収入が200万香港ドルを超える場合
• 物件間での損失相殺が価値のある不動産ポートフォリオを構築している場合
• 利益を会社内に留保し、再投資したい場合

戦略3：共有所有の最適化

香港では、2種類の不動産共有所有形態が認められており、それぞれ異なる税務上の影響があります：

共同賃貸権（Joint Tenancy）

• 全所有者が平等な持分を持ち、物件全体を共同で所有します。
• 各共同所有者は、単独所有者であるかのように賃貸収入を報告します。
• 物件ごとに1通の不動産税申告書（BIR57）を提出すれば足ります。
• 所有者が死亡した場合、持分は自動的に生存している所有者に移転します。

共有賃貸権（Tenancy-in-Common）

• 所有者は、出資割合に応じて平等または不平等な持分を持つことができます。
• 各共有者は、賃貸収入の自己の持分割合に相当する部分を報告します。
• 1通の不動産税申告書（BIR57）をいずれかの共有者が記入できます。
• 死亡時に持分は自動的に移転しません。

控除額の最大化：包括的ガイド

不動産税における控除

1. 支払った差餉： 家主が実際に支払った差餉のみが控除対象です（地租は控除対象外）。
2. 回収不能家賃： その年度中に回収不能と確認された貸倒金のみ。回収された家賃は、回収年度の収入として報告する必要があります。
3. 法定控除： 修繕費や経費に対する自動的な20%の控除（書類不要）。

個人課税選択時の追加控除

個人課税を選択すると、不動産オーナーは以下の貴重な控除を申請できます：

• 住宅ローン利息： 賃貸物件の取得に使用されたローンの利息全額（1住居あたり年間上限10万香港ドル）
• 個人控除額： 基礎控除（132,000香港ドル）、配偶者控除（264,000香港ドル）、子女控除（1人あたり130,000香港ドル）、扶養親族控除（60歳以上：50,000香港ドル）
• 認定慈善寄付金： 認定された寄付金（課税所得の35%が上限）
• 強制積立金（MPF）拠出金： 年間上限18,000香港ドル
• 自己教育費： 上限100,000香港ドル
• 住居賃料： 上限100,000香港ドル

法人構造（事業所得税）における控除

賃貸物件を所有する会社は、賃貸収入を得るために発生したすべての収益的経費を控除できます：

• 住宅ローン利息全額（10万香港ドルの上限なし）
• 不動産管理費
• 実際の修繕・維持費
• 保険料
• 法律・専門家報酬
• 家具・設備の減価償却費
• 広告・販促費
• 光熱費その他の運営費

個人課税選択：ステップバイステップガイド

個人課税を検討すべき場合

以下の場合、個人課税を選択することで税負担が軽減される可能性があります：

1. 賃貸収入があり、多額の住宅ローン利息を支払っている場合
2. 賃貸収入があり、事業損失と相殺できる場合
3. 総所得が、累進税率が15%を超える水準に達していない場合
4. 賃貸収入のみがあり、個人控除額の恩恵を受けられる場合

個人課税を選択する方法

1. 確定申告書に記入： 個人用確定申告書（BIR60）の個人課税選択欄にチェックを入れます。
2. 期限： 申告書に記載された期限内（通常、発行日から1ヶ月以内、6月初旬頃）に提出します。
3. 添付書類： 住宅ローン利息明細書、賃貸収入記録、その他の関連書類を提出します。
4. 税務局の評価： IRDは両方の方法で税額を計算し、より低い税額となる方法で課税します。

事例：個人課税による節税額の計算

シナリオ： 単身者の陳さんは、住宅ローンを組んだ物件から月額40,000香港ドル（年間480,000香港ドル）の賃貸収入を得ています。彼女は年間で42,000香港ドルの住宅ローン利息を支払いました。

不動産オーナー向けの特別な考慮事項

権利金と一括払い

賃貸借契約で一括の権利金を受け取った場合：

• 賃貸期間が48ヶ月以上： 権利金は最初の36ヶ月に均等に配分され、該当年度の賃貸収入として計上されます。
• 賃貸期間が48ヶ月未満： 権利金は実際の賃貸期間にわたって配分されます。

共用部分からの賃貸収入

共用部分（駐車場、屋上、外壁など）からの賃貸収入は不動産税の課税対象です。個々の所有者は、自己の所有持分割合に応じてこの収入を報告する責任を共同で負います。

事業用使用の場合の不動産税の相殺

賃貸物件が事業目的で使用され、その収入が事業所得税で課税される場合、支払われた不動産税は事業所得税の納税義務から相殺されることがあります。会社は、この二重課税を避けるために、書面で不動産税の免除を申請することができます。

2024/25年度税額控除

2024/25課税年度において、香港政府は不動産税、給与所得税、個人課税の最終税額の100%免除を認めており、上限は1件あたり1,500香港ドルです。

コンプライアンスと記録保存要件

確定申告書の提出要件

• 単独所有物件： 個人用確定申告書（BIR60）で報告します。
• 共有所有物件： 不動産税申告書（BIR57）を提出します。物件ごとに1通、いずれかの共有者が署名します。
• 法人所有物件： 監査済み決算書を添付した事業所得税申告書（BIR51）を提出します。

保管すべき必須記録

1. 賃貸借契約書およびリース関連書類
2. 家賃領収書および支払記録
3. 差餉支払領収書
4. 金融機関からの住宅ローン利息明細書
5. 回収不能家賃と回収努力の記録
6. 法人所有の場合：すべての控除可能経費の請求書、修繕費領収書、管理費明細書

避けるべきよくある落とし穴

• 地租を控除として申請する： 控除対象は差餉のみで、地租は対象外です。
• 政府の控除措置で相殺された差餉を控除する： 政府の控除措置ですでに相殺されている差餉を申請しないでください。
• 共有所有の報告を誤る： 各所有者は単独所有者として報告する必要があります。提出を怠ると罰則の対象となる可能性があります。
• 計算せずに個人課税を選択する