海外から香港の不動産に投資をお考えですか？あなただけではありません。香港のダイナミックな不動産市場は世界中の投資家を惹きつけています。しかし、非居住者として税制を理解し、計画を立てるには注意が必要です。朗報は、特に印紙税に関する最近の変更により、ルールが大幅に簡素化されたことです。本ガイドでは、国際的な投資家として知っておくべき香港の不動産課税に関する全てを解説します。

非居住者向け：香港の不動産税制の基本

香港は源泉地主義（テリトリアル・システム）を採用しており、香港内で発生した所得のみが課税対象となります。不動産所有者にとって、これは主に賃貸収入を意味します。資産価値に基づいて毎年固定資産税を課す国々とは異なり、香港は投資から生じる実際の収入に対する課税に焦点を当てています。

「非居住者」の定義

税務上の目的では、一般的に以下の場合に非居住者とみなされます：

• 香港に通常居住していない
• 課税年度（4月1日～3月31日）中に香港に180日を超えて滞在しない
• 連続する2つの課税年度で香港に300日を超えて滞在しない

不動産税：賃貸収入の課税方法

香港の不動産を賃貸する場合、純課税賃貸価値に対して一律15%の不動産税が課されます。計算方法は以下の通りです。

必須の税務代理人要件

非居住者の家主は、香港に居住する税務代理人を必ず任命しなければなりません。この代理人は以下の業務を行います：

• 毎年の不動産税申告書を受け取り、提出する
• 香港税務局（IRD）との連絡を代行する
• 納税と通信を処理する
• 必要な7年間の記録を保管する

印紙税：2024年の主要な変更点

2024年の不動産投資家にとって最大のニュースは、特別印紙税の廃止です。2024年2月28日より、香港政府は以前非居住者や短期売却者に適用されていた全ての追加印紙税を撤廃しました。

現在の印紙税税率（2024年2月以降）

例： 非居住者が1,000万香港ドルの物件を購入する場合、現在の印紙税は375,000香港ドル（3.75%）です。これは、2024年2月の変更前の300万香港ドル（30%）と比較して大幅な削減となります。

キャピタルゲインと不動産売却

香港にはキャピタルゲイン税がありません。これは、不動産を売却する際の売却益は一般的に非課税であることを意味します。ただし、重要な例外があります。

事業所得税の税率（該当する場合）

不動産活動が事業とみなされた場合、利益は以下の税率で課税されます：

• 法人所有の場合： 最初の200万香港ドルは8.25%、残額は16.5%
• 非法人（個人）所有の場合： 最初の200万香港ドルは7.5%、残額は15%

相続・遺産に関する考慮事項

香港は2006年2月11日に相続税を廃止しました。これは以下のことを意味します：

• 香港不動産に対する相続税はありません
• 香港にある資産に対する相続税はありません
• 死亡時の不動産譲渡が簡素化されています

法人所有 vs 個人所有の構造

不動産をどのように保有するかを選択する際には、柔軟性、コスト、税務上の影響の間でトレードオフが生じます。

租税条約：投資の保護

香港は45以上の税務管轄区域と包括的租税協定（CDTA）を締結しています。これらの協定は、同一所得に対して二重課税されることを防ぎます。主な利点は以下の通りです：

1. 税額控除： 通常、支払った香港の不動産税額を、同じ賃貸収入に対する母国の納税義務から控除することができます
2. 居住者判定ルール： 両国で居住者とみなされる場合、租税協定がどちらの国に優先的な課税権があるかを決定します
3. 源泉徴収税率の軽減： 一部の協定では、特定の種類の所得に対する源泉徴収税率を軽減します

香港は、中国本土、シンガポール、イギリス、日本、オーストラリア、カナダ、フランス、オランダなどの主要経済圏と租税協定を結んでいます。

コンプライアンス期限と罰則

コンプライアンスを遵守することは極めて重要です。主な期限と罰則は以下の通りです。

2024年の印紙税改革により、非居住者による香港不動産投資の魅力は大幅に高まりました。多くの法域と比較して税制は比較的シンプルですが、コンプライアンス要件は厳格です。現地の税務代理人の任命は義務であり、コスト増につながりますが、全ての申告義務を果たし罰則を回避することを保証します。適切な計画と専門家のアドバイスをもってすれば、香港不動産は国際的な投資ポートフォリオに有益な追加となるでしょう。