홍콩의 역동적인 부동산 시장에 투자할 계획이신가요? 2024년 2월 외국인 투자자에 대한 차별적 인지세가 폐지되고, 세계에서 가장 단순한 부동산세 제도 중 하나를 갖춘 홍콩은 이제 국제 투자자들에게 그 어느 때보다 접근성이 높아졌습니다. 미드레벨스의 고급 아파트를 눈여겨보든, 센트럴의 상업 공간을 고려하든, 임대소득에 대한 15% 부동산세를 이해하는 것은 수익을 극대화하고 규정을 준수하는 데 필수적입니다.

홍콩 부동산세: 15% 단일세율 제도 설명

홍콩의 부동산세 제도는 많은 국가와 비교해 놀랍도록 단순합니다. 2008/09 회계연도 이후, 홍콩은 임대 부동산의 순과세가치에 대해 일관된 15%의 단일세율을 유지해 왔습니다. 이 세율은 홍콩 거주자, 외국인 투자자, 개인, 법인을 막론하고 모든 부동산 소유주에게 동일하게 적용됩니다. 이 세율의 안정성은 투자 계획 수립에 탁월한 예측 가능성을 제공합니다.

누가 부동산세를 납부해야 하나요?

부동산세는 홍콩 내 토지나 건물에서 임대소득을 받는 모든 사람에게 적용됩니다. 대상자는 다음과 같습니다.

• 개인 부동산 소유주 (홍콩 거주자 및 비거주자 모두)
• 홍콩 내 부동산을 소유한 법인
• 부동산의 공동 소유주
• 수익자를 대신해 임대소득을 받는 신탁 관리자

부동산세 계산 공식

순과세가치는 다음과 같은 간단한 공식으로 계산됩니다.

20% 법정공제(공식에서 ×80%에 해당)는 자동으로 적용됩니다. 실제 수리비 증빙서류가 필요하지 않아 외국인 투자자의 규정 준수가 크게 간소화됩니다.

실제 부동산세 계산 예시

예시 1: 일반 주거용 임대 부동산

실효세율: 총임대수입의 11.88% (42,768 ÷ 360,000)

예시 2: 임차인 연체가 있는 상업용 부동산

실효세율: 총임대수입의 10.84% (65,040 ÷ 600,000)

공제 가능 항목과 불가능 항목

공제 가능 항목 (다음 세 가지만 해당)

• 소유주 부담 차향: 과세연도 동안 실제 납부한 정부 차향
• 회수불능임대료: 과세소득에 포함되었으나 회수가 불가능함이 입증된 임대료 (증빙서류 필요)
• 20% 법정공제: 수리 및 경비를 포함하는 자동 공제 – 영수증 불필요

공제 불가능한 일반 비용

많은 외국인 투자자들이 다음과 같은 비용이 부동산세 목적의 총임대수입에서 공제되지 않는다는 사실에 놀랍니다.

• 주택대출이자 및 대출 상환금
• 관리비 및 서비스 요금
• 리모델링 또는 보수 비용
• 보험료
• 법률 및 전문가 수수료
• 중개 수수료
• 정부 지대 (차향과 다름)
• 실제 수리비 (20% 공제로 대체됨)

외국인 투자자를 위한 규정 준수 필수사항

신고 의무 및 마감일

비거주 임대인도 홍콩 거주자와 동일한 신고 의무가 있습니다. 홍콩 세무국(IRD)은 부동산 소유권 기록을 바탕으로 부동산세 신고서를 발송합니다.

중요 마감일:

1. 신고 마감일: 발송일로부터 1개월 이내 (보통 6월 초)
2. 전자 신고 연장: IRD의 eTAX 플랫폼을 통해 온라인으로 신고할 경우 자동으로 2주 연장
3. 신고서 미수령 시: 과세 대상 임대소득이 있으나 신고서를 받지 못한 경우, 과세연도 종료 후 4개월 이내(7월 31일까지) IRD에 통지해야 함

인지세: 외국인 구매자를 위한 주요 변경사항

중요한 정책 전환으로, 홍콩은 2024년 2월 28일 세 가지 주요 부동산 경기 완화 조치를 폐지했습니다.

• 매수자인지세(BSD): 비영주민에게 부과되던 15% 인지세 – 폐지
• 특별인지세(SSD): 3년 이내 재매각 부동산에 대한 세금 – 폐지
• 신규주택인지세(NRSD): 두 번째 부동산에 대한 추가 인지세 – 폐지

이제 외국인 투자자도 홍콩 영주권자와 동일한 종가인지세(AVD)를 납부합니다.

임대계약 인지세

부동산을 임대하는 경우, 임대계약에 인지세가 적용됩니다.

자본이득세: 홍콩의 장점

홍콩이 부동산 투자자에게 가장 매력적인 특징 중 하나는 자본이득세가 전혀 없다는 점입니다. 투자용 부동산을 이익을 내어 매각할 때, 자본 증가분의 100%를 보유하게 됩니다. 이는 다음과 같은 탁월한 장점을 제공합니다.

• 투자용 부동산 매각 시 자본이득세 없음
• 부동산 양도 시 상속세 또는 유산세 없음
• 부가가치세(VAT) 또는 물품서비스세(GST) 없음
• 배당금세 또는 재산세 없음

외국인 투자자 실행 계획

부동산 구매 전

1. 종가인지세(AVD) 계산: 현재 인지세율을 사용하여 취득 비용 예산 수립
2. 세무 전문가 상담: 소유 구조(개인 대 법인) 논의
3. 소유권 조사: 깨끗한 소유권 확인 및 기존 임대차 계약서 이해
4. 부동산세 예산: 예상 임대소득의 11-12%를 세금 의무에 대비

임대 부동산 취득 시

1. 임대계약 인지세 납부: 임대차 계약서 체결 후 30일 이내
2. 기록 시스템 구축: 모든 임대소득, 차향 납부 및 비용 추적
3. 세무 대리인 고려: 해외에 거주하는 경우 홍콩 전문가 지정
4. 홍콩 은행 계좌 개설: 임대료 수령 및 비용 지불 간소화

연간 규정 준수 체크리스트

1. 세금 신고서 확인: 매년 5월 초 발송되는 BIR57/BIR58
2. 마감일 내 신고: 발송일로부터 1개월 이내 (6월 초)
3. 모든 소득 신고: 임대료, 임대보증금 및 기타 모든 지급금 포함
4. 공제 가능 항목 청구: 납부한 차향 및 회수불능임대료 (증빙서류와 함께)
5. 기록 보관: 모든 문서를 최소 7년간 보관