홍콩의 역동적인 복합용도(Mixed-Use) 부동산에 투자를 고려하고 계신가요? 제한된 토지 공급과 진화하는 도시 경관 속에서 주거, 상업, 소매 공간이 결합된 개발 사업은 점점 더 인기를 얻고 있습니다. 하지만 중요한 질문이 있습니다: 2024-2025년 현재, 홍콩의 인지세 제도는 이러한 복합 부동산에 어떻게 적용될까요? 좋은 소식은 최근 개혁으로 제도가 획기적으로 단순화되어 세금 부담을 정확히 계산하기가 그 어느 때보다 쉬워졌다는 점입니다.

홍콩의 복합용도(Mixed-Use) 개발이란?

복합용도 개발은 도시 밀집 문제에 대한 홍콩의 혁신적인 해결책입니다. 이 통합 구조물은 단일 건물 또는 마스터 플랜 사이트 내에서 서로 다른 부동산 용도(일반적으로 상업 또는 소매 공간 위에 주거용 유닛)를 원활하게 결합합니다. 전통적인 상가주택(Shop-house)부터 사무실, 호텔, 아파트가 있는 현대식 초고층 빌딩에 이르기까지, 이러한 하이브리드 부동산은 토지 효율을 극대화하면서 활기차고 자족적인 커뮤니티를 창출합니다.

공식 분류 기준

홍콩 세무국(IRD)은 몇 가지 주요 서류를 검토하여 부동산 분류를 결정합니다. 적절한 인지세 평가를 위해서는 이러한 기준을 이해하는 것이 필수적입니다:

1. 건축 도면: 건물 당국이 승인한 각 층 및 유닛의 용도를 보여주는 도면.
2. 공동계약서(Deed of Mutual Covenant, DMC): 허용 용도, 제한 사항 및 관리 구조를 정의하는 관리 문서.
3. 사용승인서(Occupation Permit): 준공 시 허용된 용도를 명시하는 공식 허가서.
4. 거래 서류: 부동산과 그 허용 용도를 설명하는 매매 계약서.

홍콩의 단순화된 인지세 제도 (2024-2025)

2024년 개혁: 부동산 구매자에게 게임 체인저

홍콩의 인지세 환경은 2024년 역사적인 변화를 겪으며, 복합용도 개발을 포함한 모든 부동산에 대한 과세 방식이 근본적으로 바뀌었습니다. 2024년 2월 28일부터 정부는 주거용 부동산에 대한 모든 수요 관리 조치를 폐지했습니다:

• 특별인지세(SSD) 폐지: 취득 후 24개월 이내에 매각하는 부동산에 대한 벌칙이 더 이상 없습니다.
• 매수자인지세(BSD) 폐지: 홍콩 영주권자가 아닌 구매자에 대한 추가 부담이 없습니다.
• 신규주택인지세(NRSD) 폐지: 두 번째 주택 구매자에 대한 추가 세금이 없습니다.
• 통합 종가인지세(AVD): 모든 구매자는 거주지 상태와 관계없이 Scale 2 세율을 적용받습니다.

현행 종가인지세(AVD) Scale 2 세율

홍콩의 모든 부동산 거래는 이제 동일한 Scale 2 누진세율 구조를 따릅니다. 다음 표는 2024년 2월 28일 이후 체결된 계약에 적용되는 현행 세율을 보여줍니다:

참고: 인지세는 계약서에 명시된 대금과 부동산의 시장가치 중 더 높은 금액을 기준으로 계산됩니다.

새 제도 하에서 복합용도 개발의 과세 방식

통합 접근법: 모든 부동산에 동일한 세율

2024년 개혁은 복합용도 부동산의 인지세 처리를 획기적으로 단순화했습니다. 현행 제도 하에서 모든 부동산(순수 주거용, 순수 비주거용 또는 복합용도)은 동일한 Scale 2 AVD 세율이 적용됩니다. 이는 다음을 의미합니다:

• 소매점 위에 주거용 유닛이 있는 복합용도 건물은 Scale 2 세율로 과세됩니다.
• 복합용도 개발 단지 내 개별 유닛은 Scale 2 세율로 과세됩니다.
• 주거용 대 상업용 비율에 따른 차등 처리가 없습니다.
• 구매자의 거주지 상태나 부동산 보유 이력에 관계없이 추가 부담금이 없습니다.

복합용도 부동산에 대한 배분 고려사항

주거 및 비주거 요소를 모두 포함하는 부동산의 경우 다음과 같은 원칙이 적용됩니다:

건물 전체 거래: 복합용도 건물 전체가 매각될 때(예: 1층에 상점, 위층에 주거용 유닛이 있는 개발 사업), 인지세는 총 거래대금에 적용 가능한 Scale 2 세율로 계산됩니다. 주거용과 상업용 구성 요소 간의 배분은 필요하지 않습니다.

개별 유닛 거래: 복합용도 개발 단지 내 개별 유닛이 별도로 매각될 때, 각 거래는 개별 거래대금을 기준으로 인지세가 부과됩니다. 특정 유닛의 분류(주거용 또는 비주거용)는 승인된 용도에 따라 결정되지만, Scale 2 하에서는 세율이 동일합니다.

복합용도 부동산에 대한 실전 계산 예시

예시 1: 복합용도 개발 단지 내 주거용 유닛

시나리오: 홍콩 영주권자가 복합용도 건물(1층 소매, 1~20층 주거)의 15층에 위치한 주거용 아파트를 800만 홍콩달러에 구매합니다.

• 부동산 가치: 800만 홍콩달러
• 적용 세율: 3% (664.3만~900만 홍콩달러 구간)
• 납부 인지세: 800만 홍콩달러 × 3% = 24만 홍콩달러
• 추가 부담금: 없음 (BSD 및 SSD 폐지)

예시 2: 복합용도 개발 단지 내 상업용 점포

시나리오: 한 회사가 동일한 복합용도 개발 단지 1층의 소매점을 1,200만 홍콩달러에 구매합니다.

• 부동산 가치: 1,200만 홍콩달러
• 적용 세율: 3.75% (1,008만~2,000만 홍콩달러 구간)
• 납부 인지세: 1,200만 홍콩달러 × 3.75% = 45만 홍콩달러
• 추가 부담금: 없음

예시 3: 복합용도 건물 전체

시나리오: 한 부동산 개발업자가 재개발을 위해 5개의 소매점과 30개의 주거용 유닛을 포함하는 복합용도 건물 전체를 1억 5,000만 홍콩달러에 구매합니다.

• 부동산 가치: 1억 5,000만 홍콩달러
• 적용 세율: 4.25% (2,173.9만 홍콩달러 초과)
• 납부 인지세: 1억 5,000만 홍콩달러 × 4.25% = 637.5만 홍콩달러
• 추가 부담금: 없음

중요한 규정준수 고려사항

복합용도 부동산에 대한 평가 방법론

인지세는 다음 중 더 높은 금액을 기준으로 계산됩니다:

• 매매 계약서에 명시된 대금, 또는
• 홍콩 세무국(IRD)이 결정한 부동산의 시장가치

복합용도 부동산의 경우, 주거용 대 상업용 구성 요소의 서로 다른 수익 창출 가능성과 시장 역학 관계로 인해 평가가 더 복잡할 수 있습니다. IRD는 거래 가격이 공정한 시장 가치를 반영하지 않는다고 판단할 경우 자체 평가를 실시할 수 있습니다.

임대 인지세

부동산 구매에 대한 인지세 외에도, 복합용도 부동산에 대한 임대차 계약도 인지세가 부과됩니다. 세율은 다음과 같습니다:

홍콩의 단순화된 인지세 제도는 복합용도 부동산 투자를 그 어느 때보다 접근하기 쉽고 예측 가능하게 만들었습니다. 복잡한 추가 부담금이 폐지되고 모든 부동산 유형에 걸쳐 세율이 통일됨에 따라, 구매자는 이제 더 큰 확신을 가지고 세금 부담을 계산할 수 있습니다. 그러나 서로 다른 부동산 용도, 수익원, 규제적 고려사항을 결합한 복합용도 개발의 고유한 특성은 여전히 신중한 계획과 전문적인 조언을 필요로 합니다. 전통적인 상가주택을 구매하든 현대식 복합용도 타워를 구매하든, 홍콩의 역동적인 부동산 시장에서 정보에 입각한 투자 결정을 내리기 위해서는 현행 인지세 체계를 이해하는 것이 필수적입니다.