홍콩 부동산 소유자로서 어떤 임대소득이 과세 대상인지 혼란스러우신가요? 주택담보대출 이자나 관리비를 공제할 수 있을지 궁금하신가요? 혼자만의 고민이 아닙니다. 홍콩의 부동산세 제도는 원칙적으로 단순하지만, 부동산 소유자들에게 불필요한 비용과 걱정을 안겨주는 오해들이 여전히 존재합니다. 2024-2025 회계연도를 위한 정확하고 최신 정보로 가장 흔한 오해들을 바로잡아 보겠습니다.

홍콩 부동산세(물업세) 기본 이해

홍콩의 부동산세(Property Tax)는 홍콩에 위치한 부동산의 임대에서 발생하는 소득에 대해 부과되는 세금입니다. 이 세금은 부동산의 ‘순과세가치(Net Assessable Value)’에 대해 표준세율 15%를 적용하여 소유자가 납부합니다. 부동산세는 다른 부동산 관련 요금 및 세금과 구별된다는 점을 이해하는 것이 매우 중요합니다.

영토주의 원칙

부동산세는 영토주의 원칙을 채택하여 오직 홍콩에 위치한 부동산에 대해서만 과세됩니다. 이는 소유자의 거주 상태, 국적 또는 외국 시민권이 부동산세 납부 의무와 전혀 무관함을 의미합니다. 홍콩 영주권자, 외국인 또는 비거주자이든, 홍콩에 임대소득을 발생시키는 부동산을 소유하고 있다면 부동산세 납부 의무가 있습니다.

오해 #1: 부동산세, 인지세, 사업소득세(이득세)는 모두 같은 세금이다

주요 차이점 설명

부동산세(Property Tax)는 홍콩 부동산 임대에서 발생하는 임대소득에 대한 연간 세금입니다. 순과세가치(총임대소득 – 납부한 차향 – 20% 법정공제)의 15%로 부과됩니다. 이 세금은 소유자가 개인이든 법인이든 적용되지만, 법인은 일반적으로 사업소득세 제도 하에 납부합니다.

인지세(Stamp Duty)는 부동산 거래, 주식 거래, 부동산 임대계약을 증명하는 문서에 대해 부과되는 일회성 거래세입니다. 2024년 2월 28일부터 특별인지세(SSD), 매수자인지세(BSD), 신규주택인지세(NRSD)가 폐지되었습니다. 부동산 양도에 대한 종가인지세는 현재 100 홍콩달러(300만 홍콩달러 이하 부동산)부터 4.25%(21,739,120 홍콩달러 초과 부동산)까지의 누진세율로 부과됩니다. 이는 소득세가 아닌 거래 기반 세금입니다.

사업소득세(Profits Tax)는 홍콩에서 발생하거나 유래된 모든 사업, 전문직업 또는 영업에서 얻은 과세 대상 이익에 대해 부과됩니다. 부동산의 경우, 일반적으로 임대소득을 받는 법인 또는 부동산 거래를 사업으로 영위하는 개인에게 적용됩니다. 법인의 사업소득세율은 16.5%, 비법인 사업의 경우 15%입니다. 홍콩에는 자본이득세가 없지만, 부동산 거래에서 발생한 이익이 사업 또는 거래 활동을 구성하는 경우 사업소득세 과세 대상이 될 수 있습니다.

법인 부동산 소유자를 위한 특별 참고사항

법인이 홍콩 부동산에서 얻는 임대소득은 부동산세가 아닌 사업소득세 과세 대상입니다. 그러나 사업소득세를 납부하는 법인은 이중과세를 피하기 위해 부동산세 면제를 신청할 수 있습니다. 이미 부동산세를 납부한 경우, 그 금액은 납부할 사업소득세와 상계할 수 있으며, 초과분은 환급받을 수 있습니다.

오해 #2: 20% 공제 대신 실제 비용을 청구할 수 있다

공제에 관한 진실

이는 아마도 홍콩 부동산세에서 가장 오해받는 부분일 것입니다. 법률은 수리 및 경비에 대해 일률적으로 20%의 법정공제를 규정하고 있으며, 이는 (소유자가 납부한 차향을 제외하고) 부동산세 하에서 유일하게 가능한 공제 항목입니다. 부동산 소유자는 실제 비용이 임대소득의 20%를 초과하더라도 실제 비용을 청구할 수 없습니다.

공제 불가 항목에는 다음이 포함됩니다:

• 주택담보대출 이자 납부금
• 건물 관리비
• 보험료
• 인테리어 및 리모델링 비용
• 임대료 수금 수수료
• 정부지대(Government Rent)
• 임차인 구인을 위한 광고비
• 임대계약 관련 법률 비용

세무국은 발생한 실제 비용에 대한 증빙을 요구하지 않으며, 이러한 항목에 대한 추가 청구는 부동산세 신고서에 기재해서는 안 됩니다. 20% 공제는 실제 지출 여부와 관계없이 자동으로 적용됩니다.

오해 #3: 자가거주 부동산도 부동산세 과세 대상이다

임대소득 원칙

홍콩의 부동산세는 오직 임대소득에 대해서만 부과됩니다. 홍콩에 부동산을 소유하고 스스로 거주한다면 임대소득을 얻는 것이 아니므로 부동산세를 납부할 필요가 없습니다. 이는 많은 부동산 소유자가 오해하는 근본 원칙입니다.

자가거주 부동산에 관한 주요 포인트:

• 소유자가 자가 거주용으로 사용하는 부동산에는 부동산세가 부과되지 않습니다.
• 부동산의 일부를 임대하고 일부를 자가 거주하는 경우, 임대 부분에서 발생한 임대소득만 부동산세 과세 대상입니다.
• 소유자가 사업 목적으로 사용하는 부동산은 부동산세 과세 대상이 아닙니다 (사업 이익은 사업소득세 과세 대상임).
• 홍콩 세무조례(Inland Revenue Ordinance) 제88조에 따라 승인된 자선 단체는 부동산세가 면제될 수 있습니다.

2024-2025 회계연도 기준 정확한 부동산세 계산법

정확한 계산 방법을 이해하면 세무 의무를 준수하고 벌금을 피하는 데 도움이 됩니다. 단계별 절차는 다음과 같습니다.

1. 단계 1: 총임대소득 결정
   과세연도(4월 1일 ~ 3월 31일) 동안 받은 모든 임대소득(임대료, 권리금, 서비스 요금 및 임차인이 지불한 기타 대가)을 합산합니다.
2. 단계 2: 소유자가 납부한 차향 공제
   연간 소유자로서 납부한 차향(Rates)을 차감합니다. 정부지대(Government Rent)는 공제할 수 없으며, 오직 차향만 공제 가능함을 유의하세요.
3. 단계 3: 20% 법정공제 적용
   결과값에 80%를 곱하거나(또는 20%를 차감) 수리 및 경비에 대한 법정공제를 적용합니다. 이렇게 하여 순과세가치를 구합니다.
4. 단계 4: 부동산세 계산
   순과세가치에 15%를 곱하여 부동산세 납부액을 결정합니다.

개인종합과세(Personal Assessment)를 고려해야 할 때

개인종합과세는 특정 상황, 특히 주택담보대출 이자 납부금이나 기타 허용 공제 항목이 있는 경우 전체 세금 부담을 줄일 수 있습니다. 다음 경우에 개인종합과세를 고려해 보세요:

• 임대 부동산에 대한 상당한 주택담보대출 이자 납부금이 있는 경우
• 소득이 오직 부동산 임대소득뿐인 경우 (개인공제를 청구할 수 있음)
• 임대소득을 상쇄할 수 있는 다른 출처의 손실이 있는 경우
• 총소득이 비교적 적은 경우 (낮은 비율로 시작하는 누진세율의 혜택을 받기 위해)

개인종합과세는 개인용 세금신고서(BIR60)의 제7부를 작성하거나 지정된 기한 내에 IR76C 양식을 제출하여 서면으로 선택해야 합니다. 이 선택은 각 과세연도마다 할 수 있으므로 매년 혜택이 있는지 평가할 수 있습니다.

홍콩의 부동산세 제도를 이해하는 것은 모든 부동산 소유자에게 필수적입니다. 이러한 일반적인 오해들을 바로잡음으로써 적절한 준수를 보장하고, 벌금을 피하며, 잠재적으로 세무 상황을 최적화할 수 있습니다. 20% 법정공제가 부동산세 목적상 고정되어 있지만, 개인종합과세를 검토하는 것이 주택담보대출 이자와 같은 가치 있는 공제를 활용할 수 있는 길을 열어줄 수 있습니다. 항상 구체적인 상황에 맞는 조언을 위해 자격을 갖춘 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.