1년 전과 비교하여 1,000만 홍콩달러짜리 홍콩 럭셔리 아파트를 구입할 때 75만~150만 홍콩달러의 세금을 절약할 수 있다고 상상해 보십시오. 이는 홍콩이 모든 부동산 경기 완화 조치를 폐지하기로 한 획기적인 결정 이후 비거주 투자자에게 주어진 새로운 현실입니다. 2024년 2월 28일, 정부는 매수자인지세(BSD)를 포함한 모든 수요 측면 규제를 제거하는 극적인 정책 전환을 단행하여 국제 부동산 투자자들에게 전례 없는 기회를 창출했습니다. 이번 변화가 여러분의 투자 전략에 어떤 의미를 지니는지, 그리고 새롭게 자유화된 홍콩 부동산 시장의 혜택을 극대화하는 방법을 살펴보겠습니다.

13년 만의 종말: BSD 폐지

홍콩 부동산 시장은 지각 변동을 겪었습니다. 2024년 2월 28일, 진마오차이(陳茂波) 재정사무장은 2012년 10월부터 시행되어 온 매수자인지세(BSD)를 포함한 모든 수요 측면 관리 조치를 완전히 철폐한다고 발표했습니다. 이어서 2024년 4월 19일에 공보에 게재된 「2024년 인지세(개정) 조례」를 통해 폐지가 공식화되었으며, 그 효력은 2024년 2월 28일로 소급 적용됩니다.

BSD가 도입된 이유와 폐지된 배경

원래 2012년 10월에 도입된 BSD는 비영주권자 및 법인 구매자에게 15%의 추가 부담금을 부과하여 홍콩의 과열된 부동산 시장을 진정시키기 위해 설계되었습니다. 정부는 홍콩 주민의 자가 주택 소유를 우선시하고 투기 활동을 억제하는 것을 목표로 했습니다. 그러나 2024년이 되자 시장 상황은 극적으로 반전되었습니다. 부동산 가격은 2016년 수준으로 하락했고, 거래량은 크게 둔화되었으며, 정부는 경기 완화 조치가 억제가 아닌 활성화가 필요한 시장에 더 이상 적절하지 않다는 점을 인식하게 되었습니다.

현행 인지세 체계: 비거주자가 현재 납부하는 금액

2024년 2월 28일부터 홍콩은 거주 상태, 부동산 유형 또는 구매자의 법적 형태에 따른 모든 차별적 처우를 철폐했습니다. 모든 부동산 구매자—홍콩 영주권자, 비영주권자, 외국인 또는 법인 기업—는 정확히 동일한 인지세율을 납부합니다.

종가인지세(AVD) – 2단계 세율

현재 주거용 부동산 구매에 적용되는 유일한 인지세는 2단계 세율의 종가인지세(AVD)입니다. 이 누진 세율은 이전의 BSD와 AVD를 합친 부담보다 상당히 낮습니다.

실제 비용 절감 효과: BSD 폐지 전후 비교

BSD 폐지의 재정적 영향은 상당합니다. 비거주 투자자에게 발생하는 극적인 비용 절감 효과를 이해하기 위해 구체적인 예시를 살펴보겠습니다.

예시 1: 500만 홍콩달러 아파트 구매

• 2024년 2월 28일 이전: BSD 7.5% = 375,000 HKD + 2단계 AVD
• 2023년 10월 이전: BSD 15% = 750,000 HKD + 2단계 AVD
• 2024년 2월 28일 이후: AVD만 = 약 112,500 HKD (500만 HKD의 2.25%)
• 총 절감액: 262,500 HKD ~ 637,500 HKD

예시 2: 2,000만 홍콩달러 럭셔리 부동산

• 2024년 2월 28일 이전: BSD 7.5% = 1,500,000 HKD + AVD 3.75% = 750,000 HKD
• 2023년 10월 이전: BSD 15% = 3,000,000 HKD + AVD 3.75% = 750,000 HKD
• 2024년 2월 28일 이후: AVD만 = 750,000 HKD (2,000만 HKD의 3.75%)
• 총 절감액: 750,000 HKD ~ 3,000,000 HKD

다른 폐지된 조치: 완전한 시장 자유화

BSD만 폐지된 것이 아닙니다. 정부는 모든 수요 측면 규제를 철폐하여 완전히 평평한 경쟁의 장을 만들었습니다.

• 특별인지세(SSD): 취득 후 24개월 이내에 주거용 부동산을 처분하는 판매자에게 10%~20%의 범위에서 부과되던 제재금.
• 신규주택인지세(NRSD): 홍콩 영주권자가 두 번째 또는 그 이후의 주거용 부동산을 구매할 때 15%(후에 7.5%로 인하)를 부과하던 세금.
• 모든 차별적 처우: 주거용과 비주거용 부동산, 첫 구매자와 후속 구매자, 개인과 법인 구매자 간의 구분이 없어졌습니다.

시장 반응과 투자 기회

BSD 및 기타 경기 완화 조치의 폐지는 홍콩 부동산 시장에 활력을 불어넣었습니다. 시장 데이터 및 정부 보고서에 따르면 다음과 같습니다.

• 거래량 증가: 2월 28일 발표 이후 부동산 거래량이 급증했으며, 일부 보고서는 두 자릿수 비율의 증가를 보여줍니다.
• 중국 본토 구매자들의 귀환: 특히 중국 본토 출신의 비거주 구매자들이 상당한 규모로 시장에 복귀하고 있습니다.
• 개발사 활동: 주요 개발사들은 개선된 시장 심리를 이용하여 신규 프로젝트 출시를 가속화하고 있습니다.
• 가격 안정화: 가격은 여전히 최고점 수준보다 낮지만, 정책 변경 이후 시장은 안정화의 조짐을 보이고 있습니다.

비거주 투자자를 위한 전략적 고려사항

BSD가 폐지됨에 따라, 비거주 투자자는 홍콩 부동산 투자를 평가할 때 다음과 같은 전략적 요소를 고려해야 합니다.

1. 시기적 이점: 현재 시장은 진입 비용이 절감되고 가격이 유리할 수 있는 역사적 기회를 제공합니다.
2. 유연한 보유 기간: SSD가 폐지됨에 따라 단기 보유에 대한 제재가 없어 더 큰 전략적 유연성이 가능합니다.
3. 법인 구조: 법인 소유가 이제 개인 소유와 동등하게 세금 효율적이어서 최적의 투자 구조 설계가 가능합니다.
4. 실사: 세금 비용은 감소했지만, 성공적인 투자를 위해서는 포괄적인 부동산 실사가 여전히 필수적입니다.
5. 자금 조달 고려사항: 현지 구매자와는 다른 요건이 있을 수 있는 비거주자에게 이용 가능한 모기지 옵션을 탐색하십시오.

단계별: 인지세 납부 의무 계산하기

홍콩 부동산 구매 시 정확한 인지세 납부 의무를 결정하려면 다음 간단한 절차를 따르십시오.

1. 부동산 가치 결정: 매매 가격 또는 공식 시장 평가액 중 높은 금액을 확인합니다.
2. 2단계 세율 적용: 위의 AVD 2단계 세율표를 사용하여 부동산 가치에 적용 가능한 세율을 찾습니다.
3. 세액 계산: 부동산 가치에 적용 가능한 비율을 곱합니다(또는 300만 HKD 미만 부동산의 경우 고정 금액 사용).
4. 납부 기한: 매매 계약서 체결 후 30일 이내에 세무국에 납부합니다.
5. 문서 인지: 법적 양도 절차를 완료하기 위해 모든 거래 문서가 세무국에 의해 적절하게 인지되었는지 확인합니다.

글로벌 시장에서의 홍콩 경쟁력

BSD가 폐지됨에 따라, 홍콩은 이제 주요 글로벌 도시 중 가장 경쟁력 있는 부동산 세제 중 하나를 제공합니다. 다른 금융 중심지와 비교해 보십시오.

• 싱가포르: 외국인에 대해 20-60%의 추가 매수자인지세(ABSD)를 유지합니다.
• 런던: 비거주자는 표준 인지세율에 추가로 2%의 추가 부담금을 납부합니다.
• 밴쿠버: 외국 구매자는 주거용 부동산 구매에 대해 20%의 세금에 직면합니다.
• 홍콩: 외국인 구매자 추가 부담금 없음, 모든 구매자에게 최대 4.25% AVD 적용.

이러한 경쟁적 위치는 징벌적인 세금 부담 없이 아시아 부동산 시장에 노출을 원하는 국제 투자자들에게 홍콩을 특히 매력적으로 만듭니다.

홍콩의 매수자인지세 폐지는 국제 부동산 투자자들에게 분수령이 되는 순간을 의미합니다. 13년간의 장벽을 제거한 이번 조치는 거래 비용을 최대 15%까지 절감했을 뿐만 아니라, 부동산 시장을 활성화하고 글로벌 금융 허브로서의 홍콩 경쟁력을 유지하려는 정부의 의지를 보여주었습니다. 비거주 투자자에게 이는 현지 구매자와 동등한 조건으로 세계에서 가장 역동적인 부동산 시장 중 하나에 접근할 수 있는 전례 없는 기회를 창출합니다. 중요한 투자와 마찬가지로 철저한 실사와 전문적인 조언은 여전히 필수적이지만, 홍콩 부동산 소유권을 획득하는 길은 지금까지보다 더 접근성이 높고 재정적으로 매력적입니다.