香港で商業用不動産を所有または賃貸している事業主やテナントの皆様は、事業収益に大きな影響を与える可能性のある2種類の不動産関連費用についてご存知でしょうか？「差餉」はほぼすべての商業用物件に適用されますが、「地租」は物件の所在地や土地契約の条件に基づき、特定の物件のみに適用されます。これらの義務を理解することは、単なるコンプライアンスを超え、賢明な財務計画の策定、効果的な賃貸契約交渉、そして高額な罰則の回避につながります。本記事では、香港の商業用不動産に対する課税制度を分かりやすく解説します。

基本概念の理解：課税標準額（Rateable Value）

差餉と地租を理解する前に、その基礎となる「課税標準額」について知る必要があります。これは、指定された評価基準日時点での、公開市場における物件の年間推定賃貸価値です。2025-26年度の評価基準日は2024年10月1日であり、この評価額は2025年4月1日から適用されます。

差餉物業估価署（RVD）は、お客様の物件と同等の地域の実際の公開市場賃料を分析して課税標準額を決定します。考慮される要素は以下の通りです：

• 物件の面積、立地、アクセスのしやすさ
• 仕上げや設備の質
• 交通の便や周辺施設
• 物件の築年数と状態
• 管理および維持の水準

差餉：普遍的な商業用不動産税

差餉とは？

香港の差餉は、1845年より差餉条例（第116章）に基づいて課されています。これは不動産に対する間接税であり、その税収は政府の一般収入の一部となります。差餉条例第36条で特に免除されていない限り、香港のほぼすべての商業用不動産が差餉の対象となります。

商業用不動産の現行税率

2025-26年度において、商業用（非住宅用）不動産は、その課税標準額に対して一律5%の税率で課税されます。高額物件に対して累進税率が適用される住宅用物件とは異なり、商業用物件の税率は物件価値に関わらず一律です。

地租：選択的に課される不動産費用

地租とは？

地租は、1997年5月30日に制定された地租（評価及び徴収）条例（第515章）によって規定されています。これは税金ではなく、政府との土地契約に基づく賃貸料の義務であり、課税標準額の3%で計算されます。

どのような物件が地租を支払うのか？

差餉とは異なり、地租は以下の特定の物件にのみ適用されます：

• 新九龍の物件： 九龍の境界街以北の地域
• 新界の物件： 離島を含む
• 1985年以降の契約： 1985年5月27日以降に付与された土地契約
• 延長された契約： 1985年5月27日以降に延長された非更新可能な土地契約
• 明示的な義務がある物件： 3%の地租支払いを要求する条項がある契約を持つ物件

差餉と地租の比較

実例による計算

異なる商業用不動産のシナリオで、これらの費用が実際にどのように計算されるかを見てみましょう。

例1：セントラル地区のオフィス（1985年以降の契約）

• 物件： セントラル地区の商業オフィス
• 契約： 1990年付与（地租対象）
• 課税標準額： 1,200,000香港ドル
• 年間差餉： 1,200,000香港ドル × 5% = 60,000香港ドル
• 年間地租： 1,200,000香港ドル × 3% = 36,000香港ドル
• 年間総費用： 96,000香港ドル（課税標準額の8%）
• 四半期ごとの支払額： 24,000香港ドル

例2：モンコクの小売店舗（新九龍）

• 物件： モンコクの1階小売店舗
• 所在地： 新九龍（地租対象）
• 課税標準額： 800,000香港ドル
• 年間差餉： 800,000香港ドル × 5% = 40,000香港ドル
• 年間地租： 800,000香港ドル × 3% = 24,000香港ドル
• 年間総費用： 64,000香港ドル
• 四半期ごとの支払額： 16,000香港ドル

例3：シェンワン地区のオフィス（1985年以前の契約）

• 物件： シェンワン地区の商業オフィス
• 契約： 1980年付与（地租対象外）
• 課税標準額： 900,000香港ドル
• 年間差餉： 900,000香港ドル × 5% = 45,000香港ドル
• 年間地租： 該当なし
• 年間総費用： 45,000香港ドル（課税標準額の5%）
• 四半期ごとの支払額： 11,250香港ドル

支払いスケジュールと期限

差餉と地租は、いずれも前払いの四半期払いです。差餉物業估価署は、毎年1月初旬、4月初旬、7月初旬、10月初旬頃に電子納付通知書を発行します。

商業用賃貸契約交渉の戦略

香港で商業用賃貸契約を交渉する際には、差餉と地租に関する明確な取り決めが不可欠です。以下に一般的なアプローチを示します：

1. グロスレント： 基本賃料に差餉と地租が含まれる（家主負担）
2. ネットレント： テナントが基本賃料に加えて差餉と地租を支払う
3. ハイブリッド方式： 家主が地租を、テナントが差餉を支払う（またはその逆）
4. 明示的な条項： 賃貸契約書には常に明確で具体的な文言を含める

不動産取得時のデューデリジェンス

商業用不動産を取得する前には、徹底的なデューデリジェンス（調査）を実施してください：

• 現在の課税標準額を確認： 差餉物業估価署の「物業資訊網」で評価リストを確認
• 地租の適用可否を確認： 所在地と契約日付に基づいて判断
• 土地契約条件を確認： 地租の支払義務を確認
• 支払状況を確認： 未払いがないことを確認（未払いがあると追加徴収の対象となる可能性）
• 継続的な費用を計算： 差餉と地租を投資収益率の計算に組み込む

異議申し立てと不服申立ての手続き

お客様の物件の課税標準額が正しくないと考える場合、異議を申し立てる権利があります：

1. R20A様式を提出： その年の5月31日までに提案書を提出
2. 証拠を提供： 課税標準額が市場賃料を反映していない理由を示す
3. 支払いを継続： 異議申し立てが審理中でも、要求された通りに差餉と地租を支払う必要がある
4. 必要に応じて不服申立て： 結果に不満がある場合は、土地審裁処に不服申立てを行う

香港の差餉と地租制度を適切に理解し、これらの費用が普遍的であるか選択的であるかを把握することは、商業用不動産の所有者やテナントにとって非常に重要です。これらの概念をマスターすることで、情報に基づいた意思決定が可能となり、より良い賃貸契約条件の交渉や、高額な罰則の回避につながります。具体的な義務については、差餉物業估価署のオンラインリソースで確認し、複雑な状況では不動産の専門家に相談することをお勧めします。