香港の不動産オーナーの皆さん、賃貸収入から控除できる経費はたった3種類しかないことをご存知ですか？多くの国では実際の経費を控除できますが、香港の不動産税制度は非常に限定的な控除枠組みで運営されています。このルールを理解することは、正しい税金を支払うか、予期しない納税義務を負うかの分かれ道になる可能性があります。今回は、不動産税の目的で賃貸収入から何を控除できるのか、そして何ができないのかを詳しく解説します。

香港独自の不動産税控除システム

香港の不動産税制度は、そのシンプルさと厳格な制限において特徴的です。不動産税は賃貸収入の純課税価値に対して標準税率の15%で課税されますが、その純価値を計算する道筋は、税務条例（IRO）によって規定された特定のルールに従います。この制度は分かりやすいように設計されていますが、その制限は、より柔軟な控除制度に慣れている不動産オーナーをしばしば驚かせます。

認められる3つの控除の詳細解説

香港の不動産税制度では、認められる控除は以下の3つだけです。それぞれを理解することは、正確な税務コンプライアンスと計画にとって極めて重要です。

1. 修繕・経費に対する法定控除（20%）

20%の法定控除は、香港の不動産税控除システムの基盤です。これは、差餉と回収不能家賃を差し引いた後の課税価値に自動的に適用される一律の控除です。

• 一律20%： 実際に発生した経費額（修繕費を全く使わなかった場合や、はるかに多く費やした場合でも）に関わらず固定
• 自動適用： 申告不要 – 税額計算時に自動的に適用されます
• 他の控除後の計算： 所有者が支払った差餉と回収不能家賃を差し引いた後に計算
• 増額不可： 実際の修繕費が賃貸収入の20%を超えていても、控除額は増えません
• 常に全額適用： 実際の経費が低くても、またはゼロでも、20%の控除は全額受けられます

2. 所有者が支払った差餉

所有者が支払うことに同意し、実際に支払った「差餉」（地租ではありません）のみが控除対象となります。この控除は、20%の法定控除を計算する前に適用されます。

• 「差餉」に限定： 地租（政府地租）は対象外（同じ納付書に記載されていても）
• 実際の支払いが必要： 課税年度中に実際に支払われている必要があります
• 二重の利益は不可： 政府の差餉補助金で相殺された差餉は控除できません
• 所有者の責任： テナントではなく、所有者が支払い責任を負っている場合のみ控除可能

3. 回収不能家賃

課税年度中に回収不能と確認された家賃は賃貸収入から控除できますが、厳格な条件が適用されます。

• タイミングが重要： 特定の年度中に回収不能と確認された金額のみが控除対象
• 過去に収入計上済みであること： 以前に課税対象収入に含まれていた家賃である必要があります
• 回収時の報告義務： 後日回収された場合は、回収年度の賃貸収入として報告する必要があります
• 書類が必須： 家賃が真に回収不能であることを証明する適切な書類が必要です

不動産税の計算ステップ

計算の順序を理解することは、正確な不動産税額を算出するために不可欠です。以下のステップに従って、ご自身の不動産税負担額を確認してください。

1. ステップ1：賃貸収入を確認
   家賃、ライセンス料、権利金、サービス料、テナントからオーナーに支払われる管理費、および未収の支払額を含みます。
2. ステップ2：差餉を控除（所有者支払いの場合）
   賃貸収入 – 所有者支払い差餉 = 法定控除前の課税価値
3. ステップ3：回収不能家賃を控除（該当する場合）
   課税価値 – 回収不能家賃 = 調整後課税価値
4. ステップ4：20%の法定控除を適用
   調整後課税価値 – (20% × 調整後課税価値) = 純課税価値
5. ステップ5：不動産税を計算
   純課税価値 × 15% = 納付すべき不動産税

実例による計算

2024-2025年度の不動産税を、以下の詳細で考えてみましょう：

• 年間賃貸収入：240,000香港ドル
• 所有者支払い差餉：10,000香港ドル
• 実際の修繕費：60,000香港ドル
• 建物管理費：15,000香港ドル

計算：

1. 賃貸収入：240,000香港ドル
2. 差し引き：所有者支払い差餉：10,000香港ドル
3. 課税価値：230,000香港ドル
4. 差し引き：20%法定控除：46,000香港ドル (20% × 230,000香港ドル)
5. 純課税価値：184,000香港ドル
6. 不動産税 (15%)：27,600香港ドル

控除できない経費：よくある誤解

香港の不動産税を理解する上で重要なのは、控除できない経費を知ることです。以下の経費は、不動産所有の正当なコストではありますが、不動産税の目的では認められない控除です。

不動産税に関する4つのよくある誤解を解く

誤解1：「実際の修繕費を控除できる」
現実： できません。実際の支出額に関わらず、一律20%の法定控除を受けます。修繕に10万香港ドル費やしても、課税価値が20万香港ドルであれば、控除額は依然として4万香港ドル（20%）です。

誤解2：「管理費は控除できる経費だ」
現実： できません。管理会社やビル管理組合に支払う建物管理費は、控除できません。これらは20%の法定控除の対象ではなく、法定控除はあくまで名目上の金額です。

誤解3：「差餉と一緒に地租も控除できる」
現実： できません。控除できるのは「差餉」のみです。差餉物業估価署からの同じ納付書に記載されていても、「地租」（政府地租）は認められない控除です。

誤解4：「テナントが支払うサービス料は私の賃貸収入を減らす」
現実： できません。サービス料、管理費、またはテナントがオーナーに（またはオーナーに代わって）支払うその他の金額は、第三者に渡される場合でも、課税対象となる賃貸収入に含まれます。

代替戦略：個人課税の選択

不動産税制度が制限的だと感じる不動産オーナーは、「個人課税」を選択することを検討できます。このオプションでは、賃貸収入が他の収入源と合算され、給与所得税の累進税率で課税されます。

個人課税の利点

• 住宅ローン利息の控除： 不動産取得のためのローンにかかる住宅ローン利息を控除可能（年間上限10万香港ドル）
• 損失の相殺： 賃貸損失を他の収入源と相殺できる
• 個人控除の適用： 扶養控除、高齢者控除、その他の個人控除を申告できる
• 実効税率の低下： 総所得が高い税区分を下回る場合、より少ない税金で済む可能性がある

個人課税を検討すべき人

• 多額の住宅ローン利息を支払っている不動産オーナー（年間最大10万香港ドル）
• 賃貸損失を他の収入と相殺したい個人
• 相当額の個人控除（2024-25年度の基礎控除：132,000香港ドル）の対象となる方
• 総所得が標準税率の閾値を下回るオーナー

法人による不動産所有：異なるルールが適用

香港法人が事業運営の一環として賃貸不動産を所有する場合、賃貸収入は通常、不動産税ではなく「利得税」（事業所得税）の対象となります。控除ルールも大きく異なります。

利得税（2024-2025年度税率）における主な違い

• 税率： 二段階制度：最初の200万香港ドルは8.25%、以降は16.5%
• 実際の経費が控除可能： 20%の法定控除だけでなく、実際のコストを申告できる
• 減価償却控除： 特定の資本的支出に対して利用可能
• 資金調達コストの控除： 住宅ローン利息と資金調達コストが認められる
• 損失の繰越： 事業損失は無期限に繰り越せる

コンプライアンスの基本：記録保存と申告

不動産オーナーは、実際の経費が不動産税制度では一般的に控除できない場合でも、すべての賃貸物件について適切な記録を維持する義務があります。

必要な書類（7年間保存）

• 賃貸借契約書： 現在および過去のすべての賃貸契約書
• 家賃領収書： 受け取ったすべての賃貸収入の記録
• 差餉納付書： 支払った差餉の証拠（控除を申告する場合）
• 支払記録： 年度中に実際に支払った差餉の記録
• 回収不能家賃の証拠： 家賃が回収不能であることを証明する書類

申告要件と期限

• 不動産税申告書（BIR57）： 税務局から発行された場合は提出必須
• 提出期限： 通常、発行日から1ヶ月以内（通常6月上旬）
• 延長可能： 税務代理人を通じて申請できる
• 罰則適用： 遅延提出や誤った情報に対して適用される

不動産オーナーのための戦略的計画

香港の不動産税控除制度の厳格な制限を考えると、税効率化のための戦略的計画が不可欠になります。

戦略1：20%法定控除のメリットを最大化する

20%の控除は固定されているため、実際の修繕・維持管理費が賃貸収入の20%を下回る場合、不動産オーナーは最も利益を得られます。維持状態が良く、修繕ニーズの低い比較的新しい物件は、大規模な維持管理を必要とする古い物件よりも、不動産税の方が有利だと感じるかもしれません。

戦略2：所有構造を適切に設計する

• 多額の住宅ローン利息がある個人所有： 住宅ローン利息控除を申告するために個人課税を検討
• 多額の運営経費を伴う複数物件： 利得税下での法人所有が望ましい場合がある
• 資金調達が最小限の投資用不動産： 標準的な不動産税が最もシンプル

戦略3：回収不能家賃を適切に文書化する

家賃を滞納するテナントがいる場合：

• すべての回収努力を徹底的に文書化する
• 家賃が真に回収不能となる時期について法律の助言を得る
• 控除の申告を課税年度内で適切にタイミングを計る
• 後日の回収がないか監視し、それに応じて報告する

香港の不動産税控除制度は意図的にシンプルですが、制限的です。20%の法定控除は自動的な救済を提供しますが、実際の経費を控除できないということは、不動産オーナーが戦略的に計画を立てなければならないことを意味します。住宅ローン利息控除のための個人課税であれ、事業用不動産のための法人構造化であれ、これらのルールを理解することは税効率化に不可欠です。この制度は分かりやすいものですが、専門家のアドバイスは代替的な課税オプションの複雑さを乗り切り、香港独自の税