香港の不動産から賃貸収入を得ている方で、実際にいくらの税金を支払うべきかお悩みではありませんか？純賃貸収入に対する不動産税は一貫して15%ですが、計算方法を理解することで、大幅な節税が可能です。初めての大家さんでも、複数の物件を管理するベテランでも、この包括的なガイドでは、2024-25年度において何が課税対象となるのか、どのような控除が受けられるのか、そして合法的に税負担を最小限に抑える方法を詳しく解説します。

香港における課税対象となる賃貸収入とは？

香港では、香港内にある土地や建物の賃貸から生じるすべての収入が不動産税（物業税）の対象となります。香港税務局（IRD）は賃貸収入の範囲を広く捉えていますので、正確な申告とコンプライアンスのためには、その範囲を理解することが極めて重要です。

課税対象となる不動産の種類

この税は、香港にあるすべての種類の不動産に適用されます：

• 住宅用不動産： アパート、一戸建て住宅、村屋、その他の居住用ユニット
• 商業用不動産： オフィススペース、小売店舗、ショッピングモールのユニット
• 工業用不動産： 工場、倉庫、作業場、工業ビル
• 複合用途不動産： 住宅と商業の両方の要素を持つ建物

課税賃貸収入の構成要素

総課税価値には、基本的な家賃以上のものが含まれます。IRDは、不動産から受け取った、または受け取るべきすべての金額を申告することを求めています：

課税対象とならない賃貸収入

何が課税対象でないかを理解することは、何が課税対象かを知ることと同じくらい重要です。香港の不動産税制度には明確な境界線があります。

個人使用の不動産

不動産を所有し、それを個人の住居として使用している場合、課税対象となる賃貸収入はありません。この税は、不動産を他人に貸して収入を得る場合にのみ適用されます。これは、不動産が住宅用、商業用、工業用のいずれであっても同様です。重要な要素は、それが賃貸収入を生み出しているかどうかです。

空室期間

物件が貸し出されておらず、真に空室である期間中は、賃貸収入が発生せず、したがってその期間の不動産税は支払い不要です。ただし、不動産賃貸事業として利得税の対象となっている場合を除き、空室期間中の経費を控除することはできません。

家族間の取り決め

家族が無償、または市場価格以下の家賃で物件に住むことを許可している場合、IRDは通常、実際に受け取った収入のみを課税対象とします。ただし、その取り決めが純粋に租税回避のためであると見なされる場合、IRDは市場の賃貸価値に基づいて課税する可能性があります。

認められる控除：課税所得を減らす方法

香港の不動産税制度では、純課税価値（NAV）を算出するために特定の控除が認められています。これらを理解することで、税負担を大幅に軽減することができます。

1. 所有者が支払う差餉

賃貸借契約書に、あなた（家主）が政府の差餉を支払う責任があると明記されている場合、その金額は総賃貸収入から全額控除できます。差餉は、所得税とは別に香港政府に支払う不動産税です。

2. 20%の法定控除

これは不動産所有者が利用できる最も重要な控除です。支払った差餉を差し引いた後、残額の20%が自動的に控除されます。この控除は以下をカバーします：

• 修繕・維持管理費用
• 管理費（テナントから徴収していない場合）
• 保険料
• その他の不動産関連経費

20%の控除は自動的に適用されます。領収書を提出したり、実際の経費を証明したりする必要はありません。

3. 回収不能な家賃

家賃を回収するために合理的な努力をしたにもかかわらず、回収できない場合（例：テナントの破産や失踪）、これを控除として申告することができます。回収努力の証拠を提示する必要があります。

個人課税（Personal Assessment）における追加控除

個人課税（すべての収入源を合算）を選択した場合、以下の追加控除を申告できる可能性があります：

不動産税の計算ステップ

2024-25年度の不動産税額を計算するには、以下の簡単な手順に従ってください：

1. ステップ1：総課税価値を計算する
   課税年度（4月1日〜3月31日）中に受け取った、または受け取るべきすべての賃貸収入を合計します。
2. ステップ2：支払った差餉を控除する
   家主として支払った政府の差餉（賃貸借契約書に明記されている場合）を差し引きます。
3. ステップ3：20%の法定控除を適用する
   ステップ2の金額から、修繕・経費のための20%を控除します。
4. ステップ4：純課税価値（NAV）を計算する
   これが、すべての控除後の課税対象賃貸収入です。
5. ステップ5：不動産税率を適用する
   NAVに15%を掛けて、不動産税額を算出します。
6. ステップ6：個人課税（Personal Assessment）を検討する
   累進税率を用いた個人課税での税額と比較し、低い方の金額を支払います。

実例による計算

以下の詳細を持つ家主の2024-25年度の不動産税を計算してみましょう：

この家主は41,040香港ドルの不動産税を支払うことになります。ただし、個人課税での税額も計算し、どちらが低いかを確認すべきです。

個人課税（Personal Assessment）：節税の代替手段

個人課税（Personal Assessment）では、すべての収入源（給与、事業利益、賃貸収入）を合算し、累進税率を適用することができます。これは、総所得が中程度の個人にとって、しばしば税額を低くする結果をもたらします。

累進税率（2024-25年度）

税負担を最小限に抑える実証済みの戦略

コンプライアンスは必須ですが、戦略的な計画により、合法的に不動産税負担を軽減することができます：

1. 所有構造の最適化

会社を通じて不動産を保有することが、より税効率的かどうかを検討してください：

• 個人所有： 20%の法定控除を伴う15%の不動産税の対象
• 会社所有： 実際の経費控除を伴う利得税の対象（最初の200万香港ドルは8.25%、以降は16.5%）
• ファミリー投資ビークル（FIHV）： 2.4億香港ドル以上の運用資産を持つ適格ファミリーオフィスは0%税率

2. 認められる控除の最大化

すべての正当な控除を申告していることを確認してください：

• 支払い責任がある場合は、常に差餉を控除する
• 住宅ローン利息（上限10万香港ドル/年）を申告するために個人課税を検討する
• 回収不能な家賃については、回収努力の証拠を文書化する
• 利得税の対象となっている場合は、実際の修繕・維持管理費を申告する

3. 収入と経費の戦略的なタイミング

賃貸収入は受取基準で評価されます。以下の点を考慮してください：

• 賃貸借契約の更新と権利金の受取時期
• 大規模な修繕を課税年度末近くに予定する
• 家賃の支払日を税務計画に合わせる

回避すべき一般的なコンプライアンス上のミス

IRDの税務調査やペナルティにつながる可能性のある、頻繁に発生する以下の誤りを回避してください：

香港不動産課税の将来動向

不動産税制度の核心は安定していますが、家主に影響を与える可能性のあるいくつかの動向があります：

デジタルトランスフォーメーション

IRDはデジタルサービスの強化を続けています。将来的には、より多くのオンライン申告要件、そして潜在的にリアルタイム報告が期待されます。IRDのeTAXプラットフォームに慣れておくことをお勧めします。

グローバル最低税（第2の柱）

2025年1月1日より、収益が7.5億ユーロ以上の多国籍企業は15%の最低実効税率の対象となります。これは主に大企業に影響しますが、香港が国際的な税務基準に沿っていることを示すシグナルです。

環境への配慮

まだ実施されていませんが、香港が持続可能性目標を追求する中で、省エネ物件やグリーンビルディング認証に対する将来の税制優遇措置が登場する可能性があります。