홍콩 인수인을 통한 부동산 구매 시 인지세 적용 방법
📋 핵심 포인트
- 실질적 소유권 원칙: 홍콩 인지세는 법적 소유권이 아닌 실질적 소유권의 이전을 기준으로 부과됩니다.
- 간소화된 제도: 2024년 2월 28일부터 부동산 거래에는 부동산 종가인지세(AVD)만 적용되며, BSD(매수자인지세)와 SSD(특별인지세)는 폐지되었습니다.
- 현행 AVD 세율: 부동산 가격에 따라 100 홍콩달러(300만 홍콩달러 이하)부터 4.25%(2,173.9만 홍콩달러 초과)까지 누진세율이 적용됩니다.
- 신탁 계약의 과세: 실질적 소유권을 명의인(Nominee)에게 위임하는 신탁 선언서는 양도 계약서와 동일하게 취급되어 인지세가 부과됩니다.
- 탈세 방지 조치 유지: BSD/SSD 폐지에도 불구하고, 명의인 거래를 통한 인지세 회피를 방지하는 탈세 방지 규정은 여전히 완전히 유효합니다.
홍콩 부동산을 명의인(Nominee)을 통해 구매하면 인지세를 피할 수 있을까요? 다시 생각해 보셔야 합니다. 홍콩의 인지세 제도는 근본적인 원칙에 따라 운영됩니다. 바로 ‘누가 법적 소유권을 가지느냐’가 아니라 ‘누가 부동산에서 진정한 이익을 얻느냐’에 초점을 맞춥니다. 명의인 거래를 고려하는 투자자이든, 고객에게 조언하는 전문가이든, 이러한 구조에 인지세가 어떻게 적용되는지 이해하는 것은 간소화되었지만 여전히 복잡한 홍콩 부동산 세무 환경에서 매우 중요합니다.
홍콩에서의 명의인 부동산 거래 이해
홍콩의 역동적인 부동산 시장에서 명의인 거래는 사생활 보호부터 상속 계획에 이르기까지 다양한 이유로 고려되곤 합니다. 명의인 거래의 핵심은 한 당사자(명의인)가 부동산의 법적 소유권을 보유하는 반면, 다른 당사자(실질적 소유자)가 진정한 소유권(통제권, 수익, 최종 처분권)을 누리는 구조입니다.
법적 소유자 vs. 실질적 소유자 구분
이 구분을 이해하는 것이 중요합니다:
- 법적 소유자 (명의인): 등기 문서에 이름이 기재되고 법적 소유권을 보유하는 사람
- 실질적 소유자: 부동산을 통제하고, 그로부터 수익을 얻으며, 사용 및 처분에 관한 결정을 내리는 사람
- 인지세 발생 시점: 홍콩의 「인지세 조례」에 따르면, 법적 소유권이 어떻게 구성되었는지와 관계없이 실질적 소유권의 이전이 발생할 때 인지세가 부과됩니다.
홍콩의 현행 인지세 체계 (2024-2025)
2024년 2월 이후의 주요 변화
홍콩의 인지세 제도는 상당한 간소화를 거쳤습니다:
- 2024년 2월 28일: 정부는 매수자인지세(BSD) 및 특별인지세(SSD)를 포함한 모든 수요 관리 조치를 폐지했습니다.
- 현행 체계: 주거용 부동산 거래에는 이제 부동산 종가인지세(AVD)만 적용됩니다.
- 간소화된 시스템: 이는 구매자 특성이 아닌 부동산 가치에 초점을 맞춘 더 단순한 인지세 제도로의 회귀를 의미합니다.
현행 부동산 종가인지세(AVD) 세율
2024-2025 회계연도 기준, 부동산 양도에 대한 AVD는 부동산 가치에 따라 다음과 같은 누진세율로 부과됩니다.
| 부동산 가격 | 인지세율 |
|---|---|
| 300만 홍콩달러 이하 | 100 홍콩달러 |
| 300만~352.8만 홍콩달러 | 100 홍콩달러 + 초과분의 10% |
| 352.8만~450만 홍콩달러 | 1.5% |
| 450만~493.5만 홍콩달러 | 1.5%~2.25% |
| 493.5만~600만 홍콩달러 | 2.25% |
| 600만~664.3만 홍콩달러 | 2.25%~3% |
| 664.3만~900만 홍콩달러 | 3% |
| 900만~1,008만 홍콩달러 | 3%~3.75% |
| 1,008만~2,000만 홍콩달러 | 3.75% |
| 2,000만~2,173.9만 홍콩달러 | 3.75%~4.25% |
| 2,173.9만 홍콩달러 초과 | 4.25% |
참고: AVD는 양도 시점의 매매 가격 또는 시장 가치 중 더 높은 금액을 기준으로 계산됩니다.
명의인 거래에 대한 인지세 적용 방식
신탁 선언과 인지세 납부 의무
실질적 소유자가 명의인을 위해 신탁 선언서를 작성하여 명의인이 실질적 소유자를 위해 부동산을 보유하는 신탁 관계를 만들 때, 이 문서는 양도가 이루어진 것처럼 취급되어 인지세가 납부 대상이 됩니다.
인지세 조례는 신탁 계약을 명시적으로 다룹니다:
- 신탁 계약을 통해 실질적 소유권이 이전되는 경우, 완전한 매매가 있었던 것처럼 인지세가 부과됩니다.
- 세무국은 거래의 법적 형식이 아닌 실질을 검토합니다.
- 명의인 거래의 최초 설정과 실질적 이익의 이후 양도 모두 인지세를 발생시킬 수 있습니다.
구매자에 의한 지명: 특별 규칙
일반적인 시나리오는 매매 계약의 구매자가 완료 전에 다른 사람을 양수인으로 지명하는 경우입니다. 인지세 처리는 특정 규칙을 따릅니다.
| 기간 | 처리 방식 |
|---|---|
| 2013년 2월 23일 이전 | 가까운 친척에 대한 지명은 AVD가 면제되었습니다. |
| 2013년 2월 23일 이후 | 추가 요건과 함께 규정이 강화되었습니다. |
| 현행 규칙 | 허용되는 지명 대상에는 형제자매가 포함되지만, 지명받은 자는 (1) 자신을 위해 행동해야 하며, (2) 홍콩에 다른 주거용 부동산을 소유하고 있지 않아야 합니다. |
지명 면제 요건
지명에 대한 유리한 인지세 처리를 받기 위해서는 다음 조건을 충족해야 합니다.
- 가까운 친척 관계: 지명받은 자는 가까운 친척(부모, 배우자, 자녀, 형제자매)이어야 합니다.
- 자신을 위해 행동: 지명받은 자는 자신을 위해 행동해야 합니다(즉, 실질적 소유자가 될 것).
- 다른 부동산 없음: 지명받은 자는 지명 시점에 홍콩에 다른 주거용 부동산을 소유하고 있지 않아야 합니다.
- 그 외의 경우: 위 조건을 충족하지 못하면 지명 문서에 추가 AVD가 부과됩니다.
탈세 방지 규정은 여전히 유효합니다
BSD와 SSD가 폐지되었음에도 불구하고, 홍콩의 인지세 조례는 명의인 거래를 통한 인지세 회피를 방지하기 위한 강력한 탈세 방지 규정을 유지하고 있습니다.
- 형식보다 실질: 세무국은 거래의 실질을 검토하며, 법적 문서를 넘어 실제 실질적 소유자를 식별합니다.
- 구성상의 신탁: 완료되지 않은 매매 계약이 존재하는 경우, 법률상 매도인은 매수인을 위한 신탁으로 부동산을 보유하는 것으로 간주되어 인지세 납부 의무가 발생합니다.
- 신탁 계약: 부동산에 대한 신탁 관계를 생성하는 모든 문서는 인지세 목적상 양도 계약서로 취급됩니다.
- 일련의 거래: 여러 개의 연계된 거래는 실제 실질적 소유권 이전을 결정하기 위해 종합적으로 검토될 수 있습니다.
부동산 거래에 대한 실질적 영향
명의인 거래에서 인지세 발생 시점
| 거래 유형 | 인지세 처리 |
|---|---|
| 명의인 명의로 최초 구매 | 매매 가격에 AVD 납부 (관련 면제를 청구하는 경우 실질적 소유자의 상황에 기반) |
| 구매 후 신탁 선언서 작성 | 양도로 취급; 선언 시점의 시장 가치에 AVD 납부 |
| 실질적 이익 양도 | 대가 또는 시장 가치 중 더 높은 금액에 AVD 납부 |
| 가까운 친척 지명 (조건 충족 시) | 법정 요건을 충족하면 추가 AVD 면제 가능 |
| 법정 조건을 충족하지 못한 지명 | 지명에 추가 AVD 부과 |
관계 당사자가 고려해야 할 사항
명의인 부동산 거래를 고려하거나 체결할 때 당사자는 다음 사항을 인지해야 합니다.
- 이중 과세 위험: 부적절한 구조화는 최초 취득 시와 명의인 관계 설정 시 두 번 모두 인지세를 납부하는 결과를 초래할 수 있습니다.
- 신고 요건: 면제를 청구하는 구매자는 자신이 “자신을 위해 행동”한다고 신고해야 하며, 허위 신고는 심각한 결과를 초래합니다.
- 서류 증빙: 세무국은 관계 및 실질적 소유권의 성격을 증명하는 포괄적인 서류를 요구할 수 있습니다.
- 시기 고려: 명의인 거래가 설정되는 시기는 중요합니다. 완료 전 지명은 취득 후 신탁과 다르게 처리됩니다.
- 시장 가치 평가: 대가가 명목상이거나 불분명한 경우, 세무국은 시장 가치를 기준으로 인지세를 평가합니다.
특별 사례 및 면제
단순 신탁 및 명의인 주식 보유
특정 법인 구조에서는 주식이 명의인 거래를 통해 보유될 수 있습니다. 홍콩 회사의 주식 양도의 경우:
- 현행 인지세는 양도 금액의 0.20%입니다 (2023년 11월 1일 발효).
- 세금은 매수인과 매도인이 균등하게 분담합니다 (각 0.10%).
- 인지세 조례 제27(5)조는 실질적 이익이 이전되지 않는 명목상의 대가를 위한 양도에는 부동산 종가인지세가 부과되지 않는다고 규정합니다.
- 이 면제는 주식이 양도되었지만 실질적 소유권이 변경되지 않은 경우(예: 동일 실질적 소유권 내의 구조 조정)에 적용됩니다.
그룹 내 양도 (제45조 면제)
인지세 조례 제45조는 연계 법인 간 홍콩 부동산 양도에 대한 면제를 규정합니다. 두 회사는 다음 조건 하에서 “연계”된 것으로 간주됩니다.
- 한 회사가 다른 회사의 발행 주식 자본의 최소 90%를 실질적으로 소유하거나;
- 제3의 회사가 양 회사의 발행 주식 자본의 최소 90%를 실질적으로 소유하는 경우
준수 및 집행
인지세 납부 의무 및 기한
인지세가 부과되는 모든 문서는 정해진 기한 내에 인지세를 납부해야 합니다.
- 홍콩에서 작성된 문서: 작성일로부터 30일 이내
- 홍콩 외에서 작성된 문서: 홍콩에서 최초 수령일로부터 30일 이내
- 기한 후 납부에 대한 제재: 기한 후 납부에는 과태료가 적용되며, 이는 납부할 세액과 지연 기간에 따라 계산됩니다.
준수하지 않을 경우의 결과
인지세 납부 의무를 제대로 이행하지 못하면 다음과 같은 결과가 발생할 수 있습니다.
- 과태료: 기한 후 납부 또는 과소 납부에 대한 상당한 벌금
- 집행 불가능성: 인지세를 납부하지 않은 문서는 홍콩 법원에서 증거로 채택되지 않습니다.
- 형사 고발: 심각한 사건의 경우 인지세 조례에 따른 형사 고발이 이루어질 수 있습니다.
- 재평가: 명의인 거래가 허위로 신고된 것으로 발견되면, 세무국은 인지세 납부 의무를 재평가할 수 있습니다.
✅ 핵심 요약
- 홍콩에서 인지세 납부 의무는 실질적 소유권에 따라 결정됩니다. 실질적 소유권이 이전되는 명의인 거래는 인지세를 피할 수 없습니다.
- 현행 제도(2024-2025)는 AVD에만 초점을 맞추며, BSD와 SSD는 2024년 2월 28일에 폐지되었지만, 탈세 방지 규정은 여전히 완전히 유효합니다.
- AVD 세율은 부동산 가격 구간에 따라 100 홍콩달러부터 4.25%까지 다양합니다.
- 신탁 선언서는 양도 계약서로 취급되어 부동산이 매매된 것처럼 인지세 납부 의무가 발생합니다.
- 가까운 친척에 대한 지명은 엄격한 법정 요건을 충족할 경우에만 면제될 수 있습니다 (지명받은 자가 자신을 위해 행동하고 다른 홍콩 주거용 부동산을 소유하지 않아야 함).
- 제45조 그룹 내 면제는 최소 90%의 공통 실질적 소유권을 가진 연계 법인 간 양도에 적용 가능하며, 2년 보유 요건이 적용됩니다.
- 적절한 서류 작성과 적시의 인지세 납부가 필수적입니다. 문서는 제재를 피하기 위해 30일 이내에 인지세를 납부해야 합니다.
- 홍콩의 복잡한 인지세 제도와 탈세 방지 규정을 고려할 때, 명의인 거래를 체결하기 전에 전문가의 조언을 구하는 것이 강력히 권장됩니다.
명의인 거래에 대한 홍콩의 인지세 규정을 파악하려면, 현재의 간소화된 세율과 지속적인 탈세 방지 원칙 모두를 신중하게 고려해야 합니다. BSD와 SSD의 폐지가 전반적인 환경을 단순화했지만, 근본적인 규칙은 변함없습니다. 인지세는 실질적 소유권을 따릅니다. 부동산 취득을 구조화하거나 고객에게 조언하는 경우, 항상 형식보다 실질을 우선시하고, 홍콩의 진화하는 인지세 제도에 대한 준수를 보장하기 위해 전문적인 지도를 구하시기 바랍니다.