광둥-홍콩-마카오 그레이터 베이 에어리어(GBA)에서 부동산 투자를 고려하고 계신가요? 홍콩의 성숙한 부동산 과세 체계와 중국 본토의 진화 중인 접근법 사이의 현격한 차이를 이해하는 것은 정보에 기반한 의사결정에 필수적입니다. 홍콩이 포괄적이고 전 지역에 적용되는 부동산세 시스템을 운영하는 반면, 중국 본토는 제한된 시범 프로그램과 함께 실험적 단계에 머물러 있습니다. 본 가이드는 이 두 가지 뚜렷한 부동산 환경을 탐색하는 데 도움이 되도록 주요 차이점을 분석합니다.

홍콩의 부동산세 시스템: 투명하고 확립된 제도

홍콩의 부동산세 시스템은 수십 년간 운영되어 왔으며, 부동산 소유주에게 안정적이고 예측 가능한 틀을 제공합니다. 시장 가치를 기반으로 하는 전통적인 부동산세와 달리, 홍콩은 ‘과표가액(Rateable Value)’을 사용합니다. 이는 공개 시장에서의 부동산 연간 임대 가치 추정치입니다. 이 시스템은 차향물업고가서(RVD)가 관리하며, 정부 수입의 중요한 부분을 차지합니다.

홍콩에서 부동산세가 작동하는 방식

홍콩의 부동산세는 분기별로 선납하며, 임대 계약에 따라 소유주와 점유주 모두 납부 의무가 있을 수 있습니다. 과표가액은 시장 임대 가치를 기준으로 매년 재평가되며, 2024-25 회계연도 평가의 기준일은 2023년 10월 1일입니다.

누진세율 시스템 (2024-25 회계연도)

2024-25 회계연도 예산안은 기존의 단일 5% 세율을 대체하여 주거용 부동산에 대한 누진세율 시스템을 도입했습니다. 이 변경은 중고가 및 고급 주택에 큰 영향을 미칩니다.

정부지대: 추가 3% 부담

부동산세 외에도, 홍콩의 적용 대상 부동산은 과표가액의 3%에 해당하는 정부지대(Government Rent)를 납부해야 합니다. 이는 홍콩의 임대권 시스템에서 비롯된 것으로, 성 요한 대성당(St. John’s Cathedral)을 제외한 모든 토지를 정부가 원칙적으로 소유하고 있기 때문입니다.

중국 본토의 부동산세 체계: 실험적이고 제한적

홍콩의 포괄적 시스템과 달리, 중국 본토는 주거용 보유 부동산에 대한 전국적인 부동산세가 없습니다. 대신 2011년 1월 28일부터 두 도시에서 잠재적인 전국적 시행을 위한 시험장 역할을 하는 실험 프로그램을 운영하고 있습니다.

시범 프로그램: 상하이와 충칭

거래 기반 세금: 중국 본토의 실제 비용

지속적인 부동산세는 실험 단계에 머물러 있지만, 중국은 부동산 구매에 상당한 영향을 미치는 잘 정립된 거래 기반 세금 시스템을 가지고 있습니다.

• 매매계약세(Deed Tax): 구매자가 납부하며, 대부분의 주거용 부동산에 대해 1~1.5%의 우대세율이 적용됩니다(표준세율은 성별에 따라 3~5% 상이).
• 부가가치세(VAT): 부동산 매매 시 9%가 적용됩니다(2016년 4월 30일 이전 취득 부동산에 대해서는 5%의 간이과세 방법 적용 가능).
• 토지증치세(LVAT): 부동산 양도로 인한 과표이익에 대해 30%에서 60%의 누진세율이 적용되며, 매도자가 납부합니다.
• VAT 면제: 베이징, 상하이, 광저우, 선전에서 2년 이상 보유한 주거용 부동산은 면제됩니다.

토지 소유권: 근본적인 차이

홍콩의 임대권 시스템

홍콩은 포괄적인 임대권 체계로 운영되며, 1997년 이후 설정된 권리는 일반적으로 50년입니다. 정부임대권연장조례(Extension of Government Leases Ordinance)는 명확한 갱신 절차를 제공합니다. 갱신 불가능한 임대권은 추가 대가 없이 연 3%의 지대와 함께 자동으로 50년 연장됩니다.

중국 본토의 토지사용권

중국 본토는 토지 소유권과 토지사용권을 구분합니다.

• 주거용: 70년 토지사용권
• 산업/사무용: 50년 토지사용권
• 상업용: 40년 토지사용권
• 갱신 불확실성: 홍콩의 투명한 갱신 체계와 달리, 중국 본토는 상세한 국가 지침이 부족하여 기간이 만료됨에 따라 부동산 소유주에게 불확실성을 초래합니다.

직접 비교: 주요 차이점

국경 간 투자 시사점

중국 본토에 투자하는 홍콩 주민의 경우

• 높은 거래 비용: 본토 구매는 홍콩의 간단한 인지세 체계와 달리 상당한 선결제 비용(매매계약세 + 부가가치세)이 수반됩니다.
• 세제 개혁 불확실성: 부동산세 시범 프로그램이 확대되어 기존 보유분에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.
• 토지 권리 고려사항: 불확실한 갱신 조건의 40~70년 토지사용권 대 홍콩의 명확한 50년 임대권.
• 부가가치세(VAT) 계획: 주요 도시에서 부동산을 2년 이상 보유하여 VAT 면제 자격을 얻는 것을 고려하십시오.

홍콩에 투자하는 중국 본토 주민의 경우

• 예측 가능한 지속 비용: 부동산세와 정부지대는 투명하고 계산 가능합니다.
• 고급 부동산 영향: 누진세율 시스템(최대 12%)은 고가 부동산에 큰 영향을 미칩니다.
• 인지세 이점: 2024년 2월 28일부로 특별인지세(SSD), 매수자인지세(BSD), 신규주택인지세(NRSD)가 폐지되어 거래 비용이 감소했습니다.
• 안정적인 법적 체계: 홍콩의 성숙한 부동산 법률은 장기 보유에 더 큰 확실성을 제공합니다.

실용적인 세무 계획 전략

홍콩에서:

1. 과표가액 모니터링: 매년 재평가(기준일: 10월 1일)를 확인하십시오.
2. 누진세 영향 계산: 5~12% 누진세율이 과표가액 55만 홍콩달러 이상 부동산에 미치는 영향을 이해하십시오.
3. 분기별 납부액 고려: 현금 흐름 계획에 부동산세와 정부지대를 모두 포함하십시오.
4. 상업용 부동산 계획: 임대 계약에서 부동산세 납부 책임을 협상하십시오.

중국 본토에서:

1. 시범 프로그램 상태 확인: 부동산이 상하이 또는 충칭 기준에 해당하는지 확인하십시오.
2. 전략적 구매 시기 설정: 낮은 매매계약세율(현재 우대세율)의 혜택을 받으십시오.
3. 부가가치세(VAT) 면제를 위한 보유: 주요 도시에서 주거용 부동산을 2년 이상 보유하십시오.
4. 개혁 발표 모니터링: 보유분에 영향을 미칠 수 있는 부동산세 확대에 대한 정보를 지속적으로 파악하십시오.

홍콩 주민으로서 본토 부동산 투자를 고려하든, 본토 투자자로서 홍콩 기회를 탐색하든, 이러한 근본적인 차이를 이해하는 것은 성공적인 국경 간 부동산 전략에 중요합니다. 이 대조적인 접근 방식은 세제 시스템 발전 단계와 경제적 우선순위의 차이를 반영하므로, 양측 환경을 효과적으로 탐색하기 위해서는 전문적인 조언이 필수적입니다.