香港のサービスアパートメントから賃貸収入を得ていますか？香港の活気あるホスピタリティセクターと柔軟な住居への需要の高まりにより、サービスアパートメントは収益性の高い投資対象となっています。しかし、その税務上の取り扱いは複雑です。従来の住宅賃貸とは異なり、サービスアパートメントは物件の貸し出しとホスピタリティサービスが融合しており、特有の税務上の考慮点が生じます。本ガイドでは、2024-2025年度における香港のサービスアパートメントに対する不動産税のルールについて、必要な情報をすべて解説します。

サービスアパートメントの理解：税務上の分類が重要

サービスアパートメントは、香港の不動産市場において、従来の住宅賃貸とホテル運営の中間に位置するユニークな存在です。家具付きの住居に加え、清掃、メンテナンス、セキュリティ、場合によってはコンシェルジュサービスや施設利用権などのサービスがパッケージされています。このハイブリッドな性質が、所有者が理解すべき重要な税務上の意味合いを生み出します。

不動産税 vs 事業所得税（利得税）：どちらが適用される？

香港におけるほとんどのサービスアパートメント運営では、収入は事業所得税（利得税）ではなく不動産税（物業税）の対象となります。香港税務局（IRD）は一般的に、宿泊施設と一体となったサービスから得られる収入全体を「賃貸収入」として取り扱います。基本的な宿泊施設以上の追加サービスを提供している場合でも、この分類が適用されます。

課税対象となる収入とは？

すべての課税対象となる収入源を正確に特定することは、コンプライアンス上極めて重要です。サービスアパートメントの場合、従来の住宅賃貸には適用されないいくつかの要素が含まれます。

不動産税額の計算方法

香港の不動産税計算は特定の式に従います。2024-2025年度の税率は、純課税評価額の15%で据え置かれています。サービスアパートメントの場合の計算手順は以下の通りです。

1. ステップ1：総賃貸収入の計算 – 課税年度（4月1日から3月31日）中に受け取ったすべての賃貸料、パッケージ化されたサービス料、付随サービス料を合計します。
2. ステップ2：差餉の控除 – 物件に対して支払った政府の差餉を差し引きます。
3. ステップ3：20%の法定控除の適用 – 結果に80%を乗じます（これは修繕・経費に対する自動的な20%の控除を表します）。
4. ステップ4：税率の適用 – 純課税評価額に15%を乗じます。

計算式は以下の通りです：不動産税 = （賃貸収入 – 差餉）× 80% × 15%

追加で請求できる控除

自動的な20%の控除に加えて、賃貸収入を得るために直接関連する特定の経費を請求することができます。

• 管理エージェント手数料 – マーケティング、入居者連絡、サービス調整のために支払った手数料。
• 住宅ローン利息 – 物件取得のために利用したローンの利息（特定の制限あり）。
• 資本控除 – サービスアパートメントで使用される家具、備品、設備の減価償却費。
• 実際の修繕費用 – 20%の法定控除額を超える場合、実際の金額を請求できます。

個人課税合算：節税の可能性がある選択肢

サービスアパートメントの個人所有者には重要な選択肢があります。それは個人課税合算を選択することです。これにより、賃貸収入を他の個人収入源（給与所得など）と合算し、一律15%の不動産税率ではなく、給与所得税（薪俸税）の累進税率で課税されることが可能になります。

個人課税合算が有利になるのは以下のような場合です。

• 総所得が低い累進税率の区分に収まる場合。
• 住宅ローン利息（年間上限100,000香港ドル）などの大幅な控除がある場合。
• 認定慈善寄付金（課税所得の35%が上限）を多額に行っている場合。
• 他の収入源から税務上の損失がある場合。

コンプライアンス要件と期限

香港でサービスアパートメントを運営するには、特定のコンプライアンス義務が伴います。期限の遅れや不十分な記録管理は、罰金や延滞利息の原因となります。

必須コンプライアンスチェックリスト

1. 年次不動産税申告書 – 前年度（4月1日〜3月31日）分を毎年1月の期限までに提出します。
2. 7年間の記録保存 – すべての証拠書類を課税年度終了後7年間保管します。
3. 暫定税の納付 – 前年度の評価に基づく見積税額を期限までに納付します。
4. 正確な入居者記録 – 税務局から要求があった場合に備え、確認可能な詳細情報を維持します。

必要な書類

以下の書類を整理し、アクセス可能な状態で保管してください。

• 賃貸契約書
• 受け取ったすべての賃貸料の領収書
• 収入の入金を示す銀行取引明細書
• 修繕、メンテナンス、管理費の請求書
• 家具・設備の購入領収書（資本控除用）
• 光熱費の請求書と差餉支払記録

よくある落とし穴とその回避方法

経験豊富なオペレーターでも、コストのかかるミスを犯す可能性があります。以下は最も一般的なエラーとその防止策です。

複合用途物件における経費の按分

サービスアパートメントが施設を共有していたり、物件の一部を個人的に使用している場合、経費を公平に按分する必要があります。

• 共有メーターのある光熱費： 賃貸面積の割合または使用記録に基づいて按分します。
• 建物管理費： 権利書または管理規約に定められたユニットの持分割合を使用します。
• 共有構造物の修繕： 賃貸部分に利益をもたらす割合を計算します。

ライセンスと規制に関する考慮事項

税務コンプライアンスを超えて、サービスアパートメントのオペレーターはライセンス要件を考慮する必要があります。税務上の取り扱いは一般的に不動産税のルールに従いますが、運営ライセンスはビジネスモデルによって異なる場合があります。

香港のサービスアパートメントに関する税務ルールを理解するには、不動産税の原則とパッケージ化されたサービス提供の独自の側面の両方に注意を払う必要があります。課税対象となる収入を理解し、認められるすべての控除を請求し、厳格なコンプライアンス慣行を維持することで、完全に法令を遵守しながら税務上の立場を最適化できます。サービスアパートメントの税務計画は、単に税負担を最小化することではなく、ホスピタリティ志向の賃貸事業の真の姿を反映した正確な報告であることを忘れないでください。特定の状況が適切に対処されるよう、不動産投資を専門とする香港の税務専門家に相談することをお勧めします。