香港の不動産税率の理解：外国人投資家のためのガイド
📋 ポイント早見
- 差餉（Property Rates）： 非住宅物件は一律5%。住宅物件は課税価値が55万香港ドル超の場合、累進税率（5%/8%/12%）が適用されます。
- 地租（Government Rent）： 課税価値の3%（ほとんどの物件に適用）。
- 印紙税： 2024年2月28日以降、外国人投資家に対する買主印紙税（BSD）は廃止。現地人と同等の税率（100香港ドル〜4.25%）で購入できます。
- 不動産税（Property Tax）： 純課税価値（修繕費等の20%標準控除後）の15%。
- 外国所有権： 制限なし。外国人は住宅・商業物件を完全所有できます。
- 支払いスケジュール： 四半期毎の前払い（1月、4月、7月、10月）。
香港の不動産市場は、2024年の差別的印紙税の廃止と透明性の高い税制により、アジアで最も外国人投資家に優しい市場の一つへと変貌を遂げました。国際的な投資家は、現地の購入者と同等の扱いを受けるようになりました。しかし、香港で不動産を所有する際の具体的なコストと義務はどのようなものでしょうか？本ガイドでは、2024-2025年度における外国人投資家が知っておくべき差餉、税金、コンプライアンスについてすべてを解説します。
香港の差餉制度：透明性の高い枠組み
香港の「差餉（Property Rates）」は、物件に対して課される間接税であり、政府の一般収入の一部を構成します。これは、賃貸収入に課される「不動産税（Property Tax）」や、不動産取引に課される「印紙税（Stamp Duty）」とは別のものです。この制度は差餉物業估価署（RVD）によって管理され、国籍や居住状況に関わらず、すべての不動産所有者に平等に適用されます。
課税価値（Rateable Value）の理解
課税価値とは、指定された評価基準日において、物件が空室で貸し出し可能な状態だった場合の、公開市場での推定年間賃貸価値を指します。すべての課税価値は、公開市場の賃貸価値を基準として同じ方法で評価されるため、あらゆる物件タイプと所有者の間で一貫性と公平性が保たれています。
| 物件タイプ | 税率構造 | 実効税率 |
|---|---|---|
| 非住宅物件 （商業、工業、オフィス） |
一律税率 | 課税価値の5% |
| 住宅物件 （課税価値 ≤ 55万香港ドル） |
一律税率 | 課税価値の5% |
| 住宅物件 （課税価値 > 55万香港ドル） |
累進税率 | 5%/8%/12%の階層 |
住宅物件に対する累進差餉制度
2025年度より、香港では高額な住宅物件に対して累進差餉制度が導入されました。この制度は、全私有住宅の約2%（約42,000物件）に影響を与えます。仕組みは以下の通りです。
| 課税価値区分 | 税率 | 適用対象 |
|---|---|---|
| 最初の55万香港ドル | 5% | すべての住宅物件 |
| 次の25万香港ドル | 8% | 課税価値 > 55万香港ドルの物件 |
| 残額（80万香港ドル超） | 12% | 課税価値 > 80万香港ドルの物件 |
実践的な計算例
実際の例を用いて、差餉の計算方法を見てみましょう。
例1：中価格帯の住宅物件
物件詳細： 課税価値 40万香港ドルの住宅物件
計算：
年間差餉 = 40万香港ドル × 5% = 2万香港ドル
四半期毎の支払額 = 2万香港ドル ÷ 4 = 5,000香港ドル
例2：高額住宅物件（累進税率適用）
物件詳細： 課税価値 100万香港ドルの高級アパートメント
計算：
– 最初の55万香港ドル × 5% = 27,500香港ドル
– 次の25万香港ドル × 8% = 20,000香港ドル
– 残額20万香港ドル × 12% = 24,000香港ドル
年間差餉合計 = 71,500香港ドル
四半期毎の支払額 = 17,875香港ドル
例3：商業物件
物件詳細： 課税価値 80万香港ドルのオフィススペース
計算：
年間差餉 = 80万香港ドル × 5% = 4万香港ドル
四半期毎の支払額 = 4万香港ドル ÷ 4 = 1万香港ドル
地租（Government Rent）：香港の借地権制度の理解
差餉に加えて、香港のほとんどの物件は「地租（Government Rent）」の対象となります。これは、香港の独特な土地保有制度に起因しています。香港では（セント・ジョン大聖堂を除く）すべての土地が借地権であり、政府が所有し、不動産所有者に貸し出されています。
- 税率： 課税価値の3%
- 徴収： 四半期毎の前払い。通常、差餉と一緒に徴収されます。
- 納税義務： 物件の所有者が地租の第一義的な納税義務者です。
- 調整： 地租は課税価値の変更に伴い自動的に調整されます。
差餉と地租の合計計算例
物件： 課税価値 60万香港ドルの住宅物件
差餉の計算：
– 最初の55万香港ドル × 5% = 27,500香港ドル
– 次の5万香港ドル × 8% = 4,000香港ドル
年間差餉 = 31,500香港ドル
地租：
60万香港ドル × 3% = 1万8,000香港ドル
年間総コスト：
31,500香港ドル + 18,000香港ドル = 4万9,500香港ドル
四半期毎の支払額 = 1万2,375香港ドル
ゲームチェンジャー：外国人購入者への印紙税廃止（2024年2月）
香港の不動産投資家にとって最も重要な進展の一つは、2024年2月28日に差別的印紙税が完全に廃止されたことです。この画期的な変更により、現地投資家と外国人投資家の間の競争条件が平等になりました。
| 印紙税の種類 | 現状（2024-25年度） | 外国人投資家への影響 |
|---|---|---|
| 買主印紙税（BSD） | 2024年2月28日廃止 | 非永住者に対する7.5-15%の追加コストなし |
| 特別印紙税（SSD） | 2024年2月28日廃止 | 3年以内の売却に対するペナルティなし |
| 新規住宅印紙税（NRSD） | 2024年2月28日廃止 | 2棟目以降の物件に対する追加税なし |
| 従価印紙税（AVD） | 引き続き適用 | すべての購入者に同じ累進税率が適用 |
現行の印紙税構造（2024-2025年度）
外国人購入者は現在、香港永住者と同じ累進税率に基づく従価印紙税（AVD）のみを支払います。
| 物件価格 | AVD税率 |
|---|---|
| 300万香港ドル以下 | 100香港ドル |
| 300万〜352.8万香港ドル | 100香港ドル + 超過分の10% |
| 352.8万〜450万香港ドル | 1.5% |
| 450万〜493.5万香港ドル | 1.5%〜2.25% |
| 493.5万〜600万香港ドル | 2.25% |
| 600万〜664.3万香港ドル | 2.25%〜3% |
| 664.3万〜900万香港ドル | 3% |
| 900万〜1,008万香港ドル | 3%〜3.75% |
| 1,008万〜2,000万香港ドル | 3.75% |
| 2,000万〜2,173.9万香港ドル | 3.75%〜4.25% |
| 2,173.9万香港ドル超 | 4.25% |
賃貸収入に対する不動産税：外国人所有者が知っておくべきこと
香港の物件を賃貸する外国人投資家は、差餉とは別の不動産税（Property Tax）の義務を理解する必要があります。不動産税は賃貸収入に適用され、税務局（IRD）によって管理されています。
不動産税の基本
- 税率： 純課税価値の15%
- 標準控除： 修繕費・経費として20%（自動適用、領収書不要）
- 実効税率： 総賃貸収入の約12%（15% × 80%）
- 源泉地主義： 所有者の居住地に関わらず、香港にあるすべての物件に適用
- 平等な扱い： 居住者と非居住者で同じ税率
不動産税計算例
シナリオ： 外国人投資家がアパートを月額3万香港ドルで賃貸
年間賃貸収入： 3万香港ドル × 12 = 36万香港ドル
差し引く：所有者が支払った差餉（仮に2万香港ドル）
課税価値： 36万香港ドル – 2万香港ドル = 34万香港ドル
差し引く：20%標準控除
34万香港ドル × 20% = 6万8,000香港ドル
純課税価値： 34万香港ドル – 6万8,000香港ドル = 27万2,000香港ドル
不動産税： 27万2,000香港ドル × 15% = 4万800香港ドル/年
総賃貸収入に対する実効税率：4万800香港ドル ÷ 36万香港ドル = 約11.3%
外国所有権：香港のオープンな市場
香港は、外国所有権に対する制限が最小限である、アジアで最もオープンな不動産市場の一つを維持しています。この開放性と最近の印紙税廃止が相まって、香港は国際的な投資家にとって非常に魅力的な市場となっています。
- 国籍制限なし： 外国人は住宅・商業物件を完全所有できます。
- 居住要件なし： 物件購入のために居住者であることやビザは必要ありません。
- 所有物件数に制限なし： 外国人投資家は複数の物件を所有できます。
- 完全な所有権： 外国人所有者は現地所有者と同じ権利を持ちます。
- 賃貸の自由： 外国人所有者は制限なく物件を賃貸できます。
- キャピタルゲイン税なし： 香港は不動産売却による利益に課税しません。
非居住所有者のための支払手続きとコンプライアンス
海外から不動産の義務を管理するには、慎重な計画が必要です。外国人投資家が支払いスケジュールとコンプライアンスについて知っておくべきことは以下の通りです。
四半期毎の支払いスケジュール
| 四半期 | 請求期間 | 請求書発行 | 支払期限 |
|---|---|---|---|
| 第1四半期 | 1月 – 3月 | 1月上旬 | 1月末 |
| 第2四半期 | 4月 – 6月 | 4月上旬 | 4月末 |
| 第3四半期 | 7月 – 9月 | 7月上旬 | 7月末 |
| 第4四半期 | 10月 – 12月 | 10月上旬 | 10月末 |
海外所有者のための必須支払方法
- 自動支払い（Autopay）： 香港の銀行を通じて自動支払いを設定（非居住者にとって最も信頼性が高い）。
- インターネットバンキング： どこからでもオンラインバンキングプラットフォームを通じて支払い。
- 電子請求サービス： メール通知に登録し、期限切れを防ぐ。
- プロパティマネージャー： 支払いとコンプライアンスを処理する現地の管理者を任命する。
よくある落とし穴とその回避方法
外国人投資家は、香港で不動産を所有する際に特定の課題に直面することがよくあります。これらの一般的な落とし穴を認識することで、時間、お金、法的な問題を回避できます。
1. 異なる不動産関連費用の混同
問題： 外国人投資家は、差餉、地租、不動産税、印紙税を