海外から香港の不動産への投資をお考えですか？2024年、その環境は劇的に変化しました。非居住者向けの特別な印紙税が廃止されたことで、国際的な投資家はよりシンプルで有利な税制環境に直面することになります。本ガイドでは、香港の現行印紙税制度、コンプライアンス要件、そして世界中どこからでもスムーズに手続きを進める方法について、必要な情報を詳しくご説明します。

香港の印紙税制度：2024年の変更点

香港の印紙税制度は、2024年2月28日に政府が3つの主要な不動産市場冷却策を廃止したことで、大きな転換期を迎えました。この変更は、非居住者の購入者に直接的な恩恵をもたらす重要な政策シフトです。法的根拠となる「印紙税条例（第117章）」は変わりませんが、その適用は大幅に簡素化されました。

現行制度は、居住ステータスに関わらず、すべての購入者に一律に適用されます。適用範囲は従来通り、香港で作成された文書、または香港にある不動産や香港に設立された会社の株式に関連する香港国外で作成された文書に対して、「印紙税条例」が適用されます。

不動産取引における現行の印紙税構造

現在、香港のすべての不動産購入者は、物件価格に基づく従価印紙税（AVD）を納付します。税率は累進的で、高額物件ほど高いパーセンテージの税率が適用されます。2024年2月より適用されている現行の税率は以下の通りです。

非居住者 vs 居住者：現行ルール下での平等な取扱い

海外の購入者にとって最も重要な変更の一つは、居住ステータスに基づく差別的取扱いの撤廃です。以前の制度では、非居住者の購入者は買主印紙税（BSD）を通じて実質的な追加コストを負担していました。現在では、競争条件が平等になりました。

実例：コスト比較

1,000万香港ドルの物件購入を例に考えてみましょう。

• 2024年2月28日以前： 非居住者は、AVD 3.75%（37万5,000香港ドル） + BSD 15%（150万香港ドル） = 合計187万5,000香港ドルを支払う。
• 2024年2月28日以降： 非居住者は、AVD 3.75% = 37万5,000香港ドルのみを支払う。
• 節約額： 150万香港ドル（印紙税コストの80%削減）。

印紙税の免除と特別なシナリオ

主要な印紙税ルールは一律に適用されますが、特定の取引は免除や特別な取扱いの対象となる場合があります。これらのシナリオを理解することで、非居住者の購入者は投資計画をより効果的に立てることができます。

一般的な免除シナリオ

• グループ内譲渡： 同一企業グループ内の会社間での不動産譲渡は、特定の所有権および支配基準を満たせば、印紙税の軽減対象となる可能性があります。
• 離婚による財産分与： 離婚手続きの一環として配偶者間で行われる不動産譲渡は、一般的に印紙税が免除されます。
• 慈善団体： 認可された慈善団体が慈善目的で不動産を取得する場合は、免除される場合があります。
• 政府関連取引： 政府機関が関与する特定の取引は、免除される場合があります。

海外購入者のためのコンプライアンス手順：ステップバイステップガイド

海外から香港の印紙税コンプライアンスを進めるには、慎重な計画が必要です。スムーズな処理を確保するためのステップバイステップガイドをご紹介します。

1. ステップ1：書類準備
   パスポートの認証コピー、締結済みの売買契約書、現地代理人を使用する場合は委任状を準備します。すべての書類が明確かつ完全であることを確認してください。
2. ステップ2：印紙税計算
   上記の現行AVD税率表を使用し、物件価格または対価のいずれか高い方に基づいて、ご自身の印紙税負担額を計算します。
3. ステップ3：提出方法の選択
   税務局の電子印紙（e-Stamping）システムを使用するか、物理的な書類を提出するかを決定します。海外の購入者には、e-Stampingの利用を強くお勧めします。
4. ステップ4：提出と納付
   売買契約書の日付から30日以内に、印紙税申告書を提出し、計算された税額を納付します。
5. ステップ5：証明書の受領
   支払いが処理されると、コンプライアンスの証明として、電子または物理的な印紙証明書（Stamp Certificate）が発行されます。

電子印紙（e-Stamping）システムの利用

税務局のe-Stampingシステムは、海外の購入者にとって特に価値があります。以下に知っておくべきポイントをまとめます。

• オンライン提出： 必要な書類のスキャンコピーを税務局のウェブサイトを通じてアップロードします。
• 電子決済： クレジットカードまたは銀行振込で印紙税を支払います。
• デジタル証明書： 支払い完了後、すぐに電子版の印紙証明書を受け取れます。
• 24時間アクセス： システムはいつでも利用可能で、タイムゾーンの問題を解消します。
• 書類セキュリティ： 暗号化された送信により、書類の安全性が確保されます。

非居住者購入者のための追加考慮事項

印紙税以外にも、非居住者の購入者は以下の追加要素を考慮する必要があります。

法律専門家の利用

法的には必須ではありませんが、香港の弁護士（事務弁護士）を依頼することを強くお勧めします。以下の業務で役立ちます。

• 物件に関するデューデリジェンス（調査）の実施
• 売買契約書のレビューと交渉
• 印紙税コンプライアンスの対応
• 引渡し（Completion）と登記手続きの管理
• 発生する可能性のある法的問題への対応

資金調達に関する考慮点

非居住者の購入者は、以下の点に留意する必要があります。

• 香港の銀行は、非居住者に対して異なる融資基準を設けている場合があります。
• 海外の購入者に対する貸付率（LTV）は低くなる可能性があります。
• 必要書類がより多岐にわたる場合があります。
• 金利が現地居住者に提示されるものと異なる場合があります。

購入後の不動産税務義務

購入後、非居住者の不動産所有者は以下の義務を負います。

• 不動産税（物業税）： 純課税標準額の15% [（賃貸収入 – 差餉）× 80% × 15%]
• 差餉： 物件の課税標準額に基づく政府徴収金
• 管理費： 建物維持管理のための月額費用
• 地租： 土地賃貸権に対する少額の年間徴収金

香港の2024年印紙税改革は、国際的な不動産投資家にとってより歓迎すべき環境を創出しました。差別的な追加課税が撤廃されたことで、非居住者の購入者は現地居住者と対等な立場で市場に参加できるようになりました。しかし、成功した投資には、依然として慎重な計画、専門家の指導、そしてコンプライアンス期限の厳格な遵守が必要です。現行ルールを理解し、利用可能な電子システムを活用することで、海外の購入者は自信と効率をもって香港の不動産市場を進むことができるでしょう。