香港の不動産投資信託（REIT）市場は、近年の印紙税改革により、投資家やファンドマネージャーにとって魅力的な機会が生まれる変革期を迎えています。アジア太平洋地域のREIT市場規模は1,460億香港ドルを超え、香港はその主要なハブとして位置づけられています。このような環境下で、REIT取引に関わるすべての方にとって、最新の税務環境を理解することは極めて重要です。本ガイドでは、簡素化された香港の新たな税務環境における、REITの取得と売却に関する印紙税の考慮点について、必要な情報を網羅的に解説します。

2024年の香港REIT印紙税改革：何が変わったのか

2024年は、香港のREIT市場にとって画期的な年となりました。2つの主要な印紙税改革により、香港の競争力が大幅に向上したのです。まず、2月にすべての不動産市場冷却化措置が完全廃止され、不動産取引環境が大幅に簡素化されました。続いて12月には、REITユニット譲渡に特化した免税措置が導入され、投資家にとっての主要なコスト障壁が取り除かれました。これらの変更により、香港はシンガポール、日本、中国本土と並び、アジア太平洋地域における主要なREIT法域としての地位を確立しています。

REITユニット譲渡の免税措置（2024年12月発効）

REIT投資家にとって最も重要な進展は、2024年印紙税（雑則改正）条例により、REITユニットの譲渡に対する印紙税が完全に免除されたことです。これにより、株式譲渡に適用されていた従来の合計0.2%（売買双方各0.1%）の印紙税負担がなくなりました。

簡素化された不動産印紙税（2024年2月28日発効）

市場自由化の大きな動きとして、香港は2024年2月28日にすべての住宅用不動産市場冷却化措置を廃止しました。これにより、REITは以前適用されていた複雑な特別税制を考慮する必要がなくなりました。

• 買主印紙税（BSD）： 以前は非永住者に7.5%が課されていましたが、現在は廃止されています。
• 特別印紙税（SSD）： 以前は24ヶ月以内の転売に10-20%が課されていましたが、現在は廃止されています。
• 新規住宅印紙税（NRSD）： 以前は2物件目以降の購入に7.5%から15%が課されていましたが、現在は廃止されています。

現在、REITが香港の不動産を取得する際に考慮すべきは、標準的な従価印紙税（AVD）のみです。

REITの不動産取得に適用される現行の印紙税率

香港のREITが香港内の不動産を取得する場合、その取引は標準的な従価印紙税の対象となります。最近導入されたユニット譲渡の免税措置は、REIT本体による不動産取得には適用されません。以下は、2024年2月より発効している現行の税率です。

計算例：REITの不動産取得

印紙税の影響を理解するために、実践的な例を見てみましょう。

REITの保有構造：直接保有 vs 間接保有

香港のREITは、異なる構造を通じて不動産を保有することができ、それぞれに異なる税務上の影響があります。これらの選択肢を理解することは、REITの税務効率を最適化するために極めて重要です。

特別目的会社（SPV）と印紙税の考慮点

多くの香港REITは、特に海外不動産について、特別目的会社（SPV）を通じて不動産保有を構造化しています。印紙税の取扱いは、取得構造によって異なります。

• 資産取得： SPVが香港の不動産を取得する場合、不動産取引に標準的な従価印紙税（AVD）が適用されます。
• 株式取得： REITが不動産を保有するSPVの株式を取得する場合、株式譲渡に対して0.2%の印紙税が適用される可能性があります（免税措置の対象となる場合を除く）。
• 関連法人間の免税： 関連法人間の譲渡は、特定の条件を満たせば印紙税の免税対象となる可能性があります。

SFC REITコード：規制枠組みと要件

香港のREITは、証券先物委員会（SFC）が管理する包括的な規制枠組みの下で運営されています。REITコードへの準拠は、印紙税の免税やその他の税務上のメリットを維持するために不可欠です。

REITのための戦略的な取得・売却計画

取得構造の最適化

REITは、印紙税コストを最適化するために、取引構造を慎重に検討する必要があります。

1. 直接取得と間接取得を比較する： 不動産の直接購入にかかる印紙税と、不動産保有SPVの株式取得にかかる印紙税を分析します。
2. 関連法人間の免税措置を活用する： 適用可能な場合、関連会社間の譲渡における印紙税の免税措置を検討します。
3. タイミングを戦略的に考慮する： 現行の印紙税率と将来の潜在的な変更を考慮して、取得計画を立てます。
4. 評価の正確性を確保する： 印紙税は対価または市場価額のいずれか高い方に適用されるため、資格を持つ評価士と協力します。

売却計画とキャピタルゲインの取扱い

REITが香港の不動産を売却する場合、印紙税の義務は通常、売り手ではなく買い手に課されます。しかし、REITは売却交渉や価格設定に影響を与える可能性があるため、取引コスト構造全体を認識しておく必要があります。

コンプライアンスと書類要件

REITユニット譲渡の免税措置があるにもかかわらず、不動産取引において適切なコンプライアンスと書類整備は依然として不可欠です。

• 期限内の印紙貼付： 印紙税は、売買契約または譲渡証書の実行日から30日以内に納付する必要があります。
• 適切な提出： 印紙貼付が必要な書類は、税務局印紙税課に提出しなければなりません。
• ペナルティを回避する： 納付が遅れると追徴金が課されるため、期限内のコンプライアンスが重要です。
• 免税書類を保管する： 免税対象となる取引については、その主張を裏付ける適切な書類を提出する必要があります。

香港 vs 地域REIT市場：比較分析

2024年12月のREITユニット取引の免税措置により、香港は主要な地域競合他社と同等の立場となり、以前の競争上の不利を解消し、アジア太平洋地域における主要なREIT上場先としての地位を支えています。

香港のREIT市場は、簡素化された印紙税ルールと強化された競争力により、新たな激動の時代に突入しています。REITユニット譲渡の免税措置、廃止された市場冷却化措置、そして有利な税務取扱いの組み合わせは、REITスポンサー、マネージャー、投資家にとって魅力的な環境を創出しています。市場が進化し続ける中、規制の変更に関する情報を常に把握し、取引構造を最適化することが、香港のダイナミックなREIT環境においてリターンを最大化する鍵となるでしょう。