世界で最も住宅価格が高い都市の一つで、住宅価格の中央値が年収の中央値の23.3倍にもなる一方、人口の約半数が政府補助の住宅に住んでいる状況を想像してみてください。さらに驚くべきことに、高級マンションから質素な公営賃貸住宅まで、すべての世帯が同じ差餉（固定資産税）を支払っています。これが香港のユニークな住宅課税アプローチです。本記事では、香港がなぜすべての住宅タイプに一律の差餉を適用するのか、それが国際的な慣行とどう異なるのか、そしてこの制度が香港のより広範な住宅政策の優先順位について何を物語っているのかを探ります。

香港の差餉（固定資産税）制度の理解

香港の差餉は、住宅・非住宅を問わず、すべての不動産に対して四半期ごとに課される経常税です。徴収された収入は政府の一般収入の一部となります。差餉額は、不動産の「課税評価額」の一定割合として計算されます。課税評価額とは、指定された評価基準日に、その不動産が空室で市場に貸し出されていた場合の、年間の推定賃貸収入を指します。

累進課税制度（2025年1月1日施行）

香港は、2025年1月1日より住宅用不動産に対して累進課税制度を導入しました。これは従来の一律税率からの大きな転換であり、高級物件を対象としつつ、大多数の住民の負担能力を維持することを目的としています。

一時的な差餉減免措置

香港政府は、住民の経済的負担を軽減するため、毎年の予算の一環として定期的に差餉の減免措置を実施しています。これは、すべての課税対象物件に適用される普遍的な優遇措置です。

これらの減免措置は、第1四半期の支払うべき差餉額のみを相殺します。四半期の差餉額が減免上限額を超えない場合、その四半期の支払いは不要となります。未使用の減免額は、後の四半期に繰り越すことはできません。

差餉と公営住宅：香港の現実

香港の公営住宅制度は世界で最も大規模なものの一つであり、人口の約50%が何らかの形の公営住宅に住んでいます。しかし、この大規模な制度にもかかわらず、公営住宅に対する差餉の免税措置は一切ありません。

公営賃貸住宅（PRH）：入居者が差餉を支払う

低所得世帯向けの補助住宅であるにもかかわらず、PRHの入居者は自分たちが住むユニットの差餉を支払う責任があります。その仕組みは以下の通りです。

• 平均月額家賃： 2,297香港ドル（2024年3月時点）
• 最近の調整： 2024年10月1日より家賃10%引き上げ（世帯あたり平均230香港ドルの増額）
• 差餉の支払い： 入居者は家賃に加えて差餉を支払います。
• 減免の仕組み： 住宅局は、差餉減免額を毎月の家賃から相殺することで、PRH入居者に還元します。
• 免税なし： PRHユニットに対する差餉の免税はありません。

居者有其屋計画（HOS）：民間所有者と同様に支払う

居者有其屋計画は、民間市場の価格を支払えない世帯に、補助付きの住宅購入機会を提供します。HOSの住宅は通常、評価市場価格の約70%（30%割引）で販売されます。

HOSの所有者は、民間の不動産所有者と全く同じように差餉を支払います：

• 同じ課税構造の対象（課税評価額55万香港ドル以下は5%、それ以上は累進税率）
• 他のすべての不動産所有者と同じ減免措置の対象
• 補助住宅であることを理由とした特別な免税や減税はありません。

国際比較：香港のユニークなアプローチ

香港の、差餉を通じて公営住宅に課税するアプローチは、社会住宅がしばしば優遇税制を受けている多くのOECD諸国と比べて、顕著に異なっています。

多くのOECD諸国が公営住宅支援の手段として固定資産税の免税を利用しているのとは異なり、香港はすべての住宅タイプに一律の課税構造を維持しています。これは、住宅価格の課題に対処するために、固定資産税の免税ではなく、主に土地供給、低家賃を通じた直接補助、地価の減免といった他のメカニズムを使用するという政策選択を反映しています。

香港における住宅価格対策の真の手段

香港では差餉がすべての住宅に適用されますが、それは政府の住宅価格対策ツールキットの中ではごく一部に過ぎません。真の政策手段は、はるかに影響力の大きい他の分野にあります。

地価（土地プレミアム）：政府の主要な手段

地価（土地プレミアム）—政府が土地の譲渡やリース条件変更に対して課す料金—は、住宅価格や政府収入を決定する上で、差餉よりもはるかに重要な要素です。

• 地価は開発プロジェクト総コストの50%を占めます。
• 住宅関連収入（地価＋印紙税）は、近年の政府総収入の27.4%から42.0%を占めています。
• 補助住宅については、政府は減免された地価で土地を提供することができ、開発コストを大幅に削減します。

印紙税の廃止：より重要な政策変更

2024年2月28日、財政司司長の陳茂波氏は、すべての需要抑制策としての印紙税の即時廃止を発表しました。これは、差餉の減免よりもはるかに影響力の大きい政策変更です。

この印紙税の廃止は、住宅価格下落後の香港の住宅市場を活性化するために設計されたもので、物件あたり年間500〜1,000香港ドルの差餉減免よりも桁違いに大きな政策介入を意味します。

直接的な家賃補助：真の住宅価格対策ツール

住宅局のPRH入居者に対する主要な価格対策ツールは、差餉の減免ではなく、例外的に低い家賃です。

• 平均PRH家賃：月額2,297香港ドル（市場価格をはるかに下回る）
• 2024年10月の10%引き上げ後も、PRH家賃は民間市場家賃のほんの一部です。
• 市場価格を下回る家賃によるこの直接補助は、差餉の免税から得られる可能性のある利益をはるかに上回ります。

1. 地価政策： 最も重要な財務的手段（政府収入の27-42%）
2. 直接的な家賃補助： PRH家賃は市場価格をはるかに下回る（約2,300香港ドル vs. 同等の民間物件は15,000香港ドル以上）
3. 土地供給と住宅建設： 長期的な価格対策の基本
4. 印紙税政策： 取引コストと市場活動に大きな影響
5. HOS購入価格の割引： 市場価格より30-38%割引
6. 差餉： 副次的な手段；一律適用で小規模な減免のみ

政策論争：差餉は公営住宅を支援すべきか？

香港は高級物件に対して累進課税を導入しました（2025年1月施行）が、課税制度が公営住宅支援にもっと貢献すべきかどうかについては、現在も議論が続いています。

公営住宅免税を支持する論点

• 国際的な先例： 多くのOECD諸国は、社会住宅の固定資産税を免税または減税しています。
• 公平性への懸念： 平均月収が市場水準をはるかに下回るPRH入居者も、依然として差餉を支払っています。
• 累進課税の原則： 2025年に高級物件への累進課税を導入したことは、課税を再分配の手段として使用する政策意欲を示しています。
• 象徴的価値： 公営住宅を差餉から免税することは、政府が公営住宅を社会的優先事項としてコミットしているというシグナルになります。

免税に反対する論点（現在の政府の立場）

• 財務的影響は小さい： 差餉は、家賃や住宅ローンの支払いに比べて住宅コストのごく一部に過ぎません。
• より効果的な手段が利用可能： 直接的な家賃補助は、差餉の免税よりもはるかに大きな利益をもたらします。
• 行政上の複雑さ： 免税措置を設けると、課税制度が複雑になります。
• 収入への影響： 人口の約50%が公営住宅に住んでいるため、免税措置は政府収入を大幅に減少させます。
• 普遍的な優遇アプローチ： 現在の差餉減免は、行政上の負担を生むことなく、すべての物件タイプに利益をもたらします。

香港では、差餉がすべての住宅タイプに一律に適用され、公営住宅に対する特別扱いや免税はありません。これは、社会住宅が固定資産税の優遇措置を受けている多くの国際的な法域と比べて顕著な対照をなしています。2025年の累進課税改革は高級物件を対象としていますが、公営住宅の居住者に直接的な負担軽減をもたらすものではありません。政府が差餉を公営住宅支援の手段として使用しないという決定は、計算された政策選択を反映しています。PRH入居者に対して直接的な家賃補助が世帯あたり年間144,000〜180,000香港ドルの節約をもたらす一方で、差餉の免税から得られる可能性のある年間1,500〜2,000香港ドルの利益は比較すれば微々たるものです。結局のところ、差餉は香港の住宅価格課題の副次的な要素に留まり、真の解決策は、土地供給の増加、住宅建設の加速、そして堅牢な直接補助プログラムにあります。