홍콩 부동산에 투자할 계획이 있으신가요? 상업용과 주거용 중 어떤 것이 세무상 더 유리할지 고민이신 분들을 위해, 2024-2025 회계연도를 기준으로 한 홍콩 부동산 임대소득의 세무 처리 차이를 상세히 비교해 드립니다. 개인 임대인과 법인 투자자 모두, 올바른 세제 선택이 투자 수익률에 미치는 영향을 이해하는 것이 매우 중요합니다.

홍콩 부동산세(물업세)의 기본 원리

홍콩의 부동산세는 정부 및 영사관 부동산을 제외한 모든 토지와 건물에 적용되며, 표준 세율은 순과세가액(Net Assessable Value)의 15%입니다. 흔히 오해하는 것과 달리, 이 기본 부동산세율은 상업용과 주거용 모두 동일합니다. 차이는 순과세가액 계산 방식과 추가적으로 부과되는 차향(Rates)에 있습니다.

순과세가액은 (임대수입 – 납부한 차향) × 80%로 계산됩니다. 여기서 20% 공제는 수리 및 경비용에 대한 법정공제를 의미합니다. 따라서 총 임대수입에 대한 실효세율은 실제로 12%(80%의 15%)입니다.

부동산세 계산 예시

1. 단계 1: 순임대수입 계산: 연간 임대료 50만 홍콩달러 – 납부한 차향 2.5만 홍콩달러 = 47.5만 홍콩달러
2. 단계 2: 20% 법정공제 적용: 47.5만 홍콩달러 × 80% = 38만 홍콩달러 (순과세가액)
3. 단계 3: 15% 부동산세율 적용: 38만 홍콩달러 × 15% = 5.7만 홍콩달러 (총 부동산세)

상업용 vs 주거용 부동산: 세무 처리 비교

기본 부동산세율은 동일하지만, 홍콩에서 상업용과 주거용 부동산의 세무 처리에는 몇 가지 중요한 차이가 있습니다. 가장 큰 차별점은 차향 구조와 이용 가능한 공제 항목에 있습니다.

차향(Rates): 핵심 차별화 요소

차향은 부동산 소유자에게 과세가액(Rateable Value)을 기준으로 부과되는 정부 부담금입니다. 이 부분에서 상업용과 주거용 부동산은 크게 다릅니다.

• 상업용 부동산: 과세가액의 5% 정률이 적용됩니다.
• 주거용 부동산: 누진세율이 적용됩니다: 과세가액 최초 55만 홍콩달러는 5%, 다음 25만 홍콩달러는 8%, 잔액은 12%입니다.

법인 소유주의 선택: 사업소득세(이득세)의 장점

법인이 홍콩 부동산을 소유할 경우, 세무 처리가 더욱 세분화되고 잠재적으로 더 유리해질 수 있습니다. 법인이 홍콩 부동산에서 얻는 임대소득은 일반적으로 부동산세가 아닌 사업소득세(Profits Tax) 과세 대상입니다.

2단계 사업소득세율 (2024-2025)

홍콩의 2단계 사업소득세 제도 하에서:

• 법인: 최초 200만 홍콩달러 이익에 대해 8.25%, 잔액에 대해 16.5%
• 비법인 사업: 최초 200만 홍콩달러 이익에 대해 7.5%, 잔액에 대해 15%

법인의 부동산세 면제

홍콩에서 사업을 영위하는 법인은 임대소득이 사업소득세 과세 대상인 경우, 서면으로 부동산세 면제를 신청할 수 있습니다. 이 면제는 여러 가지 장점을 제공합니다.

• 동일 소득에 대한 이중과세 방지
• 실제 발생 비용 공제 가능 (20% 법정공제에 국한되지 않음)
• 상업건물 공제 청구 가능
• 2단계 세율 제도 하에서 더 낮은 실효세율 적용 가능

상업건물 공제: 주요 장점

사업소득세 제도 하에서 운영되는 상업용 부동산 소유주에게 주어지는 중요한 장점은 상업건물 공제 자격입니다.

• 연간 공제: 사업 목적으로 사용되는 상업용 건물 또는 구조물에 대한 자본지출의 4%
• 예시: 상업용 건물 건설에 5,000만 홍콩달러가 지출되었다면, 소유주는 연간 200만 홍콩달러를 공제로 청구할 수 있습니다. 16.5%의 사업소득세율을 적용하면, 이는 연간 약 33만 홍콩달러의 세금 절감 효과로 이어집니다.

인지세 고려사항: 최근 주요 변경점

임대계약 인지세

상업용 및 주거용 부동산 임대계약 모두 연간 임대료를 기준으로 계산된 인지세가 적용됩니다.

주요 인지세 변경 (2024년 2월 28일 발효)

홍콩 부동산 시장 활성화를 위한 중대한 조치로, 정부는 다음과 같은 여러 인지세 조치를 폐지했습니다.

• 특별인지세(SSD): 폐지 – 이전에는 구매 후 3년 이내에 매각하는 부동산에 적용되었습니다.
• 매수자인지세(BSD): 폐지 – 이전에는 홍콩 영주권자가 아닌 구매자에게 적용되었습니다.
• 신규주택인지세(NRSD): 폐지 – 이전에는 추가 주거용 부동산 구매에 적용되었습니다.

어떤 것이 더 세무 효율적인가?

홍콩에서 상업용과 주거용 부동산 임대 중 어느 것이 더 세무 효율적인지는 여러 요인에 따라 달라집니다.

상업용 투자를 선호하는 요인

• 상업건물 공제: 사업소득세 하에서 보유한 부동산에 대한 4% 연간 공제는 과세소득을 크게 줄일 수 있습니다.
• 사업비 공제: 사업소득세 제도 하에서 실제 비용을 청구할 수 있는 범위가 더 넓습니다.
• 정률 차향 구조: 주거용 누진세율에 비해 과세가액의 5% 정률로 더 간단합니다.

주거용 투자를 선호하는 요인

• 인지세 부담 완화: 2024년 2월 이후 SSD, BSD, NRSD 폐지.
• 주택대출이자 공제: 자가 거주자의 경우 급여소득세 또는 개인과세평가 하에서 연간 최대 10만 홍콩달러까지 공제 가능합니다.
• 개인과세평가 옵션: 개인 소유주가 세무 처리를 최적화할 수 있는 유연성이 더 높습니다.

홍콩에서 상업용과 주거용 부동산 중 어떤 것을 투자하시든, 세무 영향을 이해하는 것이 수익을 극대화하는 데 중요합니다. 상업용은 건물 공제와 단순한 차향 구조를 통해 장점을 제공하는 반면, 주거용은 최근의 인지세 부담 완화와 잠재적인 개인 세금 공제를 통해 혜택을 받습니다. 최적의 선택은 귀하의 구체적인 상황, 투자 목표, 그리고 부동산을 개인 명의로 보유할지 법인 구조를 통해 보유할지에 따라 달라집니다. 항상 자격을 갖춘 세무 전문가와 상담하여 귀하의 고유한 상황에 맞는 전략을 수립하시기 바랍니다.