같은 건물 안에 있는 1층 상가와 그 위의 아파트가 서로 다른 부동산세(물업세)를 내는 이유가 궁금하신가요? 이는 홍콩이 복합용도 건물에 적용하는 독특한 과세 방식 때문입니다. 홍콩 도시 부동산의 70% 이상이 복합용도로 구성되어 있어, 차향물업고가서(RVD)가 이러한 건물을 어떻게 평가하는지 이해하는 것은 소유주, 투자자, 개발자 모두에게 필수적입니다. 본 가이드는 복합용도 건물의 부동산세가 단일용도 건물과 어떻게 다른지 그 특별한 고려사항을 설명합니다.

기본 원칙: 개별 세대 평가

일부 국가에서는 복합용도 건물을 하나의 단위로 평가하지만, 홍콩 차향물업고가서(RVD)는 명확한 원칙에 따라 운영됩니다: 각각 별도로 점유 가능한 세대는 개별적으로 평가됩니다. 이는 1층 상가, 2층 사무실, 상층부 주거용 세대 모두 각각의 특성과 유사한 시장 임대료를 기준으로 독립적인 평가를 받는다는 의미입니다.

세율 구조: 누진세율 vs. 일괄세율

복합용도 건물 내 세대 유형 간 가장 큰 차이는 적용되는 세율 구조입니다. 2024-25 회계연도부터 홍콩은 주거용 세대에 대해 누진세율을 도입한 반면, 상업용 세대는 일괄세율 체계를 유지하고 있습니다.

공용부분 평가: 누가 무엇을 납부하나요?

로비, 복도, 계단, 옥상, 외벽과 같은 공용부분은 복합용도 건물에서 특별한 고려가 필요합니다. 핵심 원칙은 다음과 같습니다: 수익을 창출하는 공용부분은 별도로 평가되며, 수익을 창출하지 않는 공용부분은 일반적으로 평가 대상이 아닙니다.

별도 평가되는 공용부분의 예

• 옥상 통신 장비 임대: 건물이 옥상 공간을 통신사에 임대하는 경우 별도의 과세가액 평가가 생성됩니다.
• 외벽 광고 공간: 건물 외관 광고 권리는 별도로 평가될 수 있습니다.
• 포디움 주차장: 상업적으로 운영되거나 제3자에게 임대되는 경우 별도 평가가 적용됩니다.

실전 고려사항: 이해관계자별 가이드

부동산 투자자를 위한 조언

복합용도 건물에 투자할 때는 다음과 같은 세금 영향을 고려해야 합니다.

개발사 및 기획자를 위한 조언

• 사업성 분석 시 세금 영향: 다른 세율 구조는 투자 수익률에 영향을 미칩니다. 상업용은 일괄 5%를 유지하지만, 고급 주거용은 누진세율을 적용받습니다.
• 마케팅 고려사항: 고가의 주거용 세대(과세가액 > 55만 HKD)는 누진세율을 적용받아 구매자의 매력도와 가격 책정에 영향을 줄 수 있습니다.
• 공용부분 수익: 옥상 또는 외벽 임대 수익은 소유자회의에 추가적인 세금 부담을 생성합니다.

연간 재평가 절차

RVD는 과세가액이 현재 시장 임대료 수준을 반영하도록 매년 일반 재평가를 실시합니다. 복합용도 건물의 경우, 이는 각 용도 범주별로 별도의 검토가 이루어짐을 의미합니다.

1. 평가 기준일: 전년도 10월 1일 (예: 2025-26 평가의 경우 2024년 10월 1일)
2. 시행일: 새로운 과세가액은 매년 4월 1일부터 적용됩니다.
3. 공개: 새로운 평가 목록은 3월 중순에 공개 검토를 위해 발표됩니다.
4. 이의제기 기간: 약 2.5개월 (보통 3월 17일부터 5월 31일까지) 동안 R20A 양식을 통해 이의를 제기할 수 있습니다.

홍콩의 복합용도 건물 부동산세 방식을 이해하는 것은 단순한 세무 준수 문제를 넘어, 정보에 기반한 부동산 투자, 개발 계획 및 재무 관리에 필수적입니다. 고가 주거용 세대에 누진세율이 적용되고 상업용 공간은 일괄세율 구조를 유지함에 따라, 복합용도 건물 내의 재정적 역학은 그 어느 때보다 복잡해졌습니다. 부동산 소유주, 투자자, 개발사 누구라도 이러한 특별 고려사항에 대해 정보를 습득하는 것은 홍콩의 독특한 도시 환경에서 더 나은 결정을 내리고 예상치 못한 부담을 피하는 데 도움이 될 것입니다.