你知道嗎？香港稅務局（IRD）可以在你提交物業稅報稅表後長達6年內對其進行審核。物業稅適用於所有源自香港不動產的租金收入，稅率為15%。了解審核過程不僅關乎合規，更是保護你財務利益的重要一環。無論你是經驗豐富的物業投資者，還是首次成為業主，要順利應對稅務局的審核，都需要充分的準備、完整的文件記錄，以及對自身權利和責任的清晰理解。

了解香港的物業稅制度

香港的物業稅計算方式直接，但要求業主進行細緻的紀錄保存。此稅項適用於所有源自香港不動產的租金收入，不論業主是香港居民或非居民。計算公式如下：

20%的法定免稅額（即淨應評稅值的80%）是自動適用於維修及其他支出，這意味著你無需為這些開支提供收據。然而，這也代表你不能在此免稅額以外再申索其他扣除。

「先評稅，後審核」的運作模式

與一些設有定期審核週期的地區不同，香港採用「先評稅，後審核」的制度。稅務局會根據你提交的報稅表發出評稅通知，但他們保留在法律規定的時限內隨時調查你申報內容的權利。這意味著你有可能在提交報稅表數月甚至數年後才收到審核通知。

物業稅審核為何發生？常見觸發因素

稅務局並未公布一份確切的審核觸發因素清單，但多年的經驗揭示了會增加你被審核風險的模式。了解這些觸發因素有助你避免不必要的審查，並確保你的合規狀況能經得起考驗。

物業稅審核流程：逐步拆解

當稅務局選中你的物業稅報稅表進行審核時，流程通常會遵循一個結構化的步驟。了解每個階段有助你作出適當回應，保護自身權益。

第一階段：初步審閱及查詢信

在審閱你的物業稅報稅表後，如果稅務局有疑問或發現不一致之處，他們會發出查詢信。這封正式信函通常會要求：

• 支持你租金收入申報的具體文件
• 相關期間的租約副本
• 對申報中任何不一致之處的解釋
• 顯示租金收據的銀行月結單

你通常有一個月的時間回覆查詢信。如需更多時間，你可以提供合理理由申請延期。

第二階段：補加評稅及第82A條程序

如果稅務局斷定你少繳了稅款，他們可能會發出補加評稅通知。對於不涉及實地審核或調查的物業稅個案，他們會遵循《稅務條例》第82A條的程序：

1. 書面通知： 稅務局局長發出通知，表明有意評定補加稅
2. 提供詳情： 通知書會列明涉嫌的違規事項或少繳稅款的細節
3. 回應權利： 你至少有21天提交書面申述及證據
4. 發出評稅： 如對你的回應不滿意，稅務局會發出補加評稅
5. 上訴權利： 你可在評稅通知書發出後一個月內，向稅務上訴委員會提出上訴

不合規的罰則：你面臨的風險

香港的《稅務條例》對物業稅不合規行為訂有嚴厲罰則。後果視乎違規的性質及嚴重程度而定：

補加評稅的時限

稅務局發出補加物業稅評稅有特定的時限：

• 一般個案： 在相關課稅年度結束後6年內
• 欺詐或蓄意逃稅個案： 在相關課稅年度結束後10年內

欺詐個案的延長時限顯著增加了你的潛在風險期，因此從一開始就做好合規工作至關重要。

紀錄保存要求：你的審核防線

妥善保存紀錄不僅是法律要求，更是你在審核期間的主要防線。《稅務條例》規定，物業業主必須保存特定紀錄長達7年。

必須保存的基本紀錄

• 租約協議： 所有租賃協議、修訂及續約文件
• 租金收入紀錄： 所有已收租金款項的證明，包括銀行月結單
• 往來通訊： 與租賃條款、租金調整或糾紛相關的信件及電郵
• 追收紀錄： 追收逾期租金行動的任何文件
• 公用地方出租紀錄： 來自公用地方的租金收入紀錄（如適用）
• 語言要求： 所有紀錄必須以英文或中文保存（第51C條）

實用審核準備清單

做好審核準備，意味著在收到任何通知前已建立好系統。遵循以下全面清單，確保你已準備就緒：

持續合規（在審核前）

• ☐ 按時間順序整理過去7年的所有租約
• ☐ 保存完整的租金收入紀錄，顯示所有收款金額
• ☐ 保存與所有租務事宜相關的通訊檔案
• ☐ 在物業稅報稅表（BIR57/BIR58）發出日期起1個月內提交
• ☐ 如須課稅但未收到報稅表，須在課稅年度結束後4個月內書面通知稅務局
• ☐ 考慮透過「稅務易」（eTax）電子報稅以獲自動延期
• ☐ 覆核往年評稅的準確性及一致性

當你收到審核通知時

• ☐ 仔細閱讀稅務局信件，並記下所有要求提供的資料
• ☐ 在日曆標記回覆期限（通常為收到信件後1個月）
• ☐ 如有需要，立即以合理理由申請延期
• ☐ 收集稅務局要求的所有證明文件
• ☐ 為任何不一致之處準備清晰的書面解釋
• ☐ 考慮就複雜個案尋求稅務專業人士協助
• ☐ 在期限內作出全面回覆
• ☐ 保存與稅務局所有往來通訊的副本

如面對補加稅評稅（第82A條）

• ☐ 仔細審閱通知書及涉嫌違規事項的詳情
• ☐ 準備書面申述並收集支持證據
• ☐ 在21天內（提供的最短期限）提交回應
• ☐ 如評稅已發出，考慮在1個月內向稅務上訴委員會提出上訴
• ☐ 就嚴重個案尋求專業稅務意見

業主的特別注意事項

非居民業主

香港的地域來源徵稅原則意味著，非居民業主同樣需要就香港的租金收入繳納物業稅。特別注意事項包括：

• 必須通知稅務局其須課稅責任（同樣是4個月期限）
• 必須提交所需的物業稅報稅表（BIR57/BIR58）
• 應保存妥善紀錄，以便稅務局查閱
• 如居於香港境外，或需委任本地代表

公用地方及業主立案法團

如果大廈的公用地方（如天台空間、停車位或儲物室）被出租，相關租金收入須課繳物業稅。業主須共同負責：

• 在其物業稅報稅表上申報該租金收入
• 繳付相應的物業稅
• 如未收到關於公用地方收入的報稅表，須書面通知稅務局

了解你在審核過程中的權利

物業業主在審核過程中擁有重要的權利，以保障他們受到公平對待。了解這些權利能確保你的權益：

• 申述權利： 根據第82A條發出補加稅評稅前，至少有21天提交書面申述
• 上訴權利： 可在評稅通知書發出後一個月內，向稅務上訴委員會提出上訴
• 延期權利： 可憑合理理由申請延長回覆查詢信的時間
• 專業代表權利： 可委聘稅務顧問或會計師代表你
• 正當程序權利： 稅務局必須遵循適當程序並給予充分通知

在香港，物業稅合規需要持續關注細節並建立妥善的系統。雖然審核可能帶來壓力，但只要備有組織有序的紀錄、了解流程並知悉自身權利，就能將潛在的危機轉化為可管理的行政程序。謹記：妥善合規的成本，永遠低於解決審核問題所需的罰款、利息及專業費用。