香港の活気ある不動産市場への投資を検討されていますか？複雑な税務が気がかりかもしれません。不動産価格の回復と、参入障壁を大きく下げる印紙税の抜本改革により、外国投資家にとって香港の不動産税制を理解することはこれまで以上に重要です。本ガイドでは、2024-2025年度における「アジアの世界都市」香港の不動産課税について、知っておくべきすべてを分かりやすく解説します。

香港の不動産税の基本：投資家が知るべきこと

香港は「源泉地主義」を採用しており、香港で発生した所得のみが課税対象となります。不動産投資家にとって、これは明確な枠組みを意味します。つまり、香港に賃貸収入を生む不動産を所有している場合、居住地や国籍に関わらず「不動産税（物業税）」の対象となります。これは香港居住者、非居住者、個人、法人すべてに等しく適用されます。

不動産税と事業所得税（利得税）の違い

多くの投資家が不動産税と事業所得税を混同します。主な違いは以下の通りです。

• 不動産税（物業税）： 香港の土地・建物からの賃貸収入に特化して適用されます。多くの「購入して賃貸」投資家にとっての主要な税金です。
• 事業所得税（利得税）： 香港で行われる商取引、専門職、事業から得られる利益に適用されます。通常の「購入して賃貸」ではなく、大規模な不動産売買事業などがこのカテゴリーに該当します。

不動産税の計算方法：ステップバイステップガイド

香港の不動産税は、純課税標準額に固定税率15%を適用するシンプルな計算式に従います。計算手順は以下の通りです。

1. ステップ1：総課税標準額を計算する
   年間総賃貸収入から、回収不能な家賃と、所有者が支払った「差餉」（固定資産税に類似）を差し引きます。
2. ステップ2：20%の法定控除を適用する
   総課税標準額から、修繕費および経費として20%を控除します。これは実際の維持管理費の額に関わらず適用される標準的な控除です。
3. ステップ3：純課税標準額を計算する
   これがすべての控除後の課税対象額となります。
4. ステップ4：15%の税率を適用する
   純課税標準額に15%を乗じて、納付すべき不動産税額を算出します。

個人課税：代替となる税額計算方法

個人の不動産所有者（法人を除く）には重要な選択肢があります。それは「個人課税」を選択することです。この方法では、香港源泉のすべての所得（賃貸収入、給与、事業利益を含む）を合算し、香港の給与所得税（薪俸税）の累進税率で課税します。

累進税率による総税負担が、不動産税15%とその他の税金を別々に支払う場合よりも低くなる場合、個人課税は有益です。税務局は両方の方法を自動計算し、低い方の税額を適用しますが、納税者は確定申告書で個人課税を選択する必要があります。

印紙税の大改革：外国投資家にとってのゲームチェンジャー

2024年の不動産投資家にとって最も重要な進展は、2024年2月28日に3つの主要な印紙税措置が廃止されたことです。この改革により、外国投資家の取得コストは劇的に減少しました。

現在、すべての不動産購入者は同じ「従価印紙税（AVD）」を支払います。税率は、300万香港ドル以下の物件の100香港ドルから、2,173.9万香港ドル超の物件の4.25%まで幅があります。これにより、外国投資家と現地投資家が同じ土俵で競争できる環境が整いました。

適切な所有形態の選択

所有形態の選択は、不動産税だけでなく、その他のコンプライアンス要件や将来の譲渡コストにも影響します。主な選択肢の比較は以下の通りです。

法人所有：特別な考慮事項

香港の不動産を所有し、その賃貸収入を事業所得税の計算に含める会社は、不動産税の免除を申請できます。これにより二重課税が防止されます。法人所有者が支払う事業所得税の税率は以下の通りです。

• 法人： 最初の200万香港ドルは8.25%、残額は16.5%
• 非法人事業： 最初の200万香港ドルは7.5%、残額は15%

よくあるコンプライアンス上の落とし穴を避ける

外国投資家が陥りがちな一般的なミスは以下の通りです。これらを認識することで、貴重な時間と費用を節約できます。

1. 申告遅延のペナルティ： 税務局は厳格な期限を設けています。個人の確定申告書は通常、6月初旬（税務局発送日から約1ヶ月後）が提出期限です。遅延するとペナルティと、2025年7月以降は延滞税に対して8.25%の利息が発生します。
2. 不動産分類の誤り： 物件が住宅、商業、工業のいずれに正しく分類されているかを確認してください。カテゴリーごとに異なるルールと控除の可能性があります。
3. 不十分な記録管理： 香港では税務記録を7年間保存する義務があります。賃貸収入、経費、差餉の支払い、賃貸契約書の詳細な記録を保管してください。
4. 租税条約のメリットの見落とし： 香港は45以上の租税条約を締結しています。これにより、香港の賃貸収入に対する本国での税金が軽減または免除される可能性があります。自国が香港と租税条約を結んでいるか常に確認してください。

リターンを最大化するための戦略的税務計画

基本的なコンプライアンスを超えて、賢明な税務計画は投資リターンを大幅に向上させることができます。以下の戦略をご検討ください。

1. 租税条約（DTA）を活用する

香港の広範な租税条約ネットワーク（45か国以上）は、賃貸収入の二重課税を防ぐことができます。本国が香港と租税条約を結んでいる場合、香港不動産からの所得に対して本国で軽減税率または免税が適用される可能性があります。両方の管轄区域に精通した税務専門家に相談することをお勧めします。

2. 控除とタイミングを最適化する

20%の法定控除は自動的ですが、すべての正当な追加控除を確実に申請してください。

• 所有者が支払った差餉（賃借人に転嫁していない場合）
• 回収不能な家賃（適切な書類があれば）
• 地租（政府レント）の支払い
• 20%控除を超える実際の修繕費（特定の場合）

3. 主要な取引のタイミングを考慮する

印紙税改革により不動産譲渡がより手頃になったことを踏まえ、以下の最適なタイミングを検討してください。

• 不動産の取得（現在の市場状況を活用）
• 所有形態の再編（個人から法人、またはその逆）
• 相続計画のための譲渡

香港の不動産市場は、特に最近の印紙税改革により競争条件が平等になったことで、外国投資家にとって魅力的な機会を提供しています。15%の不動産税制を理解し、利用可能な控除を活用し、申告要件を遵守することで、税負担を最小限に抑えながらリターンを最大化することができます。このガイドは包括的な情報を提供していますが、すべての投資家の状況は異なることに留意してください。ご自身の具体的な状況と投資目標に合わせた戦略を立てるために、資格を持つ香港の税務専門家に相談されることをお勧めします。