香港の限られた土地資源と都市開発の進展に伴い、住宅、商業、小売スペースを組み合わせた「複合用途開発（Mixed-Use Developments）」の人気が高まっています。しかし、2024-2025年度において、このようなハイブリッドな物件にはどのように印紙税が適用されるのでしょうか？朗報は、2024年の税制改革により制度が劇的に簡素化され、税負担を正確に計算することがこれまで以上に容易になったことです。本記事では、最新の制度に基づく複合用途物件の印紙税計算方法を詳しく解説します。

香港における複合用途開発とは？

複合用途開発は、香港が都市の高密度化という課題に対して生み出した革新的なソリューションです。一つの建物または計画区域内に、通常は低層部に商業・小売スペース、上層部に住宅ユニットなど、異なる用途をシームレスに統合しています。伝統的な「店舗付き住宅（Shop-House）」から、オフィス、ホテル、アパートメントを備えた現代的な超高層ビルまで、これらのハイブリッド物件は土地の効率性を最大化し、活気に満ちた自立型コミュニティを創出します。

公式な分類基準

香港税務局（IRD）は、以下の主要な書類を審査して物件の分類を決定します。適切な印紙税評価のためには、これらの基準を理解することが不可欠です。

1. 建築計画図： 建築事務所が承認した、各階および各ユニットの用途を示す図面。
2. 相互契約書（Deed of Mutual Covenant, DMC）： 許容用途、制限事項、管理構造を定義する基本文書。
3. 入居許可証（Occupation Permit）： 完成時に交付される、許容用途を指定した公式許可書。
4. 取引書類： 物件とその許容用途を記載した売買契約書。

香港の簡素化された印紙税制度（2024-2025年度）

2024年改革：不動産購入者にとってのゲームチェンジャー

香港の印紙税制度は2024年に歴史的な変更を経験し、複合用途開発を含むすべての不動産への課税方法が根本的に変わりました。2024年2月28日より、住宅物件に対するすべての需要抑制措置が廃止されました。

• 特別印紙税（SSD）廃止： 取得後24ヶ月以内に売却した物件に対するペナルティーがなくなりました。
• 買主印紙税（BSD）廃止： 香港永住者以外の購入者に対する追加税がなくなりました。
• 新住宅印紙税（NRSD）廃止： 第二住宅購入者に対する追加税がなくなりました。
• 統一された従価印紙税（AVD）： 居住ステータスに関わらず、すべての購入者が第2標準税率を支払います。

現在の従価印紙税（AVD）第2標準税率

香港のすべての不動産取引は、現在、同じ第2標準税率の累進構造に従います。以下の表は、2024年2月28日以降に作成された文書に適用される現在の税率を示しています。

注：印紙税は、契約書に記載された対価と物件の市場価額のいずれか高い方に基づいて計算されます。

新制度下での複合用途開発の課税方法

統一アプローチ：すべての物件に同じ税率

2024年の改革により、複合用途物件の印紙税取扱いは大幅に簡素化されました。現行制度では、純粋な住宅、純粋な非住宅、または複合用途を問わず、すべての物件が同じ第2標準税率の対象となります。これは以下のことを意味します。

• 小売店舗の上に住宅ユニットがある複合用途ビルは、第2標準税率で課税されます。
• 複合用途開発内の個々のユニットも、第2標準税率で課税されます。
• 住宅部分と商業部分の比率に基づく差別的な取扱いはありません。
• 購入者の居住ステータスや所有履歴に関わらず、追加税は一切かかりません。

複合用途物件における按分の考慮事項

住宅要素と非住宅要素の両方を含む物件については、以下の原則が適用されます。

建物全体の取引： 複合用途ビル全体が売却される場合（例：1階が店舗、上層階が住宅の開発物件）、印紙税は総対価に対して適用される第2標準税率で計算されます。住宅部分と商業部分の按分計算は必要ありません。

個別ユニットの取引： 複合用途開発内の個々のユニットが別々に売却される場合、各取引はその個別の対価に基づいて印紙税が課されます。特定のユニットの分類（住宅か非住宅か）はその許容用途によって決定されますが、税率は第2標準税率で統一されています。

複合用途物件の実践的な計算例

例1：複合用途開発内の住宅ユニット

シナリオ： 香港永住者が、複合用途ビル（1階小売、1階〜20階住宅）の15階にある住宅アパートメントを購入。購入価格は800万香港ドル。

• 物件価格：800万香港ドル
• 適用税率：3%（6,642,861 – 9,000,000香港ドルの区分）
• 印紙税納付額：800万香港ドル × 3% = 240,000香港ドル
• 追加税：なし（BSD、SSDは廃止済み）

例2：複合用途開発内の商業店舗

シナリオ： 会社が同じ複合用途開発の1階にある小売店舗を購入。購入価格は1,200万香港ドル。

• 物件価格：1,200万香港ドル
• 適用税率：3.75%（10,080,001 – 20,000,000香港ドルの区分）
• 印紙税納付額：1,200万香港ドル × 3.75% = 450,000香港ドル
• 追加税：なし

例3：複合用途ビル全体

シナリオ： 不動産開発業者が、5つの小売店舗と30の住宅ユニットを含む複合用途ビル全体を再開発のために購入。総購入価格は1億5,000万香港ドル。

• 物件価格：1億5,000万香港ドル
• 適用税率：4.25%（21,739,121香港ドル超）
• 印紙税納付額：1億5,000万香港ドル × 4.25% = 6,375,000香港ドル
• 追加税：なし

改革前 vs 改革後：2024年改革の影響

2024年2月の改革による劇的な影響を説明するために、800万香港ドルの物件に対する比較を考えてみましょう。

表が示すように、この改革により、ほとんどの不動産購入者、特に非香港永住者（80%減）や追加物件を購入する人々（60%減）にとって、実質的な節約が実現しました。

重要なコンプライアンス上の考慮事項

複合用途物件の評価方法

印紙税は、以下のいずれか高い方に基づいて計算されます。

• 売買契約書に記載された対価、または
• 税務局（IRD）が決定する物件の市場価額

複合用途物件の場合、住宅部分と商業部分では収益性と市場動態が異なるため、評価はより複雑になる可能性があります。税務局は、取引価格が公正な市場価値を反映していないと判断した場合、独自の評価を行うことがあります。

納付期限とペナルティー

印紙税は、仮売買契約書（PASP）締結日から30日以内に納付する必要があります。ただし、14日以内に正式契約書が締結された場合は、正式契約書締結日から30日以内に納付します。

延滞納付には重大なペナルティーが課せられます。

• 期限から1ヶ月以内に印紙を貼った場合：納付すべき印紙税の最大2倍
• 期限から1ヶ月以上経過後に印紙を貼った場合：納付すべき印紙税の最大4倍

複合用途物件の賃貸契約印紙税

不動産購入時の印紙税に加え、複合用途物件の賃貸借契約も印紙税の対象となります。税率は以下の通りです。

特殊な状況と専門家の助言

専門家の助言を求めるべき状況

香港の印紙税制度は簡素化されましたが、以下のような状況では依然として専門家の助言が必要です。

• 関連当事者間の取引： 配偶者間、親子間、関連会社間の譲渡。
• 名義人取引： 名義人が保有する物件で、当初の取得とその後の譲渡の両方に印紙税が課される可能性がある場合。
• 会社再編： 会社再編中の不動産譲渡で、免税の対象となる可能性がある場合。
• 分類が不明確な物件： 公式書類が矛盾している場合や分類が曖昧な場合。
• クロスボーダー取引： 国際的な当事者や複雑な所有構造が関与する場合。

香港の簡素化された印紙税制度により、複合用途物件への投資はかつてないほどアクセスしやすく、予測可能なものとなりました。複雑な追加税の廃止とすべての物件タイプにわたる税率の統一により、購入者はより確実に税負担を計算できるようになりました。しかし、異なる用途、収益源、規制上の考慮事項を組み合わせた複合用途開発の独自の特性は、依然として慎重な計画と専門家の助言を必要とします。伝統的な店舗付き住宅を購入する場合でも、現代的な複合用途タワーを購入する場合でも、香港のダイナミックな不動産市場で情報に基づいた投資判断を下すためには、現在の印紙税の枠組みを理解することが不可欠です。